Hay una clase de problema de título montenegrino que ninguna negociación de precio resuelve, porque no es un defecto de la propiedad del vendedor. El vendedor es dueño. El vendedor puede vender. Y una vez que el piso es suyo, una persona designada por su nombre puede seguir teniendo derecho a vivir allí — con exclusión de todos los demás, usted incluido — durante el resto de su vida.
Eso es una servidumbre personal, y el derecho montenegrino conoce tres. Están reguladas en los artículos 222 a 249 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima y son visibles en la certificación registral antes de firmar, en una hoja concreta, si se sabe dónde mirar.
Tres derechos, no uno
Artículo 222. Las servidumbres personales son: el derecho de usufructo (pravo plodouživanja), el derecho de uso (pravo upotrebe) y el derecho de habitación (pravo stanovanja).
La distinción importa, porque los tres se comportan de modo distinto justo en el punto que más interesa a quien compra: si el titular puede meter a otra persona en el inmueble.
Artículo 223 — usufructo. El derecho más amplio a usar la cosa ajena (el predio sirviente) y a percibir sus frutos, con la obligación de conservar su sustancia. El titular debe ejercerlo con la diligencia de un buen padre de familia.
Artículo 244 — derecho de uso. El titular puede usar la cosa y percibir sus frutos dentro de los límites de sus necesidades personales y de las de los miembros de su familia, sin menoscabar la sustancia. Todo lo que el inmueble rinda por encima de eso corresponde al propietario.
Artículo 248 — derecho de habitación. El titular está facultado, con exclusión de todas las demás personas, para usar el edificio residencial ajeno o una vivienda como parte independiente del edificio con fines de habitación. Pueden habitar con él los miembros de su hogar, las personas que lo sostienen y las necesarias para llevar la casa — y ello solo durante su vida.
La línea que sorprende a los compradores extranjeros
Busque este tema en español, alemán o italiano y leerá que estos derechos son personales y, por tanto, intransmisibles. En Montenegro eso es cierto de dos de los tres y falso precisamente del más valioso.
Artículo 230. El usufructuario puede transferir a otro, mediante negocio jurídico (contrato de arrendamiento, comodato y similares), las ventajas que rinde el predio sirviente, salvo que se le haya retirado ese derecho.
En cambio, el artículo 245 declara sin más intransmisible el derecho de uso, y el artículo 248 dice lo mismo del derecho de habitación.
Un usufructo inscrito sobre el piso que compra puede significar, pues, no solo que el titular puede usarlo, sino que puede arrendarlo a un inquilino — y cobrar la renta — mientras usted figura como propietario. La renta es suya, no de usted.
Dónde consta en la certificación
Montenegro lleva un registro único de los inmuebles y de los derechos sobre ellos, y el documento básico es el list nepokretnosti. Su estructura la fija el artículo 53 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti:
- hoja A — el terreno, la parcela
- hoja B — el titular de derechos sobre esa parcela
- hoja V — los edificios y las partes independientes, con los titulares de derechos sobre ellos (hoja V, parte 1 para las redes)
- 🔴 hoja G — cargas y limitaciones
Un usufructo o un derecho de habitación inscrito es una carga. Aparece en la hoja G. No en A, no en B, no en V — por eso una comprobación que se detiene en «quién es el propietario inscrito» no lo ve en absoluto.
Otras dos disposiciones de la misma ley deciden cuánto pesa esa hoja:
- Artículo 9 — publicidad. Cualquiera tiene derecho a consultar los datos del catastro y a que se le expida un list nepokretnosti o una certificación de que determinado inmueble o derecho está inscrito.
- 🔴 Artículo 10 — fiabilidad. Los datos sobre inmuebles y derechos inscritos en el catastro se consideran exactos, y nadie puede sufrir consecuencias perjudiciales en el tráfico inmobiliario ni en otras relaciones en que esos datos se utilicen.
El artículo 55 añade que el list nepokretnosti certificado y su extracto son documentos públicos y que la administración debe expedirlos en el plazo de tres días desde la solicitud.
Leídas juntas, no son formalidades. Significan que la información estaba a su disposición, y barata, antes de firmar.
Cómo llegó ahí el derecho
🔴 Artículo 226. El usufructo se adquiere sobre la base de un contrato, un testamento y la usucapión (održaj). Para la adquisición del usufructo sobre inmuebles por contrato o testamento se exige la inscripción en el catastro; a la adquisición por održaj se aplican por analogía las normas sobre adquisición de la propiedad por usucapión.
Los artículos 247 y 249 someten el derecho de uso y el de habitación a las mismas reglas de constitución y extinción.
De ahí se siguen dos consecuencias prácticas. Primera: el derecho contractual o testamentario que debe preocuparle está, por definición, inscrito, de modo que la hoja G es donde la búsqueda termina, no donde empieza. Segunda: el održaj es la excepción, porque un derecho adquirido por posesión prolongada no depende de esa inscripción — razón por la cual la inspección física tampoco es opcional.
El artículo 225 confirma que el objeto pueden ser bienes muebles e inmuebles ajenos. El artículo 224 permite restringir su alcance excluyendo determinadas ventajas y constituirlo bajo condición, a plazo o con un modo — de modo que la inscripción que encuentre puede ser más estrecha que la regla legal, y el título que la sustenta merece lectura.
Cuándo se extingue — incluido el reloj del que nadie habla
🔴 Artículo 240. El usufructo se extingue:
- por transcurso del tiempo, si se constituyó a plazo, y a más tardar por la muerte del usufructuario (o por la extinción de la persona jurídica);
- cuando las cualidades de propietario y usufructuario se reúnen en la misma persona;
- cuando un tercero adquiere por održaj el usufructo o la propiedad sobre el mismo predio sirviente;
- 🔴 por el no ejercicio del usufructo durante cinco años, siempre que el usufructuario no haya estado impedido;
- por renuncia del titular;
- por el transcurso de 30 años, cuando la servidumbre se constituyó en favor de una persona jurídica.
La regla de los cinco años es la que cambia las negociaciones. Un derecho de habitación vitalicio cuyo titular emigró hace años y no usa el piso no está necesariamente vivo aún como derecho — pero «no necesariamente» no es una conclusión. Es una pregunta con respuesta de hecho, y conviene establecerla antes de la escritura y no después.
El artículo 241 mantiene el derecho sobre la parte restante en caso de pérdida parcial. El artículo 242 lo extingue definitivamente en caso de pérdida total, aunque el propietario reconstruya a su costa. Y 🔴 el artículo 243 extiende el derecho a la suma de seguro abonada y — si el propietario la emplea en reconstruir — al bien nuevo.
Quién paga qué mientras el derecho corre
Aquí es donde más se sorprenden los propietarios, porque la carga no está donde la intuición la coloca.
- 🔴 Artículo 233. Las cargas públicas y demás obligaciones públicas que gravan los frutos y el uso corriente del bien recaen sobre el usufructuario, a prorrata de la duración. Todas las demás cargas recaen sobre el propietario. Si el usufructuario pagó cargas del propietario, este debe reembolsárselas al terminar el usufructo.
- Artículo 234. El usufructuario debe usar la cosa como un buen padre de familia y conservarla, a su costa, en el estado en que la recibió.
- Artículo 236. El usufructuario soporta los gastos de conservación ordinaria. Para los gastos a que no estaba obligado se aplican las reglas sobre gestión de negocios ajenos.
- Artículo 235. El usufructuario debe informar al propietario de las obras extraordinarias necesarias para conservar la cosa y debe tolerarlas.
- 🔴 Artículo 232. El usufructuario debe asegurar el bien a su costa y en favor del propietario contra incendio y otros riesgos, cuando el seguro sea obligatorio o cuando, según las concepciones locales, lo impongan las reglas del buen padre de familia. Si el bien ya estaba asegurado, paga las primas a prorrata.
Para el derecho de uso, el artículo 246 reparte cargas públicas y conservación ordinaria entre titular y propietario en proporción a las ventajas que cada uno obtiene y a la duración del derecho.
Dos preceptos para usar, no solo para saber
🔴 Artículo 237 — el inventario. El propietario o el usufructuario pueden en cualquier momento exigir que se levanten inventario y tasación del predio sirviente a costa común; quien lo exige anticipa la cantidad necesaria. Y luego el aguijón:
Si no se han practicado inventario y tasación, se presume que el usufructuario recibió el bien en estado utilizable de calidad media.
Un propietario que nunca hizo inventario y después sostiene que el piso volvió dañado litiga contra una presunción legal. El inventario es barato; la presunción no.
🔴 Artículo 239 — la garantía. El propietario del predio sirviente cuyos derechos estén en peligro puede exigir garantía al usufructuario. Si este no la presta, el bien puede serle retirado y confiado en administración a una persona designada por el tribunal — y puede confiarse al propietario.
El artículo 238 regula la devolución final: entrega en el estado en que se recibió, sin indemnización por la menor valía derivada del uso regular y conforme al destino; en las cosas consumibles se paga en su lugar el valor.
Qué hacer antes de firmar
- Obtenga usted mismo el list nepokretnosti y lea la hoja G, no solo el asiento de propiedad. El artículo 9 le da el derecho y el artículo 55 da tres días a la administración.
- Si encuentra un asiento, pida el título que lo sustenta. El artículo 224 significa que el derecho puede ser condicional, a plazo o más estrecho que la regla legal, y el artículo 230 que un usufructo puede llevar consigo la facultad de arrendar.
- Determine cuál de los tres derechos es. La habitación (artículo 248) se extingue con la vida del titular y no es transmisible; el usufructo (artículo 230) es explotable económicamente.
- Pregunte cuándo se ejerció por última vez. La regla de los cinco años del artículo 240 es una causa real de extinción, no un tecnicismo.
- Inspeccione físicamente el inmueble. El artículo 226 inscribe los derechos contractuales y testamentarios, pero el održaj no depende de esa inscripción.
- Si un derecho debe cancelarse dentro de la operación, regule la cancelación en el contrato y en el registro — y practique el inventario del artículo 237 mientras la relación siga siendo cordial.
Sobre los marcos vecinos: servidumbre de paso en su finca, proindiviso, cuota, tanteo y división y, si un asiento ya está discutido, interdicto de posesión, plazos y autotutela.
De qué lado estamos y cómo cobramos
RoNa Legal DOO trabaja para propietarios y compradores, no para promotores, agentes ni vendedores. Cobramos del cliente para el que actuamos y de nadie más en la operación: sin comisiones, sin honorarios por recomendación, sin participación en el contrato que revisamos.
Las actuaciones que exigen representación ante un tribunal o una autoridad estatal montenegrina las realiza un abogado colegiado en el Colegio de Abogados de Montenegro. Nuestro papel es la capa preparatoria y consultiva: obtener el list nepokretnosti, leer la hoja G frente al título que la sustenta, identificar cuál de los tres derechos está inscrito y decirle qué hace con el uso del inmueble que va a comprar.
Si en el título hay un asiento que no entiende
Envíenos el list nepokretnosti y, si lo tiene, el contrato o la resolución a que el asiento se refiere. Con esos dos documentos la primera respuesta — qué derecho es, quién lo tiene, qué permite y cuándo acaba — llega pronto.
