En el piso vive alguien. El vendedor dice que «es solo un alquiler, lo arreglamos antes de la escritura». Usted firma, inscribe, se convierte en propietario — y el inquilino se queda, en las condiciones que pactó otro, mientras dure su contrato.
No es un accidente de la operación. Es la regla. El artículo 619 de la Zakon o obligacionim odnosima coloca al comprador en el lugar del vendedor, y su apartado 2 le impide reclamar el inmueble antes de que venza el arrendamiento.
Y hay una segunda mitad que buena parte del material en circulación se equivoca: en un arrendamiento típico de uno o dos años, el registro no le dirá que el inquilino existe.
La regla central, en un artículo
🔴 Artículo 619. En caso de enajenación de una cosa previamente entregada a otro en arrendamiento, el adquirente de la cosa ocupa el lugar del arrendador, y a partir de entonces los derechos y obligaciones del arrendamiento nacen entre él y el arrendatario.
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El adquirente no puede exigir al arrendatario la entrega de la cosa antes de que transcurra el tiempo por el que se pactó el arrendamiento, y si la duración no está determinada ni por el contrato ni por la ley, antes de que venza el plazo de preaviso.
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De las obligaciones del adquirente frente al arrendatario responde el transmitente como fiador solidario.
De ahí se siguen enseguida tres cosas. Hereda el arrendamiento, lo quisiera o no. No puede acortarlo comprando. Y el vendedor no se marcha sin más: sigue obligado junto a usted, como garante, por lo debido a ese arrendatario.
El artículo 620 reparte el dinero. Salvo pacto en contrario, el adquirente tiene derecho a la renta desde el primer vencimiento posterior a la adquisición; si el transmitente la cobró por anticipado, debe cedérsela. Y desde que el arrendatario es informado de la enajenación, solo puede pagar al adquirente. Informar al arrendatario no es una cortesía: es lo que redirige el dinero.
El artículo 622 da al arrendatario algo a cambio: cuando los derechos y obligaciones del arrendador pasan a un adquirente, el arrendatario puede resolver en todo caso, respetando los plazos legales de preaviso. El cambio de propietario es una puerta de salida para él, no para usted.
La variante que depende de lo que usted sabía
Hay un segundo escenario, y es aquel en el que la posición del comprador puede ser mejor.
🔴 Artículo 621. Cuando la cosa sobre la que se concluyó un arrendamiento ha sido entregada al adquirente y no al arrendatario, el adquirente ocupa el lugar del arrendador y asume sus obligaciones frente al arrendatario si, al momento de concluir el contrato de enajenación, conocía la existencia del arrendamiento.
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El adquirente que en ese momento no conocía el arrendamiento no está obligado a entregar la cosa al arrendatario, y el arrendatario solo puede reclamar daños al arrendador.
La línea divisoria entre los artículos 619 y 621 es la entrega. Si el arrendatario ya estaba en posesión, el arrendamiento es suyo, punto. Si el inmueble se le entregó a usted en lugar de a él, decide lo que usted sabía al firmar.
Por eso la mención casual del vendedor a «un inquilino que entra el mes que viene» no es charla. Es el hecho que activa el artículo 621.
Por qué el registro normalmente no le salva
El catastro montenegrino sí registra derechos de arrendamiento. El artículo 49 de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, al enumerar el contenido del catastro, nombra pravo zakupa — el derecho de arrendamiento — entre las cargas y limitaciones que contiene. Tranquilizador hasta ahí.
Luego llega el umbral:
🔴 Artículo 78. Las servidumbres reales y personales, la hipoteca, la subhipoteca, el arrendamiento y las concesiones por un período superior a cinco años, el derecho de tanteo y las prohibiciones de enajenar y gravar se inscriben en la hoja G del list nepokretnosti.
Superior a cinco años. Un alquiler anual en Budva, un arrendamiento invernal de dos años, uno corporativo de tres: ninguno alcanza ese umbral y ninguno aparecerá en la hoja G que leyó con cuidado. Puede obtener una certificación limpia y comprar igualmente un inmueble donde vive alguien con un contrato que le vincula.
La guía en inglés que circula sobre este asunto aconseja inscribir el arrendamiento para que el comprador se repute conocedor. En principio no es incorrecta — el artículo 92 admite la predbilježba, anotación preventiva del arrendamiento, cuando el documento acredita tanto la existencia del derecho como la voluntad de las partes de inscribirlo — pero es incompleta en un punto decisivo, porque omite la condición de los cinco años que determina si la inscripción siquiera cabe.
La consecuencia práctica es poco elegante e inevitable: en este riesgo el registro no es la herramienta principal. Lo son la inspección, las manifestaciones del vendedor y el contrato.
Qué dice realmente el arrendamiento que ha heredado
Una vez arrendador, es la ley la que reparte las cargas. Estas son las normas que deciden lo que ahora debe.
Artículo 598. El arrendador debe mantener la cosa en estado idóneo durante el arrendamiento y hacer las reparaciones necesarias, y reembolsar al arrendatario los gastos de conservación que a él correspondían. Pero 🔴 los gastos de las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario, y los gastos del propio uso, recaen sobre el arrendatario. El arrendatario debe informar al arrendador de una reparación.
Artículo 599. Si las reparaciones necesarias dificultan el uso en medida considerable y por tiempo prolongado, el arrendatario puede resolver; y tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la limitación.
Artículo 600. No puede introducir modificaciones en la cosa arrendada sin el consentimiento del arrendatario si ello dificultara su uso, y si las modificaciones reducen ese uso, la renta se reduce proporcionalmente.
Artículos 601 a 604. El arrendador responde de los defectos que impiden el uso pactado u ordinario, los conociera o no; los defectos de escasa importancia no se toman en cuenta. La responsabilidad puede excluirse por contrato — pero 🔴 la cláusula de exclusión es nula si el arrendador conocía el defecto y omitió deliberadamente comunicarlo, si el defecto imposibilita el uso, o si el arrendador la impuso valiéndose de una posición monopolística.
Artículo 605. El arrendatario debe informarle sin demora indebida de todo defecto que aparezca durante el arrendamiento y de todo peligro imprevisto que amenace la cosa. Quien no lo hace pierde el derecho a indemnización y debe reparar el daño causado.
Artículo 613. Al final, el arrendatario devuelve la cosa sin daños — pero no responde del desgaste derivado del uso ordinario ni del deterioro por vetustez. Puede llevarse los añadidos separables; usted puede retenerlos pagando su valor al tiempo de la devolución.
La cláusula sobre terceros que enlaza con el título
Hay una norma del capítulo del arrendamiento que merece estar en toda due diligence, porque conecta el alquiler con todo lo inscrito sobre el inmueble.
🔴 Artículo 608. Cuando un tercero pretende ejercer un derecho sobre la cosa arrendada y se dirige al arrendatario, o se la arrebata por su propia autoridad, el arrendatario debe informar al arrendador. Si se acredita que al tercero corresponde un derecho que excluye por completo el derecho de uso del arrendatario, el arrendamiento queda resuelto por ministerio de la ley, y el arrendador debe indemnizarle. Si el derecho del tercero solo limita el del arrendatario, este elige entre resolver y una reducción de renta — y en todo caso tiene derecho a indemnización.
Si sobre el piso que acaba de comprar y alquilar está inscrito un derecho de habitación vitalicio o un usufructo, esa inscripción es un derecho de tercero a efectos del artículo 608 — y la indemnización sale de usted.
Subarriendo: permitido por defecto
Artículo 614. Salvo pacto en contrario, el arrendatario puede subarrendar la cosa o entregarla a otro para su uso por cualquier otro título — pero solo si con ello no se causa daño al arrendador. El arrendatario garantiza al arrendador que el subarrendatario usará la cosa conforme al contrato.
Léalo como una instrucción de redacción. Si no quiere que su piso de Budva se realquile por noches, el contrato debe decirlo, porque el silencio lo permite.
Donde se requiere consentimiento, el artículo 615 solo permite negarlo por motivos justificados. El artículo 616 permite resolver por un subarriendo hecho sin el consentimiento exigido. Y 🔴 el artículo 617 le abre una vía directa al dinero: para cobrar sus créditos contra el arrendatario nacidos del arrendamiento, puede exigir el pago directamente al subarrendatario de las sumas que este deba a su arrendatario. El artículo 618 hace cesar el subarriendo siempre que cese el arrendamiento.
El impago y los dos relojes distintos
Aquí se separan el régimen de vivienda y el general, y equivocarse de reloj cuesta un trimestre.
Artículo 612 — regla general. El arrendador puede resolver si el arrendatario no paga la renta dentro de los 15 días desde que el arrendador le requirió el pago. El contrato sigue vigente si el arrendatario paga la cantidad debida antes de que se le comunique la resolución.
🔴 Artículo 631 — arrendamiento de vivienda. El arrendador puede resolver sin dar plazo de preaviso si el arrendatario no paga la renta en dos vencimientos consecutivos. Excepcionalmente, el contrato sigue vigente si el arrendatario paga antes de que se le comunique la resolución, o si en ese momento tiene contra el arrendador un crédito que cumple las condiciones de la compensación legal.
La salvedad de la compensación se olvida con facilidad y es exactamente a lo que recurrirá un arrendatario que haya pagado reparaciones del artículo 598.
Terminar un arrendamiento que usted no eligió
Artículo 623. El arrendamiento por tiempo determinado termina por el mero transcurso de ese tiempo.
🔴 Artículo 624 — renovación tácita. Si, vencido el plazo pactado, el arrendatario continúa usando la cosa y el arrendador no se opone, se considera concluido un nuevo contrato — por tiempo indefinido y en las mismas condiciones que el anterior. Y las garantías prestadas por terceros para el primer arrendamiento se extinguen con el transcurso del plazo original. El silencio al vencimiento es, pues, un acto: convierte un arrendamiento a plazo en uno indefinido y deja caer las garantías.
Los plazos de preaviso difieren después según el régimen, y la diferencia es grande:
- Artículo 625 — general. Si la duración no está determinada ni es determinable, cualquiera de las partes puede resolver mediante preaviso; si su extensión no la fija el contrato, la ley o los usos locales, es de ocho días, y el preaviso no puede darse a destiempo. Si las cosas arrendadas son peligrosas para la salud, el arrendatario puede resolver sin plazo alguno, incluso si lo sabía al contratar — y 🔴 no puede renunciar a este derecho.
- 🔴 Artículo 634 — vivienda. Si la duración no está determinada ni es determinable, cualquiera de las partes puede resolver mediante preaviso; si el contrato no fija su extensión, es de tres meses.
- 🔴 Artículos 651 y 652 — locales de negocio. El arrendamiento por tiempo indefinido de locales de negocio no puede terminar por preaviso antes de que transcurran seis meses desde su conclusión, salvo que el contrato disponga otra cosa. El plazo de preaviso es el fijado en el contrato; a falta de él, tres meses — y salvo pacto en contrario, el preaviso solo puede darse el día primero o el día quince del mes. El artículo 653 lo exige escrito y entregado por correo certificado o en mano.
El artículo 610 es la excepción que atraviesa todo: si, incluso tras la advertencia del arrendador, el arrendatario usa la cosa contra el contrato o su destino o descuida su conservación, y existe peligro de daño considerable, el arrendador puede resolver sin dar plazo alguno.
Para locales de negocio, el artículo 654 añade tres motivos por los que el arrendador puede resolver en cualquier momento pese a las cláusulas de duración: uso contrario o daño considerable tras advertencia escrita; impago de la renta vencida dentro de los quince días desde la advertencia escrita; y la imposibilidad del arrendador, por razones no imputables a él, de usar el local donde ejercía su actividad, con la consiguiente intención de usar el que ocupa el arrendatario.
La forma, y la cláusula que anula el contrato
🔴 Artículo 629. El arrendamiento de vivienda debe concluirse por escrito y legalizarse conforme a la normativa. El contrato concluido en contra de ello es nulo. El mismo artículo añade que el arrendamiento de vivienda regula también las relaciones mutuas en la gestión del edificio residencial.
🔴 El artículo 639 impone la misma disciplina a los locales de negocio: forma escrita, legalizada por el órgano competente, bajo pena de nulidad. Y el artículo 640 resuelve la colisión: si dos o más arrendatarios concluyen por separado contratos sobre el mismo local, el derecho al arrendamiento corresponde a quien concluyó primero.
El artículo 630 hace además aplicables al arrendamiento de vivienda las disposiciones generales, razón por la cual ambos capítulos se leen juntos y no de forma alternativa.
Un límite debe tenerse presente en todo momento. El artículo 596 dispone que el capítulo general del arrendamiento no se aplica a los arrendamientos regulados por normas especiales — donde una ley separada rige un tipo concreto, esa ley va primero.
Muerte, pérdida y la ventana de seis meses
El artículo 627 y 🔴 el artículo 635 continúan ambos el arrendamiento con los herederos del arrendatario o del arrendador fallecido, salvo pacto en contrario. El artículo 635 añade una ventana propia de la vivienda: los herederos del arrendatario pueden resolver antes de que venza el plazo pactado, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, respetando el plazo de preaviso.
El artículo 626 extingue el arrendamiento si la cosa se destruye por fuerza mayor; si se destruye en parte o solo se daña, el arrendatario puede resolver o permanecer y pedir la correspondiente reducción de renta.
Cuando alguien ocupa sin título alguno
No todo el que está en un piso montenegrino es arrendatario. Para quien simplemente se instaló, o cuyo título ha cesado, la ley prevé su propia vía:
🔴 Artículo 636. Si una persona se instala en las partes privativas o comunes de un edificio residencial sin título jurídico, o si ese título cesa, cualquier persona con interés jurídico puede solicitar su desalojo ante el órgano de la administración local. El procedimiento de desalojo es urgente.
Fíjese en lo que la norma dice y en lo que no. Lo encamina al órgano de la administración local, no a un tribunal, y califica el procedimiento de urgente. Es una vía distinta de la resolución de un arrendamiento, y rige donde no hay arrendamiento que resolver.
Qué hacer antes de firmar
- Pregunte por escrito si el inmueble está arrendado, en qué condiciones y desde cuándo — y lleve la respuesta al contrato como manifestación y garantía. El artículo 619 la convierte en la pregunta de mayor consecuencia después del propio título.
- Lea la hoja G, pero no confíe en su silencio. El artículo 78 inscribe un arrendamiento solo por encima de cinco años; por debajo, la ausencia de asiento no prueba nada.
- Determine si el arrendatario ya está en posesión. Ese es el hecho que separa el artículo 619 del 621, y el 621 depende de lo que usted supiera al firmar.
- Si hay arrendatario, consiga el contrato y compruebe su forma frente al artículo 629: un arrendamiento de vivienda sin legalizar es nulo, lo que cambia toda la conversación.
- Compruebe si el plazo ya venció con el arrendatario todavía dentro. El artículo 624 puede haberlo convertido en indefinido en las mismas condiciones, sin las garantías de terceros.
- Establezca qué reloj de preaviso rige: ocho días, tres meses, o seis meses más la regla del uno-o-quince. No son intercambiables.
- Pida al vendedor las rentas ya cobradas por anticipado. El artículo 620 le obliga a cederlas, y es más fácil plantearlo antes de la escritura que después.
- Notifique al arrendatario la transmisión. Hasta que lo haga, el artículo 620 le permite seguir pagando al vendedor.
Sobre los marcos vecinos: usufructo y derecho de habitación en el título, proindiviso, cuota, tanteo y división y, para los atrasos que pueda heredar, prescripción, plazos e interrupción.
De qué lado estamos y cómo cobramos
RoNa Legal DOO trabaja para propietarios y compradores, no para promotores, agentes ni vendedores. Cobramos del cliente para el que actuamos y de nadie más en la operación: sin comisiones, sin honorarios por recomendación, sin participación en el contrato que revisamos.
Las actuaciones que exigen representación ante un tribunal o una autoridad estatal montenegrina las realiza un abogado colegiado en el Colegio de Abogados de Montenegro. Nuestro papel es la capa preparatoria y consultiva: formular la pregunta sobre la ocupación de modo que produzca una respuesta utilizable, leer el contrato a la luz del capítulo que lo rige, determinar qué reloj de preaviso se aplica e incorporar las garantías adecuadas al contrato de compraventa antes de firmarlo.
Si en el inmueble que compra vive alguien
Envíenos el contrato de arrendamiento, la fecha en que el arrendatario tomó posesión, el historial de pagos incluido lo abonado por anticipado, y el list nepokretnosti. Con eso la primera respuesta — si está vinculado, por cuánto tiempo y qué puede hacer — llega pronto.
