La versión corta del proindiviso montenegrino circula por todas partes: la cuota se vende libremente y los demás comuneros tienen derecho de tanteo. Es correcta, y viene a ser una décima parte de lo que decide estos asuntos.
El resto está en los artículos 131 a 152 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, y responde a las preguntas con las que la gente llega de verdad. Quién decide la reforma. Quién puede hipotecar el inmueble. Qué pasa si un comunero deja de pagar. Si se puede frenar a un hermano que fuerza la venta. Y qué ordenará realmente un tribunal cuando nadie se pone de acuerdo.
Advertencia para toda la página: aquí se expone solo derecho montenegrino. Los plazos y conceptos que conoce de casa no se trasladan ni sirven como comparación numérica; las palabras españolas están para orientarse. Si el asunto es el edificio en vez de la cosa común, vea impugnar el acuerdo de la junta; para el paso por finca ajena, servidumbre de paso.
Lo que siempre puede hacer, y los diez días que vienen después
El artículo 131 configura el proindiviso sobre una cosa no dividida en la que la cuota de cada uno está determinada — una mitad, un tercio, 3/8.
El artículo 132 hace cuatro cosas a la vez.
El comunero tiene derecho a poseer y usar la cosa junto con los demás, en proporción a su cuota, sin lesionar los derechos de los demás comuneros.
El comunero puede disponer de su cuota sin el consentimiento de los demás. Es la frase que todos citan, y es realmente incondicionada: ningún permiso, ningún veto.
En caso de venta de la cuota, los demás tienen derecho de tanteo. Y aquí el detalle operativo que los resúmenes omiten: si el comunero no acepta dentro de los 10 días desde el día en que se le entregó la oferta escrita de compra de la cuota, el oferente puede vender su cuota a un tercero.
Diez días, contados desde la entrega de una oferta escrita. No treinta. No desde que se enteró.
Por último, los frutos y demás rendimientos de la cosa se dividen entre los comuneros en proporción al tamaño de sus cuotas — rentas incluidas.
Las decisiones se cuentan en valor, no por cabezas
Aquí es donde más se equivocan los comuneros extranjeros, porque tres personas no son tres votos.
La administración ordinaria (artículo 134) exige el consentimiento de los comuneros cuyas cuotas juntas suponen más de la mitad del valor de la cosa. Quien tiene el 60% decide solo la administración ordinaria.
En el mismo artículo hay dos válvulas de seguridad. Si ese consentimiento no se alcanza y el acto es necesario para el mantenimiento ordinario de la cosa, decide el tribunal. Y — la parte que conviene recordar — cualquier comunero puede pedir que decida el tribunal incluso cuando la mayoría por valor ha consentido, si el acto que se emprende puede causar un daño considerable a los demás comuneros. La mayoría no tiene la última palabra.
El nombramiento y la revocación de un administrador (artículo 135) exigen la misma mayoría por valor. El administrador es mandatario de los comuneros: salvo que estos dispongan otra cosa, a sus derechos, deberes y al cese de sus facultades se aplican las reglas del mandato. Es un vínculo más ligero y más revocable de lo que suele suponerse.
La regulación del modo de uso (artículo 136) — quién usa qué habitación, qué temporada, qué plaza de aparcamiento — exige también más de la mitad del valor.
Lo que requiere a todos
El artículo 138 enumera lo que excede de la administración ordinaria, y es la lista que hay que leer antes de firmar nada:
enajenación de la cosa entera, cambio de su destino, arrendamiento de la cosa entera, constitución de hipoteca sobre la cosa entera, entrega en prenda, constitución de servidumbres reales, reparaciones mayores, ampliación, sobreelevación, reforma y similares
Todo ello exige el consentimiento de todos los comuneros. Quien tiene el 90% no puede hipotecar el inmueble. Una mayoría no puede constituir sobre él un derecho de paso. Una mayoría no puede arrendarlo entero.
Si no se alcanza la unanimidad, todo comunero tiene derecho a pedir que decida el tribunal. El bloqueo no es un callejón sin salida: es el camino a un juez.
Y una frase que vale más de lo que parece: todo comunero tiene derecho en cualquier momento a exigir que se rindan cuentas y se repartan todos los beneficios. Si uno cobra la renta, los demás no necesitan un motivo especial para pedir los números.
La excepción para lo urgente
Artículo 137: el comunero puede, sin el consentimiento de los demás, emprender los actos necesarios y urgentes para el mantenimiento o la conservación de la cosa.
Una tubería reventada no espera a una mayoría por valor. Pero fíjese en los dos adjetivos — necesarios y urgentes. Un tejado que gotea desde hace dos inviernos no es ninguna de las dos cosas.
Los gastos, y la sanción que nadie espera
El artículo 139 pone los gastos de uso, administración y mantenimiento, y las demás cargas relativas a la cosa entera, a cargo de los comuneros en proporción al tamaño de sus cuotas.
Y luego la ejecución:
Si un comunero no paga su parte de los gastos, los demás pueden pedir que el pago se haga con su parte de los frutos u otros rendimientos de la cosa, y cuando eso no baste para cubrir los gastos, o el cobro fuera imposible, pueden pedir la venta de su cuota en subasta pública.
Quien deja de pagar no es solo deudor de los demás: su cuota queda expuesta. Para un inmueble familiar en el que una rama emigró y dejó de contribuir, es la norma que acaba decidiéndolo.
El derecho a salir — y por qué no se puede renunciar a él
El artículo 140 es la columna vertebral del capítulo.
El comunero tiene derecho en cualquier momento a pedir la división de la cosa, salvo en un momento en que esa división fuera en perjuicio de los demás comuneros, si la ley no dispone otra cosa.
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Este derecho no prescribe.
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Es nulo el contrato por el que un comunero renuncia permanentemente al derecho de división de la cosa.
Tres consecuencias. Nadie queda encerrado para siempre en un proindiviso. El paso del tiempo no debilita la pretensión, por muchas décadas que hayan pasado. Y una cláusula de un arreglo familiar que promete no pedir nunca la división no solo es difícil de hacer valer: es nula.
La única matización es temporal: la división puede denegarse en un momento en que perjudicaría a los demás. Es una objeción de tiempo, no permanente.
Bloquearlo temporalmente: cinco años, y a quién vincula
Los comuneros pueden decidir por unanimidad que durante cierto tiempo, pero no más de cinco años, no pueda pedirse la división (artículo 141). Unánime, y con tope.
El artículo 142 responde entonces a la pregunta que decide si tal acuerdo vale algo: también produce efecto frente al sucesor del comunero — quien compra o hereda la cuota — salvo que el sucesor haya llegado a comunero en virtud de un negocio a título oneroso y no conociera ni pudiera conocer el acuerdo.
Así que el adquirente a título oneroso que realmente no lo sabía queda libre; el heredero, o el adquirente que sí lo sabía, no.
El mismo artículo abre una vía desde fuera: el acreedor personal de un comunero puede pedir la división si no pudo satisfacerse con los demás bienes de aquel. El acuerdo de no dividir no protege la cuota frente a un acreedor que ha agotado los demás activos.
Cómo se produce realmente la división
Por acuerdo (artículo 143). Los comuneros pueden dividir extrajudicialmente. Para inmuebles el contrato de división se otorga por escrito y se autentica ante el órgano competente o el notario.
Por el tribunal (artículo 144). Cualquier comunero puede pedir que el tribunal practique la división en procedimiento de jurisdicción voluntaria (vanparnični postupak). Los comuneros deciden de común acuerdo el modo de división; si no llegan a acuerdo, el modo lo decide el tribunal.
A partir de ahí la ley entrega al juez una caja de herramientas graduada.
Artículo 145 — la cuota insignificante. Cuando la división la pide un comunero cuya cuota es insignificante y los demás se oponen, el tribunal puede decidir que los demás le paguen su cuota. Quien tiene el 2% no fuerza necesariamente la venta del todo.
Artículo 146 — primero la división física. El tribunal ordenará, siempre que sea posible y si con ello no se redujera notablemente el valor de la cosa, la división física de modo que cada uno reciba en especie la parte que corresponde al tamaño o valor de su cuota. Si las partes recibidas no corresponden en valor a las cuotas, el tribunal ordenará que quien recibió más pague a los demás la diferencia en dinero.
Artículo 148 — adjudicación a uno. Cuando la división física no es posible o reduciría sensiblemente el valor, el tribunal puede — a instancia de determinados comuneros, cuando las circunstancias lo justifiquen, atendiendo al tamaño de las cuotas y a la necesidad que cada uno tiene de la cosa — decidir que la cosa corresponda a un comunero, que pague a los demás el valor de sus cuotas en el plazo que el tribunal fije. Y después la protección que lo hace practicable:
Los demás comuneros adquieren un derecho de prenda sobre la cosa hasta el pago del valor de sus cuotas.
Artículo 149 — venta pública. Si el tribunal decide que la división física es imposible o reduciría notablemente el valor y no adjudica la cosa a ningún comunero, ordenará que la cosa se exponga a venta pública y el importe obtenido se reparta entre los comuneros en proporción a sus cuotas.
Artículo 150 — los gastos. Los gastos de la división los soportan los comuneros en proporción a sus cuotas, salvo que la ley o su acuerdo dispongan otra cosa.
Después de la división: tres años, y lo que sobrevive
Artículo 151. Los demás comuneros responden de los vicios jurídicos y físicos de la cosa frente a aquel a quien correspondió por la división, dentro de los límites del valor de sus propias cuotas. Ese derecho se extingue transcurridos tres años desde la división.
Una división, por tanto, no es un corte limpio desde el primer día. Durante tres años los demás responden de lo entregado — y pasados tres años, no.
Artículo 152. Las prendas, servidumbres y demás derechos reales que gravaban la cosa indivisa antes de la división pueden ejercitarse como antes. Pero cuando el ejercicio de una servidumbre real se refiere solo a una parte de la cosa, ese derecho cesa respecto de las partes restantes.
Una hipoteca sobre el todo no se evapora porque los comuneros hayan dividido. Un derecho de paso que solo cruzaba la franja norte no se extiende a las partes que se separaron de ella.
Antes de entrar en un proindiviso
- Determine las cuotas por valor, no el número de nombres. El artículo 134 cuenta el valor; una minoría por valor no controla la administración ordinaria, y una mayoría por valor tampoco puede nada de la lista del artículo 138.
- Si compra una cuota, pida prueba de que la oferta escrita del artículo 132 fue entregada a los demás comuneros y de que corrieron los diez días. Es la exposición del vendedor, y pasa a ser suya.
- Pregunte si existe un acuerdo de no dividir. Si lo hay, compruebe su fecha frente al tope de cinco años del artículo 141, y recuerde el artículo 142: como adquirente a título oneroso que ya lo conoce, queda vinculado.
- Pida cuentas. El artículo 138 da a todo comunero ese derecho en cualquier momento; un vendedor que no puede presentarlas le está diciendo algo.
- Compruebe si algún comunero está en mora. El artículo 139 expone la cuota del moroso a subasta, lo que cambia quiénes podrán ser sus futuros comuneros.
- Mire la lista G por hipotecas y servidumbres: con el artículo 152 sobreviven a una división posterior.
De qué lado estamos y cómo cobramos
RoNa Legal DOO trabaja para propietarios y compradores, no para promotores, agencias o vendedores. Cobramos del cliente para el que actuamos y de nadie más en la operación: sin comisión, sin honorarios por recomendación, sin participación en ningún contrato que revisemos.
El trabajo que exige representación ante un tribunal o autoridad montenegrina lo realiza un abogado colegiado en el Colegio de Abogados de Montenegro. Nuestro papel es la capa preparatoria y de asesoramiento: fijar las cuotas por valor, comprobar si el procedimiento de tanteo se siguió realmente, leer cualquier acuerdo de no dividir a la luz de los artículos 141 y 142, y preparar el expediente del procedimiento de división.
Si ya es comunero
Si quiere salir, los primeros hechos son su cuota por valor, si existe un acuerdo de no dividir y de cuándo es, y si la división física del inmueble es realmente posible — porque eso decide si va hacia el artículo 146, el 148 o el 149.
Si es a usted a quien empujan fuera, las preguntas son si la cuota que pide la división es insignificante conforme al artículo 145, y si este es un momento en que la división perjudicaría a los demás según el artículo 140.
Envíenos el list nepokretnosti, cualquier resolución sucesoria o convenio de división, y una nota de quién ha pagado qué.