Quien tiene un piso en Montenegro descubre el conflicto del edificio casi siempre en pasado. El contrato de la fachada está firmado. La sobreelevación, aprobada. El local de la planta baja lleva toda la temporada expulsando humos de cocina al patio.
La pregunta ya no es qué debería haber hecho la junta, sino qué queda por hacer contra lo que hizo. Hay respuesta, y es más estrecha de lo que espera un propietario acostumbrado a la comunidad española, porque cuelga de un plazo.
Una advertencia que vale para toda la página: aquí se expone únicamente derecho montenegrino. Los plazos, quórums y remedios que conocen de casa no se trasladan aquí, ni se usan aquí como comparación numérica. Las palabras españolas sirven solo para orientarse.
Dos leyes, y solo una contiene un tribunal
Un edificio residencial montenegrino está sujeto a dos leyes a la vez.
La Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) regula el dinero y las obras: quién vota, qué hace el administrador, dónde está la cuenta común, qué controla el inspector. Esa capa ya se trata en la página sobre la junta y el administrador en Montenegro.
La Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 y 29/2025) regula en cambio la propiedad misma: qué es el edificio como sujeto de derecho, qué efecto tiene un acuerdo sobre quien votó en contra, y qué puede exigir un vecino a otro.
Esa separación tiene una consecuencia muy concreta. En el texto de la ley de mantenimiento la palabra sud — tribunal — no aparece ni una sola vez: ninguna acción, ninguna anulación, ningún juez. Todos los plazos procesales de esta materia están en la ley de relaciones de propiedad. Las dos leyes no se ignoran: el artículo 33 de la ley de mantenimiento envía precisamente al inspector de vivienda a comprobar obligaciones definidas en el artículo 178 de la ley de relaciones de propiedad. Son complementarias.
Una nota sobre las modificaciones, porque se lee mal a menudo. La ley de relaciones de propiedad se modificó una sola vez, en 2025. Esa modificación tocó únicamente el artículo 415 sobre adquisición por extranjeros, el artículo 416 y un nuevo artículo 422a. Los artículos 161 a 192 sobre propiedad por pisos y 250 a 268 sobre relaciones de vecindad siguen en su redacción de 2009.
El edificio es persona jurídica, y eso decide a quién se demanda
El artículo 163 es breve y pesado: el edificio residencial tiene la condición de persona jurídica en los negocios jurídicos relativos al mantenimiento y al uso del edificio.
Para un propietario, eso resuelve la identidad de la contraparte. Un litigio sobre el contrato de fachada, sobre la cuenta de mantenimiento o sobre el programa de obras no es un litigio contra treinta y nueve copropietarios uno por uno.
Vale también a la inversa. Cuando es el edificio el que litiga, el resultado recae sobre los propietarios — y por eso existe exactamente el artículo 192.
Qué se decide a mano alzada y qué no
El artículo 186 fija los umbrales.
La junta decide si está presente más de la mitad de sus miembros, y cada propietario tiene un voto.
- Mantenimiento ordinario y obras urgentes: mayoría de los presentes.
- Todo lo que excede el marco del mantenimiento ordinario — la ley nombra expresamente la sobreelevación (*nadogradnja*), la transformación de partes privativas o comunes en locales comerciales y las obras necesarias — exige el consentimiento de los miembros titulares de más de la mitad de la superficie total de las partes privativas del edificio.
Esa segunda regla merece dos lecturas. No es un recuento de cabezas. Decidir construir encima del edificio, o transformar una parte común en espacio comercial, se mide en metros cuadrados: unas pocas unidades grandes pueden sacarlo adelante.
Dos mecanismos completan el cuadro. Si las reglas de los propietarios prevén que solo algunos soporten el coste de determinadas partes, la votación sobre esos costes puede reservarse a esos mismos. Y el voto se considera emitido también cuando los propietarios prestan consentimiento escrito, conforme a los mismos criterios — un acuerdo puede formarse, por tanto, sin una reunión a la que ustedes hayan sido convocados a sentarse.
Treinta días, contados desde la publicación
El artículo 187 es la norma que resuelve la mayoría de estos conflictos antes de que empiecen.
Los acuerdos de la junta son vinculantes para todos los propietarios y para el administrador. Se publican del modo que la propia junta determine. Y a continuación:
Contra un acuerdo de la junta el propietario puede interponer ante el tribunal competente demanda de anulación dentro de los 30 días desde el día en que el acuerdo fue publicado.
De ahí se siguen tres cosas, y cada una golpea justamente a quien vive en otro país.
El plazo arranca con la publicación, no con una notificación a ustedes. Es la junta la que determina el modo de publicación. Un tablón en el portal es un modo de publicación. Quien pasa diez meses al año en España puede agotar el plazo sin haber visto nunca el acuerdo.
Son treinta días, y el acuerdo ya vincula entretanto.
La vía es una demanda de anulación ante el tribunal competente. La ley dice nadležnom sudu y no señala grado; aquí tampoco lo señalamos. No es un recurso ante un órgano de supervisión ni una denuncia al inspector, cuyas facultades se refieren a obligaciones de la ley de mantenimiento, no a la validez de una votación.
La protección práctica, por tanto, no es la vigilancia posterior: es pactar de antemano que se les avise cuando los acuerdos se publiquen.
Cuando el edificio pleitea y usted estaba en contra
El artículo 192 casi nadie lo lee hasta que llega la liquidación de costas, y es deliberadamente asimétrico.
Cuando el edificio decide promover un pleito, el propietario que no estuvo de acuerdo puede liberarse de la responsabilidad por las consecuencias del litigio en caso de fracaso, presentando una solicitud al administrador. La solicitud debe llegarle dentro de los 30 días desde el día de la notificación del acuerdo de la junta.
Y luego la asimetría:
Si el resultado del litigio es favorable a los propietarios, el propietario que no consintió en litigar pero que obtiene un beneficio de ello está obligado a participar en el soporte de todos los costes que recaen sobre los demás propietarios.
Oponerse protege de la pérdida, no del precio de una victoria de la que se beneficia. Y funciona solo si la solicitud llegó a tiempo y a las manos correctas — el administrador, no la junta, no su presidente.
⚠ Los dos plazos no caen el mismo día. El artículo 187 corre desde la publicación del acuerdo. El artículo 192, desde su notificación. Treinta días ambos, puntos de partida distintos.
Las reglas de los propietarios son un documento público
El artículo 191 se refiere a las pravila vlasnika: las reglas sobre partes privativas y comunes, las condiciones de su disfrute, el uso de las partes comunes, el reparto de costes, la conservación del aspecto del edificio y la administración.
Se adoptan por mayoría de los presentes, y cualquier propietario puede iniciar su adopción. Después se depositan en un registro llevado por el órgano competente de la administración local y — esta es la parte útil antes de comprar, no después —
cualquier persona interesada puede examinar su contenido.
Es un documento de due diligence accesible a un comprador que aún no ha firmado nada. Dice qué ha decidido ya el edificio sobre alquiler de corta duración, modificaciones de fachada, animales, uso de terrazas y reparto de costes, y está en un registro público en lugar de en el cajón del vendedor.
El criterio frente a los vecinos no es "me molesta", sino "más allá de la medida usual"
El artículo 266 es la norma montenegrina sobre inmisiones, y es más precisa que la intuición con la que se llega.
El propietario debe abstenerse de actos y eliminar las causas procedentes de su inmueble que dificultan el uso de otros inmuebles — la ley enumera la transmisión de humo, olores desagradables, calor, hollín, sacudidas, ruido, el vertido de aguas residuales y similares. El umbral se alcanza cuando la injerencia:
- supera la medida usual atendida la naturaleza y el destino del inmueble y las circunstancias del lugar; o
- causa un daño considerable; o
- es inadmisible en virtud de una norma especial.
Las circunstancias del lugar forman parte del test. La misma campana extractora puede quedar dentro de la medida usual en una calle comercial y fuera de ella en un edificio residencial: así funciona la norma como está pensada, no es una incoherencia.
Provocar esas injerencias mediante dispositivos especiales está prohibido en sí mismo sin un fundamento jurídico particular.
Quienes están expuestos a inmisiones excesivas pueden exigir al propietario del inmueble de origen que elimine las causas, indemnice el daño y se abstenga en el futuro de aquello que las provoca, hasta que haya adoptado todas las medidas para impedirlas.
Y luego la excepción que cambia los litigios comerciales:
Excepcionalmente, cuando las inmisiones excesivas proceden de una actividad para la que el órgano competente ha expedido una autorización, los expuestos no tienen derecho, mientras esa autorización dure, a exigir la prohibición de esa actividad — pero sí pueden exigir la indemnización del daño y la adopción de medidas adecuadas para prevenir o reducir en el futuro las inmisiones excesivas o el daño.
Un restaurante, taller o instalación con licencia no se cierra, pues, con este artículo mientras la autorización esté vigente. Paga, y mitiga. Quien compró contando con una orden de cierre leyó mal el remedio.
Por último, quien ve amenazado su inmueble por un peligro previsible de inmisiones inadmisibles que no tendría que soportar puede exigir que se determinen y ejecuten medidas preventivas adecuadas — una pretensión que no espera al daño.
El vecino debe dejarle entrar, y usted debe pagárselo
Dos artículos regulan el acceso físico, y operan en ambas direcciones.
Artículo 267. Se pueden usar partes del fundo vecino cuando sea necesario para la reparación o la demolición de un edificio situado en el propio. El propietario del terreno debe permitir el acceso para recuperar un animal escapado o extraviado, un enjambre de abejas, los frutos de un árbol del inmueble vecino, o cosas que llegaron allí por fuerzas naturales o por casualidad. El vecino al que ese uso cause un daño tiene derecho a indemnización. Si el daño lo causó un animal escapado, el propietario puede retenerlo hasta que aparezca su dueño, pero no más de tres días.
Artículo 268. Quien deba ejecutar obras necesarias para el uso de su inmueble puede usar temporalmente el terreno vecino — montar un andamio y similares — si no puede hacerse de otro modo. A petición del vecino se debe una compensación adecuada, y quien usó el terreno debe, en cuanto cese la necesidad, devolverlo a su estado anterior e indemnizar el daño causado.
Para una reforma en un edificio costero antiguo, donde el andamio no cabe en otro sitio que en el del vecino, esta es la base jurídica — y la razón por la que el consentimiento del vecino es una negociación de precio y no un veto.
Qué hacer, en concreto
Los plazos son todo el problema. Cada uno de los remedios anteriores existe; la mayoría se pierden en el calendario, no en el fondo.
- Pidan al administrador, por escrito, que envíe los acuerdos publicados a una dirección de correo designada. El tablón basta al artículo 187; el correo es lo que hace utilizables los treinta días.
- Lean las reglas de los propietarios antes de comprar: están en un registro abierto a cualquier interesado (artículo 191), así que no necesitan la colaboración del vendedor.
- Antes de una votación sobre sobreelevación o transformación, establezcan la posición en superficie, no en cabezas (artículo 186).
- Si el edificio acuerda litigar y ustedes no están de acuerdo, la solicitud del artículo 192 va al administrador, dentro de los treinta días desde la notificación — y protege de la derrota, no de su parte en las costas de una victoria de la que se benefician.
- Ante un problema de inmisiones, determinen pronto la situación de licencia del foco: decide si piden una prohibición o solo daños y medidas.
De qué lado estamos y cómo cobramos
RoNa Legal DOO trabaja para propietarios y compradores, no para promotores, administradores o empresas de mantenimiento. Cobramos del cliente para el que actuamos y de nadie más en la operación: sin comisión, sin honorarios por recomendación, sin participación en ningún contrato que revisemos.
El trabajo que exige representación ante un tribunal o una autoridad montenegrina lo realiza un abogado colegiado en el Colegio de Abogados de Montenegro. Nuestro papel es la capa preparatoria y de asesoramiento: leer el acuerdo y el rastro de su publicación, fijar la fecha en que empezó el plazo, contrastar la mayoría efectivamente alcanzada con el artículo 186 y preparar el expediente con el que trabaja el abogado.
Si ya se ha publicado un acuerdo
Si se ha publicado un acuerdo y lo consideran viciado, el primer hecho que hay que fijar es la fecha de publicación, porque decide si lo demás todavía cuenta. Envíennos el acuerdo, la convocatoria y cualquier rastro de cómo y cuándo se publicó, y les diremos dónde están los treinta días.
Si el problema es un vecino y no el edificio, envíen una descripción de la injerencia y, si lo saben, si la actividad de origen cuenta con autorización.
