El comprador español llega con un esquema hecho: comunidad de propietarios, coeficientes de participación, administrador de fincas, junta. El parecido es real — y por eso mismo despista. El órgano existe, el administrador existe, pero el derecho de voto, el cálculo de la cuota y el poder del administrador sobre el dinero están escritos de otra manera: en la Ley de mantenimiento de edificios residenciales, cuya cadena de reformas incluye además una decisión del Tribunal Constitucional.
Tres diferencias deciden cómo debe organizarse un propietario que no reside allí.
Primera diferencia: una vivienda, un voto — no coeficientes
El artículo 6 dispone que cada propietario de una parte privativa tiene un voto en la junta. No un voto proporcional a la superficie: un voto.
El propietario puede votar personalmente, mediante representante apoderado, o por vía electrónica. El voto electrónico se admite si el propietario ha entregado al presidente de la junta una declaración escrita y certificada sobre el modo de votar, que contenga en particular la dirección de correo electrónico desde la que se votará.
Si una parte privativa pertenece a varios copropietarios, estos tienen conjuntamente un solo voto y deben designar por escrito un representante ante el presidente.
Y un límite que sorprende a quien compra solo una plaza de garaje: el propietario que solo tiene la propiedad o copropiedad de un garaje, un trastero u otra parte privativa que no es vivienda ni local de negocio vota únicamente sobre las decisiones relativas a la gestión y el mantenimiento de ese espacio.
Para un propietario residente en España, la vía electrónica del artículo 6 es la diferencia entre participar y ser representado por el silencio — pero se prepara antes, por escrito y con certificación.
Segunda diferencia: el quórum premia la asistencia
El artículo 7 es breve y decisivo. La junta decide si está presente más de la mitad de sus miembros. Excepcionalmente, si no se alcanza el quórum ni siquiera tras dos convocatorias de la sesión constitutiva o de una sesión con el mismo orden del día, la junta decide por mayoría de los presentes.
Un edificio cuya mayoría de propietarios vive en el extranjero no queda, por tanto, bloqueado: queda en manos de la minoría que acude al tercer intento.
Una categoría de obras queda excluida por completo: para las obras que aseguran acceso, movimiento, permanencia y trabajo sin obstáculos a personas con movilidad reducida y personas con discapacidad, no se requiere el consentimiento de los propietarios.
Tercera diferencia: qué decide la junta
El artículo 5a enumera las competencias, más amplias de lo que se supone. La junta gestiona el edificio o elige un administrador profesional; nombra y cesa al administrador; decide sobre la disposición de los elementos comunes; decide sobre su uso arrendando partes a terceros o a propietarios; determina el importe mensual que pagan los propietarios; aprueba el programa de mantenimiento; presta conformidad al plan de eficiencia energética; decide sobre la organización del mantenimiento y su encargo; decide sobre la ejecución de obras; decide sobre el mantenimiento, el uso y la seguridad del terreno anejo; decide sobre la mejora de los elementos comunes; decide sobre el seguro de responsabilidad por daños a terceros derivados de la falta de mantenimiento; y decide sobre la colocación de bienes en los elementos comunes.
Qué es elemento común — y la sorpresa en zonas turísticas
El artículo 3 enumera, además de los elementos comunes ya definidos por el derecho de cosas: el acceso a la entrada; los locales de servicio — trasteros para material de limpieza, carritos, bicicletas y ciclomotores; los locales de mantenimiento y servicios domésticos — lavanderías, secaderos, salas de planchado, espacios de ocio y reunión de residentes; las superficies verdes, deportivas y otras acondicionadas que no sean bienes locales de uso general; y los aparcamientos que no sean bienes locales de interés general.
Después, el apartado que afecta a casi todo comprador en la costa. En los edificios situados en zonas turísticas — «edificios residenciales exclusivos» — son también elementos comunes los locales de recepción de huéspedes, es decir, recepción y vestíbulo; los locales de deporte y recreo, como salas de fitness; los locales de recuperación física, como salas de masaje y saunas; las instalaciones de deportes acuáticos, piscinas incluidas; y los locales en copropiedad en los que se ejerce una actividad económica.
La piscina, la recepción y el spa de un edificio tipo resort son, por tanto, por imperativo legal, elementos comunes: dependen de los acuerdos de la junta, no de la disposición de quien hoy los explota.
Y su escritura pudo haberlo decidido ya
El artículo 5, apartado 1, atribuye a la junta la decisión sobre la organización del mantenimiento. El apartado 2 introduce, sin embargo, una excepción que el comprador en la costa debe buscar antes de firmar: en zonas turísticas, las tareas y el modo de mantenimiento pueden determinarse en el contrato de transmisión de la propiedad de la parte privativa, celebrado entre el promotor u otro propietario y el comprador.
Su propio contrato puede, pues, haber fijado el régimen de mantenimiento antes de que se reuniera junta alguna. No es malo en sí: es una cláusula para leer, no para descubrir.
El apartado 3 añade una obligación de depósito: el administrador debe entregar a la autoridad local competente las normas sobre relaciones mutuas entre propietarios y ese contrato en el plazo de 15 días desde su adopción o celebración.
El administrador: quién puede serlo y de qué dispone
El artículo 14 es deliberadamente amplio: puede ser administrador un propietario, otra persona física, una sociedad, otra persona jurídica, una cooperativa de viviendas o un empresario inscrito para la actividad de gestión y mantenimiento de edificios residenciales. Y una regla que profesionaliza el cargo: la persona física elegida administradora por más de una junta está obligada a inscribirse como empresario para esa actividad.
Sobre el dinero, el artículo 18 es claro: los fondos destinados al mantenimiento sirven para el mantenimiento ordinario, las obras necesarias, las obras urgentes, la devolución de un préstamo contraído para financiarlas y otros costes de mantenimiento — y de ellos dispone el administrador. El artículo 19 obliga al administrador a abrir la cuenta común del edificio.
El artículo 21 pone el contrapeso: el administrador debe presentar a la junta un informe escrito en el plazo de 30 días desde la finalización de obras ordinarias de mayor entidad, necesarias y urgentes, además de un informe anual, con las obras ejecutadas, los precios y el estado de la cuenta. La junta lo aprueba y lo publica en el tablón de anuncios, y todo propietario tiene derecho a examinarlo.
| Pregunta | La regla montenegrina | Fuente |
|---|---|---|
| Cuántos votos tiene mi piso | uno, sea cual sea la superficie | art. 6 |
| Somos dos copropietarios | un solo voto conjunto, con representante designado por escrito | art. 6 |
| Solo tengo una plaza de garaje | vota únicamente sobre ese espacio | art. 6 |
| ¿Puedo votar desde España? | sí, por vía electrónica, tras declaración escrita y certificada con la dirección de correo | art. 6 |
| Cuándo decide la junta | con más de la mitad presente | art. 7 |
| No acude nadie | tras dos convocatorias fallidas decide la mayoría de los presentes | art. 7 |
| Quién abre la cuenta | el administrador | art. 19 |
| Qué informe me corresponde | a los 30 días de obras mayores y anualmente, con precios y saldo | art. 21 |
Qué hacer en concreto
- Prepare el voto electrónico antes de necesitarlo. Se exige declaración escrita y certificada con la dirección de correo (art. 6).
- En copropiedad, designe al representante por escrito. Una parte privativa es un voto (art. 6).
- No cuente la ausencia como veto. Tras dos convocatorias fallidas deciden los presentes (art. 7).
- En zona turística, lea el contrato de transmisión. Pudo fijar el régimen de mantenimiento (art. 5, ap. 2).
- Pregunte quién es el administrador y con qué contrato. Es quien dispone de los fondos (art. 18) y abre la cuenta (art. 19).
- Reclame el último informe. Obras, precios y saldo son su contenido obligatorio (art. 21).
Lo que cambia el régimen de intermediación en el momento de comprar está en comprar sin agencia; el marco general de la compra para un ciudadano de la UE, en comprar una propiedad en Montenegro; y lo que la ley exige a quien quiere instalarse, en requisitos para vivir en Montenegro.
De qué lado estamos y cómo cobramos
Casi todos los profesionales alrededor de una operación inmobiliaria cobran de la operación. La comisión del agente depende del cierre. El equipo comercial del promotor trabaja para el promotor. El administrador es nombrado por la junta, no por usted personalmente — y en un edificio en zona turística pudo ser propuesto por el promotor.
No percibimos comisión de vendedores, promotores, agentes ni intermediarios — en ninguna forma y en ningún expediente. Nuestro único ingreso son los honorarios que usted paga, y no aumentan si firma. Decirle que no siga adelante no nos cuesta nada.
En la práctica eso significa que leemos la cláusula de mantenimiento del contrato de transmisión antes de la firma y no después de la primera factura, organizamos la representación que permite a un no residente votar de verdad, y ponemos por escrito que el asunto no debería seguir cuando esa es la respuesta. Cuando el expediente exige representación ante una autoridad o un tribunal montenegrino, la lleva un abogado inscrito en el Colegio de Abogados de Montenegro con quien trabajamos.
Un límite, no negociable: somos juristas, no asesores de inversión autorizados. No asesoramos sobre instrumentos financieros ni le decimos si un inmueble será rentable. Lo que protegemos es su posición jurídica — título, contrato, inscripción, estatuto y los plazos.
Antes de la próxima junta
Envíenos el contrato de transmisión, las normas sobre relaciones mutuas si las tiene, y cualquier convocatoria recibida. Le diremos qué puede acordar la junta, cuánto vale su voto y cómo emitirlo desde España. Si ya corre un plazo, indíquelo al escribir.
Situación normativa a septiembre de 2026, leída del texto consolidado de la Ley de mantenimiento de edificios residenciales, Boletín Oficial de Montenegro 41/2016, 84/2018, 111/2022 (decisión del Tribunal Constitucional U-I n.º 40/20, de 28 de julio de 2022), 140/2022 y 84/2024. Está en preparación un anteproyecto de nueva ley sobre gestión y mantenimiento de edificios residenciales, que no es derecho vigente. Este texto es información general sobre un régimen legal, no asesoramiento sobre una operación concreta.
