Hay dos respuestas circulando sobre este tema. Una dice que un ciudadano de la Unión Europea no necesita nada, que basta con inscribirse. La otra dice que hace falta un inmueble de al menos 150.000 euros.
Las dos figuran realmente en la ley montenegrina de extranjería. Lo que ocurre es que la primera todavía no se aplica, y la segunda tiene una excepción escrita precisamente para usted que casi ningún texto menciona.
Trabajamos aquí con el texto refundido de la Zakon o strancima („Sl. list CG" núm. 012/18, 003/19, 086/22, 077/24, 003/26 de 9 de enero de 2026 y 033/26 de 10 de marzo de 2026). Al final añadimos la capa española, que es donde suelen aparecer las sorpresas de verdad. De cada afirmación damos el artículo, para que pueda comprobarla — también contra nosotros.
La compra en sí la explicamos en la guía legal para comprar propiedad en Montenegro. Esta página trata solo de una capa: el estatus y el calendario.
La trampa que está dentro de la propia ley
La ley de extranjería tiene un capítulo IX dedicado a los nacionales de Estados miembros de la Unión Europea. Se lee muy bien. Según el artículo 150, un ciudadano de la UE no necesita visado ni permiso de residencia para entrar y lo hace con documento nacional de identidad o pasaporte. Según el artículo 151, puede permanecer hasta tres meses sin inscripción alguna. Según el artículo 152 tiene derecho a residir más de tres meses si trabaja, estudia, es familiar de otro ciudadano de la UE o simplemente dispone de medios suficientes y de un seguro de enfermedad — y en ese caso la administración no puede fijar una cantidad fija, sino que debe valorar cada situación individualmente.
Y ahora la frase que lo decide todo. El artículo 221 dispone que, entre otros, los artículos 150 a 203 — es decir, todo el capítulo de ciudadanos de la UE — se aplicarán a partir del día de la adhesión de Montenegro a la Unión Europea.
Montenegro no es Estado miembro. Ese capítulo, por tanto, hoy no se aplica, por completo que esté publicado en el boletín oficial.
No es una sutileza. Es la diferencia entre publicado, en vigor y aplicable, y en el ordenamiento montenegrino esa distancia aparece más veces de lo que parece desde fuera. Quien lee una traducción gratuita de la ley y se detiene en el artículo 152 está planificando su mudanza con una norma que todavía no se le aplica.
Lo que sí rige hoy: 90 días y después una solicitud
Hasta la adhesión, usted es un extranjero como cualquier otro a efectos de esta ley, con la ventaja práctica de entrar sin visado.
La estancia corta la regula el artículo 34: un máximo de 90 días dentro de un periodo de 180, contados desde el día de la primera entrada. Quien agota esos 90 días puede volver a entrar cuando hayan transcurrido los 180 días desde la primera entrada, no desde la salida. Ese modo de contar es el error aritmético más repetido en los foros.
Para quedarse más tiempo hace falta un permiso de residencia temporal (dozvola za privremeni boravak). El artículo 38 enumera de forma cerrada las causas — trece en total, entre ellas la reagrupación familiar, los estudios, el tratamiento médico, el trabajo, el nómada digital y, decisiva para la mayoría de nuestros clientes, el uso y disposición del derecho sobre un inmueble que se posee en Montenegro (artículo 38, apartado 1, número 8).
Una frase del artículo 38, apartado 2, que después duele: la prórroga solo es posible si se solicita por la misma causa jurídica por la que se concedió la residencia. La causa que elija al principio no es un formalismo, sino una vía muerta o abierta cinco años después.
La vía del inmueble — y la excepción que casi nadie cita
El artículo 56 regula esta vía con más precisión que el resumen que circula:
- se aporta la nota registral (list nepokretnosti) o prueba equivalente conforme a la ley del catastro;
- hay que ser propietario de al menos la mitad del inmueble (apartado 2);
- se consideran inmuebles a estos efectos las viviendas familiares, casas de vacaciones, villas, pisos, establecimientos de hostelería, edificios mixtos de vivienda y negocio y locales comerciales (apartado 3);
- la prueba del valor es la resolución del impuesto sobre transmisiones de inmuebles, cuya base imponible no puede ser inferior a 150.000 euros (apartado 4). Cuenta, por tanto, la base de la resolución tributaria, no la cifra que figure en la escritura.
Y después el apartado 5, que en las guías prácticamente no aparece: la obligación de aportar esa prueba de valor no se aplica a los nacionales de Estados miembros de la Unión Europea ni a sus familiares — con independencia de que estos sean o no ciudadanos de la UE — ni a los nacionales de Islandia, Liechtenstein, Noruega y Suiza.
Para un propietario español significa algo muy concreto: el umbral de 150.000 euros, alrededor del cual giran tantas decisiones de compra, no es un requisito de esta causa de residencia para usted. La propiedad y los demás requisitos hay que acreditarlos; el valor, no.
Léalo en sentido estricto: la excepción se refiere a la prueba de valor del artículo 56, no a otras normas ni a cuestiones fiscales.
Requisitos y procedimiento, en plazos
El artículo 43 fija los requisitos generales; los artículos 61 a 65, el procedimiento.
| Paso | Qué rige | Base |
|---|---|---|
| Requisitos generales | Medios de subsistencia, alojamiento asegurado, seguro de enfermedad, documento de viaje válido, ausencia de prohibición de entrada, ausencia de condena firme a pena privativa de libertad superior a seis meses, ausencia de motivos de seguridad, prueba de la justificación de la solicitud | Art. 43, ap. 1 |
| Vigencia del pasaporte | Al menos tres meses más que el periodo de residencia solicitado | Art. 43, ap. 1, núm. 4 |
| Presentación | Personalmente ante el Ministerio del lugar de estancia; fotografía, dos huellas dactilares y firma digitalizada | Art. 61 |
| Vía electrónica | Admitida; los datos biométricos, dentro de los diez días siguientes a la entrada | Art. 61b |
| Estancia durante el procedimiento | Quien presenta la solicitud completa antes de agotar los 90 días puede permanecer hasta la resolución ejecutiva | Art. 61, ap. 5 |
| Plazo de resolución | 40 días desde la presentación de la solicitud completa | Art. 62, ap. 4 |
| Control de seguridad | Informe de la Agencia y la policía en diez días; el silencio equivale a ausencia de impedimentos | Art. 62, ap. 2 y 3 |
| Denegación | Por resolución; recurso en ocho días | Art. 62, ap. 5 y 6 |
| Vigencia | Hasta un año | Art. 63 |
| Prórroga | Personalmente, como pronto 60 y como tarde 30 días antes del vencimiento | Art. 64, ap. 1 |
| Prórroga por la vía del inmueble | Además, prueba del cumplimiento de las obligaciones tributarias durante la vigencia del permiso | Art. 64, ap. 4 |
Dos cifras de esa tabla salvan o cuestan expedientes. Los ocho días de recurso son pocos y corren desde la notificación de la resolución, no desde el día en que usted consiguió traducirla. Y la ventana de prórroga está limitada por ambos lados: quien llega antes de tiempo es devuelto; quien pasa del margen de 30 días ya no prorroga, sino que vuelve a empezar.
La regla de los 30 días que afecta a la segunda residencia
El punto donde encallan en silencio la mayoría de los planes está en el artículo 65, apartado 1, número 3: el permiso de residencia temporal se extingue si, durante su vigencia, el extranjero permanece más de 30 días fuera de Montenegro.
Quien obtiene el permiso por su piso en la costa, pasa allí el verano y en octubre vuelve a España está trabajando en contra de esa norma. Según el texto legal, el permiso no es un derecho en reserva que siga corriendo de fondo: está atado a la presencia efectiva.
Cosa distinta —y aquí se mezclan las dos— es cuándo cinco años cuentan como ininterrumpidos. Para la residencia permanente, el artículo 86 exige cinco años de residencia legal ininterrumpida sobre la base de una residencia temporal concedida, y precisa que la continuidad se mantiene si el extranjero ha estado ausente hasta diez meses en total de forma reiterada o una sola vez hasta seis meses. Son dos exámenes distintos con dos varas distintas: el artículo 65 decide sobre la extinción del permiso vigente; el artículo 86, sobre el cómputo de los años. Quien solo lee la cifra más generosa planifica mal.
La capa española, que es donde suele estar la sorpresa
Aquí hablamos de hechos verificables, no de asesoramiento fiscal español: eso corresponde a su asesor en España.
El convenio de doble imposición todavía no está en vigor. En la propia relación del Ministerio de Hacienda de convenios para evitar la doble imposición, Montenegro figura entre los que se encuentran en distintas fases de tramitación, junto con Baréin, Namibia, Perú y Siria; el ministerio cifra en 103 los convenios rubricados y en 99 los que están en vigor. Es decir: a día de hoy no puede usted apoyarse en un convenio bilateral entre España y Montenegro, porque no lo hay en vigor.
El modelo 720 sigue existiendo. La obligación de declarar bienes y derechos situados en el extranjero no desapareció con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 27 de enero de 2022 (asunto C-788/19). Lo que aquella sentencia tumbó, por desproporcionado y contrario a la libre circulación de capitales, fue el régimen sancionador específico, y la Ley 5/2022, de 9 de marzo, lo adaptó: desaparecieron las multas fijas y la del 150 %, así como la regla de imprescriptibilidad. La obligación informativa, con su plazo de presentación que termina el 31 de marzo, permanece. Si un inmueble montenegrino entra o no en su declaración, y bajo qué umbral, es una pregunta para su asesor fiscal español, no para nosotros.
Y una tercera, que casi nadie tiene en cuenta hasta que hay un problema. El artículo 119, apartado 1, de la ley montenegrina de derecho internacional privado atribuye competencia exclusiva al tribunal montenegrino en los procedimientos cuyo objeto sea un derecho real sobre un inmueble situado en Montenegro. Un pacto de sumisión a los juzgados de Madrid o Málaga no desplaza esa competencia. Si además considera que entre España y Montenegro tampoco existe un convenio bilateral sobre reconocimiento y ejecución de resoluciones civiles, la conclusión práctica se impone sola: el expediente hay que construirlo bien en Montenegro desde el principio, porque allí se va a resolver.
Lo que revisamos antes de presentar la solicitud
- Cuál de las trece causas del artículo 38 encaja con su vida real — y si seguirá encajando dentro de cinco años, ya que la prórroga solo se concede por la misma causa.
- Si la nota registral le acredita como propietario de al menos la mitad y si el inmueble entra en el catálogo del artículo 56, apartado 3.
- Si su plan de presencia es compatible con el límite de 30 días del artículo 65 — antes de presentar la solicitud, no después.
- Si su documento de viaje cumple la reserva de tres meses del artículo 43 y si su seguro tiene una de las tres formas que la ley admite.
- Las fechas del calendario: límite de 90 días, presentación antes de agotarlo, plazo de resolución de 40 días, recurso de ocho días, ventana de prórroga de 60 a 30 días.
De qué lado estamos y cómo cobramos
En una operación inmobiliaria montenegrina, casi todos los intervinientes cobran de la operación. La comisión del agente depende de que la venta se cierre. El equipo comercial del promotor pertenece al promotor. El notario debe su deber al acto, no a usted. No es un escándalo: así se financian esas funciones, y eso determina lo que cada una puede decirle.
No percibimos comisión alguna de vendedores, promotores, agentes ni intermediarios. En ninguna forma y en ningún expediente. Nuestro único ingreso en su asunto son los honorarios que usted paga, y no aumentan porque usted firme. Ahí está toda la diferencia: como nuestra posición no cambia con la operación, decir „no compre esto" no nos cuesta nada.
Cómo se ve eso en el expediente y no en un eslogan: las notas registrales las pedimos nosotros, en lugar de aceptar copias facilitadas por el vendedor o el agente; el contrato lo leemos desde su posición, no en dirección a la firma; ponemos por escrito cuando la respuesta es que el asunto no debe continuar; y donde el defecto es subsanable, le decimos cuánto cuesta en tiempo antes de que comprometa dinero.
Un límite lo decimos expresamente. Somos abogados, no asesores de inversión autorizados. No prestamos asesoramiento personalizado sobre instrumentos financieros ni le decimos si un activo le va a compensar. Lo que protegemos es su posición jurídica: propiedad, contrato, inscripción, estatus y los plazos que deciden esos cuatro.
Cómo abrimos este expediente
Envíenos la nota registral, la resolución tributaria y sus periodos de estancia previstos antes de presentar nada y antes de comprar billetes. Le diremos qué causa jurídica se sostiene, qué pruebas faltan y qué fechas tienen que estar en su calendario. Si alguna vía no se sostiene con el texto de la ley, también recibirá esa respuesta: por escrito y con el número de artículo.