Los promotores españoles me escriben casi siempre igual: una parcela ya elegida sobre la bahía, un render de varias villas y una pregunta que resume todo lo demás, «¿cuánto tarda la licencia de obra?». Mi contrapregunta, qué dice el plan urbanístico de esa parcela, suele quedar sin respuesta después de varias visitas al país.
Construir en Montenegro sigue una cadena fija: comprobación de titularidad y planeamiento sobre la parcela, condiciones urbanístico-técnicas (UTU) del geoportal del ministerio, anteproyecto con el visto bueno del arquitecto jefe, proyecto principal con revisión independiente, licencia de obra, dirección técnica durante la ejecución y por último el permiso de uso. El plazo que importa no es el de la licencia, sino el de las fases que la preceden.
Es el patrón de la mayoría de los expedientes de construcción que llegan a mi oficina de Budva desde España y Latinoamérica: el inversor conoce el terreno, el precio y la rentabilidad que le han prometido. Lo que no conoce es la cadena administrativa que separa el terreno del edificio vendible. Esta guía es esa cadena, en siete etapas.
Lo que no encontrará aquí es cómo se compra el terreno. Las restricciones a extranjeros, la escritura notarial, el catastro y el permiso de residencia por inmueble están en la guía para comprar propiedad en Montenegro siendo ciudadano de la UE. Esta página arranca cuando el terreno ya está elegido.
Las siete etapas de un vistazo
Los plazos de la última columna son los que fija la ley, no promedios de mercado. Los promedios los he visto variar tanto entre municipios que prefiero no escribir un número que no pueda sostener.
| Etapa | Qué hacemos nosotros | Qué aporta el inversor | Reloj legal |
|---|---|---|---|
| 1. Terreno y plan urbanístico | Lectura del plan, del extracto catastral y de las condiciones urbanístico-técnicas | Parcela elegida y sus datos catastrales | 15 días para las condiciones técnicas de infraestructura (art. 8.8) |
| 2. Sociedad y contratista | Constitución de la d.o.o., contratos con proyectista y contratista | Decisión sobre estructura, socios y financiación | Personalidad jurídica el día de la inscripción |
| 3. Proyecto | Coordinación del anteproyecto, del proyecto principal y de la revisión | Programa funcional y presupuesto | 30 días para la conformidad del anteproyecto (art. 25.1) |
| 4. Licencia de obra | Preparación y seguimiento del expediente ante el órgano competente | Prueba de propiedad u otro derecho sobre el suelo | Inicio de obra en 2 años (art. 35); fin en 5 (art. 43) |
| 5. Obra | Contrato de construcción, supervisión, permisos de trabajadores | Contratista, plan de obra, plantilla | Cupo anual de permisos de trabajo, fijado cada año |
| 6. Recepción y permiso de uso | Solicitud del permiso de uso e inscripción catastral | Informe final de supervisión | 7 días para resolver tras la inspección técnica (art. 59) |
| 7. Venta e IVA | Estructura de venta, contratos, retención sobre dividendos | Decisión de vender, alquilar o mantener | Declaración de transmisiones en 15 días (art. 16.1) |
Los artículos citados son de la ley de construcción de edificios (Zakon o izgradnji objekata, Boletín Oficial de Montenegro 019/25, 092/25, 160/25 y 114/2026; texto consolidado cotejado el 27 de agosto de 2026), salvo la última fila, que remite a la ley del impuesto sobre transmisiones.
Etapa 1: el terreno y el plan urbanístico
En Montenegro no se construye «lo que cabe» en una parcela. Se construye lo que permite el plan que la cubre y lo que recogen las condiciones urbanístico-técnicas, urbanističko-tehnički uslovi o UTU: uso, líneas de edificación, altura, índice de ocupación y superficie bruta construible.
Desde 2025 la planificación y la construcción son dos leyes distintas. Los planes los regula la ley de ordenación del territorio (Zakon o uređenju prostora, Boletín 019/25 con correcciones 028/25 y 049/25, en vigor desde el 5 de marzo de 2025). Los nombres antiguos, DUP y PUP, se siguen usando en la calle; los documentos vigentes están en el registro central de planeamiento. Las UTU se toman del Geoportal del Ministerio conforme al artículo 8.5 de la ley de construcción; a las empresas de infraestructura el artículo 8.8 les da 15 días para sus condiciones técnicas y, si callan, se entiende que están conformes.
Dos cosas que reviso siempre. La hoja G del extracto catastral, list nepokretnosti: una anotación de obra sin permiso cambia el proyecto entero, porque el artículo 33 de la ley de legalización (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, 91/2025) saca del tráfico jurídico al edificio irregular; y una hoja G limpia hoy no prueba nada, porque el artículo 51 da al catastro 36 meses desde agosto de 2025 para inscribir de oficio las anotaciones pendientes. Y el acceso rodado desde vía pública que exige la ley de 2025: el camino que «siempre se ha usado» no es una servidumbre inscrita, y lo he visto tumbar un proyecto ya dibujado.
La contribución de urbanización, naknada za građenje o komunalije, la paga el inversor conforme al artículo 70.1 de la ley de ordenación del territorio y la fija cada municipio por zona y tipo de edificio. La exención del artículo 70.2.2 alcanza únicamente a los hoteles de cinco estrellas; cuatro estrellas no están exentos, aunque circule la versión contraria.
Etapa 2: el vehículo societario y el contratista
Casi todos los proyectos que llevo se construyen a través de una sociedad de responsabilidad limitada montenegrina, la d.o.o., por dos razones concretas. La sociedad inscrita en Montenegro es persona jurídica nacional con independencia de la nacionalidad de sus socios, lo que importa en parcelas agrícolas o forestales, vedadas a la persona física extranjera. Y los socios, como regla, no responden de sus deudas (ley de sociedades mercantiles, Zakon o privrednim društvima, Boletín 090/25 y 121/25, aplicable desde el 1 de enero de 2026, artículo 16.3).
La sucursal de una sociedad española la descarto casi siempre: no tiene personalidad jurídica (artículo 542.3), contrata en nombre de la matriz con responsabilidad ilimitada, los gastos de administración que la central le repercute no son deducibles (ley del impuesto sobre beneficios, artículo 11.5, texto consolidado con el Boletín 088/24) y no puede ser parte del contrato que permite desplazar trabajadores desde el extranjero.
El impuesto sobre sociedades es progresivo, no un 9 % plano. Conforme al artículo 28 de esa ley, verificado el 2 de septiembre de 2026: 9 % hasta 100.000 euros de beneficio; 9.000 euros más el 12 % del exceso hasta 1.500.000; 177.000 euros más el 15 % por encima.
Sobre el contratista, una advertencia honesta: las condiciones exactas de la licencia de contratista, licenca za građenje, no las hemos podido reconfirmar en el texto vigente al cierre de esta página, y por eso no las escribo. Lo que sí está claro es que el proyecto y la obra los firman profesionales habilitados; la habilitación la comprobamos en cada expediente antes de la firma.
Etapa 3: el proyecto, del anteproyecto a la revisión
El anteproyecto, idejno rješenje, necesita la conformidad del arquitecto jefe del Estado o del municipio, según quién sea competente para la licencia. Se emite por resolución en 30 días desde la solicitud y pasa a formar parte del proyecto principal (artículo 25.1); se publica en la web en tres días y admite recurso al Ministerio en ocho (artículo 25.2 y 25.3). Un reloj que trabaja para el inversor: el funcionario que no emite la conformidad en plazo comete una infracción sancionada con 500 a 4.000 euros (artículo 143.2). No acelera nada por sí solo, pero cambia el tono cuando el expediente lleva dos meses parado.
El proyecto principal, glavni projekat, lo firman proyectistas habilitados con seguro de responsabilidad y en obra colectiva, comercial o turística pasa por una revisión independiente, revizija. La exención para la vivienda unifamiliar la hemos visto aplicada, pero no la cito con artículo porque no lo hemos localizado en el texto vigente.
Etapa 4: la licencia de obra y sus dos relojes
El artículo 31 de la ley de construcción es corto: el edificio se construye sobre la base de una licencia de obra, građevinska dozvola, y construir sin ella está prohibido. El antiguo régimen de simple notificación desapareció con la ley de 2025.
Quién la concede depende del tamaño y del uso. Por debajo de 3.000 m² de superficie bruta, el municipio; desde 3.000 m², y en todo caso para hoteles de cuatro y cinco estrellas, asentamientos turísticos y resorts, el Ministerio (artículo 32.2). En los proyectos turísticos el órgano de licencias recaba de oficio la conformidad del órgano de turismo, que tiene 15 días y cuyo silencio vale como conformidad (artículo 34.6 a 34.8).
El documento que el inversor no puede delegar es la prueba de propiedad u otro derecho sobre el suelo: extracto catastral, concesión, arrendamiento o consentimiento notarial del propietario inscrito en la hoja G (artículo 34.1.4). Una hipoteca no impide la solicitud por ley; una anotación conflictiva en la hoja G la atasca en la práctica. El texto consolidado fija la resolución en 30 días desde la solicitud completa y en 60 con evaluación ambiental o zona UNESCO; no cito artículo para ese plazo porque la numeración se movió con las modificaciones y no la hemos reconfirmado.
Los dos relojes. Conforme al artículo 35, la obra debe empezar dentro de los dos años siguientes a la licencia; si no, el derecho a construir con ella se extingue, sin prórroga ni estado latente. Conforme al artículo 43, debe terminar en cinco años; pasado ese plazo se devenga una tasa anual por cada año iniciado, sobre el valor estimado del edificio en el proyecto revisado, y nace el deber de mantener la obra. El porcentaje de esa tasa no está en el texto que manejamos.
Etapa 5: la obra, el contrato y la mano de obra
El contrato de construcción, ugovor o građenju, tiene que ser escrito (ley de obligaciones, Zakon o obligacionim odnosima, Boletín 047/08, 004/11 y 022/17, artículo 699.2), y la penalización por retraso también, porque la cláusula penal sigue la forma del contrato que garantiza (artículo 278.2). Y una regla que ha vaciado más de una reclamación: si el inversor recibe la obra sin reservar por escrito y sin demora su derecho a la penalización, la pierde (artículo 280.5).
El «precio cerrado» no es tan cerrado como suena. Sin cláusula de precio fijo, el contratista que cumple en plazo puede pedir la diferencia cuando los materiales suben más de un 2 % (artículo 705.1); con cláusula de precio invariable, el umbral es el 10 % y solo por el exceso (artículo 706). La cláusula «llave en mano», ključ u ruke, cubre todos los trabajos imprevistos (artículo 709). La supervisión técnica, stručni nadzor, la contrata y paga el inversor (artículo 50 de la ley de construcción); el supervisor anota en el diario de obra y, ante una desviación no corregida, avisa al inspector (artículo 51).
Las personas. En 2026 el cupo de permisos de trabajo para la construcción es de 6.000 sobre un total nacional de 28.988 (decisión del Gobierno de 18 de diciembre de 2025, Boletín 161/2025, aplicable desde el 1 de enero de 2026). Agotado el cupo, la denegación no admite recurso administrativo ordinario, solo la vía contenciosa (ley de extranjería, Zakon o strancima, artículo 80.7). El contratista que trae plantilla desde España tiene una vía fuera del cupo: el desplazamiento por contrato de servicios entre la empresa extranjera y una persona jurídica montenegrina, con permiso de hasta un año prorrogable hasta un máximo de dos (artículos 72.1 y 73.3).
Emplear a un extranjero sin permiso cuesta al empleador de 1.000 a 10.000 euros y hasta seis meses de prohibición de actividad (artículo 210); la responsabilidad alcanza a quien «utiliza el trabajo» del extranjero, también al contratista principal por la cuadrilla de su subcontratista (artículo 66.7). Nuestra oficina no cede trabajadores: es asesor jurídico registrado como intermediario de empleo y coordina con agencias autorizadas la cadena de permisos para que la obra tenga plantilla en regla.
Etapa 6: recepción técnica y permiso de uso
El edificio terminado no es utilizable hasta que tiene permiso de uso, upotrebna dozvola, que concede el mismo órgano que dio la licencia de obra, también por fases o unidades técnicas independientes (artículo 53).
El inversor lo solicita antes de poner el edificio en uso y, como máximo, siete días después del informe final de supervisión (artículo 54). La inspección técnica comprueba la conformidad con la licencia y el proyecto y puede hacerse durante la obra (artículos 55 a 58). El permiso se emite en siete días desde el informe de inspección, y el inversor tiene otros siete, desde la notificación, para pedir la inscripción en el catastro (artículo 59). Sin permiso de uso, usar el edificio está prohibido salvo pruebas funcionales (artículo 60).
La entrega entre contratista e inversor, primopredaja, se hace en 60 días desde el permiso de uso, salvo pacto distinto, y la definitiva 30 días después del fin de la garantía; usar el edificio antes equivale a recibirlo (artículo 63). La responsabilidad del contratista por defectos de solidez dura diez años desde la entrega, alcanza a cada adquirente posterior y no se puede excluir por contrato (ley de obligaciones, artículo 712).
Etapa 7: la venta y el IVA
La salida del proyecto es donde el inversor español aplica reflejos de casa que aquí no funcionan.
La primera transmisión de un edificio nuevo con IVA no está sujeta al impuesto sobre transmisiones: el artículo 6 de su ley (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Boletín 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 y 33/26) la deja fuera del ámbito, no la exime. Desde el 1 de abril de 2026, con la modificación 033/26 de 10 de marzo de 2026, lo mismo vale para el suelo edificable adquirido con IVA. El tipo general es el 21 % (ley del IVA, artículo 24, consolidado con el Boletín 094/24); el alojamiento hotelero tributa al 15 %, no al 7 % que aparece en algunos modelos financieros.
La otra cara la conocemos por fuentes secundarias: según la nota de KPMG Montenegro de marzo de 2026 sobre la modificación de la ley del IVA (Boletín 012/26), la venta de suelo edificable con licencia de obra concedida está sujeta a IVA desde el 1 de abril de 2026, y el suelo sin licencia sigue fuera. No hemos leído el artículo en el texto oficial; lo comprobamos antes de estructurar cada venta.
Cuando no hay IVA, el impuesto sobre transmisiones lo paga el adquirente (artículo 7.1) y se declara en 15 días (artículo 16.1), en tramos del 3 %, 5 % y 6 % para deudas nacidas desde el 1 de enero de 2024. Y la repatriación: el dividendo que la d.o.o. reparte a su socio español soporta una retención del 15 % sobre el importe bruto en el momento del pago (ley del impuesto sobre beneficios, artículo 29.1 y 29.4). Sin convenio en vigor no hay tipo reducido que invocar.
Tres perfiles, tres páginas
Los expedientes que recibo desde el mundo hispanohablante caben casi todos en tres perfiles, y cada uno tiene su página.
El promotor de villas, que compra suelo para levantar una o varias unidades y venderlas: comprar un terreno y construir una villa en Montenegro, con lo que permiten las UTU, cómo se calcula la contribución de urbanización y qué partidas forman el coste real.
El inversor hotelero, con proyectos de cuatro o cinco estrellas: licencia en el Ministerio, exención de contribución solo con cinco estrellas y venta de unidades bajo los modelos condo y mixto de la ley de turismo. Está en inversión hotelera en Montenegro: sociedad, permisos e incentivos.
El propietario con una obra ya hecha, sin licencia o sin permiso de uso, tiene un calendario que corre: el artículo 48 de la ley de legalización fija el plazo para iniciar la inscripción catastral, ampliado por la modificación publicada el 7 de agosto de 2026 (Boletín 117/2026) hasta el 14 de agosto de 2027 según las fuentes que hemos consultado; el texto de esa modificación no lo hemos leído en el boletín. Su página es cómo legalizar una construcción sin permiso en Montenegro.
Lo que el inversor español trae de casa
Apostilla. España y Montenegro son parte del Convenio de La Haya de 1961; Montenegro por sucesión tras su independencia, con efecto desde el 3 de junio de 2006 según la tabla de estado de la Conferencia de La Haya. Poderes, escrituras de la sociedad española y certificados viajan con apostilla y traducción jurada, sin legalización consular. La apostilla certifica el origen del documento, no convierte un documento privado en escritura pública.
Visado y estancia. El cambio de régimen del 1 de noviembre de 2026, aprobado por el Gobierno montenegrino el 23 de julio de 2026, afecta a los nacionales de Turquía, Rusia, China, Bielorrusia y Arabia Saudí; España no está en esa lista. La estancia sin visado sigue siendo de 90 días en cada periodo de 180 (ley de extranjería, artículo 34), y es un régimen de estancia, no un permiso de trabajo: el director de obra que se instala seis meses en Budva necesita el suyo.
Convenio de doble imposición. España y Montenegro rubricaron el convenio en enero de 2026 y el Consejo de Ministros autorizó su firma el 10 de marzo de 2026; el listado del Ministerio de Hacienda lo recoge como firmado el 5 de junio de 2026 y en tramitación, y al cierre de esta página no consta publicado en el BOE el instrumento de ratificación. Hasta entonces la retención del 15 % sobre dividendos se aplica sin reducción y el umbral de establecimiento permanente por obra es el montenegrino: más de seis meses (ley del impuesto sobre beneficios, artículo 4.4). Conviene reconfirmarlo cada ejercicio.
Seguridad social. Montenegro no figura en la lista de convenios bilaterales de Seguridad Social de España que hemos podido consultar, y la página oficial de la Seguridad Social no la hemos podido abrir al cierre de esta página, así que no lo damos por cerrado. Sin convenio, el trabajador desplazado no acredita cobertura de origen ante la administración montenegrina y el coste de la plantilla se calcula con cotizaciones locales. Lo verificamos antes de cerrar el presupuesto de mano de obra.
Prefactibilidad en 72 horas
Si va a construir en Montenegro o ya tiene un terreno allí, envíenos los datos catastrales de la parcela y el programa del proyecto desde la página de contacto. En 72 horas le devolvemos por escrito qué permite el plan, qué órgano concede la licencia, qué documentos faltan y qué relojes legales corren desde hoy; sin promesa de resultado, porque la licencia la concede la administración, no nosotros. El servicio lo presta RoNa Legal DOO, sociedad montenegrina, con abogados inscritos en el Colegio de Abogados de Montenegro para la representación ante órganos y tribunales; el resto está en el directorio de servicios, y esta guía, construir en Montenegro del terreno al permiso de uso, seguirá siendo la página de referencia del proceso.