Un lector de Valencia me mandó hace unas semanas el enlace de una parcela en una ladera sobre la bahía de Budva. Vistas al mar, 900 m², "terreno edificable, ideal para villa", y una hoja de cálculo de la agencia con una rentabilidad del 14 % anual. Su pregunta era la de casi todos los españoles que me escriben con un proyecto así: "¿me dejan construir lo que quiero, cuánto tardo en tener la licencia de obra y cuánto me cuesta el metro cuadrado de verdad?".
Las tres preguntas tienen respuesta, pero en ese orden. Quien empieza por el coste y deja el plan urbanístico para después descubre, con la señal ya pagada, que en esa parcela caben dos plantas y no tres, o que el acceso rodado del mapa no existe en el catastro.
Antes de la señal: qué le permite construir el plan
Lo primero que pido es el list nepokretnosti, la hoja registral del catastro: la hoja A describe la parcela, la B el titular, la V los edificios y la G las cargas (hipotecas, servidumbres, arrendamientos de más de cinco años, prohibiciones de disposición). La hoja G es, además, el único rastro visible de una construcción sin licencia: el catastro anota los edificios sin permiso de obra o de uso conforme al artículo 64(2) de la Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (texto consolidado hasta Sl. list CG 17/2018; verificado el 1 de septiembre de 2026).
Lo segundo son las urbanističko-tehnički uslovi (UTU), las condiciones urbanístico-técnicas de la parcela. Desde la reforma de 2025 se obtienen del Geoportal del Ministerio, según el artículo 8(5) de la Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25, 114/2026; comprobado el 26 de agosto de 2026). Ahí está lo que decide su proyecto: uso permitido, líneas de edificación, número máximo de plantas (spratnost), superficie bruta construible, índices de ocupación y edificabilidad, aparcamiento y eficiencia energética. La Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25, de 4 de marzo de 2025, en vigor desde el 5 de marzo, correcciones en 028/25 y 049/25) obliga a que las UTU recojan todo eso.
Los nombres antiguos siguen vivos: la gente habla de DUP (detaljni urbanistički plan). La ley de 2025 lo sustituye por el plan local de regulación detallada y el proyecto urbanístico. Cuando un anuncio dice "según DUP", pregunto qué plan está en vigor hoy. No siempre coincide.
Dos comprobaciones más:
- Acceso rodado. La ley de ordenación exige para la parcela urbanística un acceso de vehículos (kolski pristup) desde vía pública. Un camino que se usa "de toda la vida" no es una servidumbre inscrita.
- Naturaleza del suelo. Si la parcela figura como agrícola o forestal, el cambio permanente de uso sólo cabe si el plan ya lo prevé. Y como extranjero no puede ser propietario de suelo agrícola ni forestal, salvo la excepción de la vivienda existente hasta 5.000 m², ni de fincas en la franja de un kilómetro de la frontera terrestre (artículo 415 de la Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Sl. list CG 019/09 y 029/25); lo desarrollo en la guía legal para comprar propiedad en Montenegro.
Por eso la "condición urbanística" se pide antes de firmar. Y recuerde que aquí la propiedad se adquiere con la inscripción en el catastro, no con la firma ni con el pago (artículo 84 de la misma ley, verificado el 20 de agosto de 2026).
La cadena de la licencia de obra y cuánto tarda de verdad
Para una villa de menos de 3.000 m² brutos, la licencia (građevinska dozvola) la concede la administración local, normalmente el Sekretarijat za urbanizam del municipio; a partir de 3.000 m² y para hoteles de cuatro o cinco estrellas pasa al Ministerio (artículo 32(2) de la Zakon o izgradnji objekata). Construir sin licencia está prohibido (artículo 31); la antigua "prijava građenja" desapareció con la ley de 2025.
La cadena, con los plazos que fija la ley:
| Paso | Qué es | Plazo legal (Zakon o izgradnji objekata, verificado 26.08.2026) |
|---|---|---|
| UTU | Condiciones urbanístico-técnicas desde el Geoportal | Descarga; los organismos de infraestructuras tienen 15 días para sus condiciones y, si callan, se entiende que aceptan (art. 8(8)) |
| Idejno rješenje | Anteproyecto que aprueba el arquitecto jefe municipal o estatal | Resolución en 30 días (art. 25(1)); publicación en 3 días; recurso en 8 días (art. 25(2)-(3)) |
| Glavni projekat | Proyecto de ejecución por proyectistas colegiados con seguro | Sin plazo legal: depende del estudio |
| Revizija | Revisión independiente del proyecto | Sin plazo legal |
| Građevinska dozvola | Licencia de obra | 30 días desde solicitud completa; 60 con evaluación ambiental o zona UNESCO (plazo que manejamos sin artículo localizado) |
| Obra + stručni nadzor | Ejecución con dirección facultativa obligatoria a cargo del promotor | Art. 50-52 |
| Tehnički pregled y upotrebna dozvola | Inspección técnica y licencia de uso | Resolución en 7 días desde el informe; inscripción catastral en otros 7 (art. 59) |
En vivienda unifamiliar (porodična stambena zgrada) el disparador de la licencia de uso es distinto: el promotor la solicita en los 7 días siguientes a la declaración del constructor de que la obra se ejecutó conforme a la licencia y al proyecto (artículo 54; verificado el 27 de agosto de 2026). Hasta tenerla, usar la casa está prohibido salvo pruebas funcionales (artículo 60).
¿Cuánto tarda en la práctica? Los plazos administrativos son cortos sobre el papel; el reloj real lo marcan el proyecto y la calidad del expediente. Un anteproyecto que no encaja con las UTU se devuelve, y el funcionario que lo aprobara contra ellas se expone a una multa de 500 a 4.000 euros (artículo 143(1)). No le doy una media en meses porque no tengo una serie de datos que la respalde.
Dos relojes que corren desde la fecha de la licencia
Esto sorprende a quien compra "terreno con licencia" para ahorrarse la tramitación.
Según el artículo 35 de la Zakon o izgradnji objekata, la obra debe empezar en los dos años siguientes a la fecha de la licencia; si no, el derecho a construir con ella se extingue, sin figura de suspensión o prórroga. Según el artículo 43, debe terminarse en cinco años desde esa misma fecha; pasado el plazo, por cada año iniciado se paga una tasa anual sobre el valor estimado de la obra en el proyecto revisado y nace la obligación de proteger la obra parada. El porcentaje de esa tasa no lo he podido verificar en el texto en vigor.
Traducido: una licencia emitida en 2024 que le venden en 2026 ya ha consumido buena parte de su primer reloj. Antes de pagar un sobreprecio por "parcela con licencia", miro la fecha de la resolución y si se ha iniciado algo en el terreno.
Qué cuesta el metro cuadrado: el desglose que las agencias no enseñan
Las hojas de rentabilidad que llegan al despacho mezclan el precio de venta de pisos nuevos con el coste de construir una villa. Son dos cosas distintas.
Lo que sí es dato público: según MONSTAT, el precio medio del m² de vivienda nueva vendida por primera vez fue de 2.200 euros en 2025 (2.412 en la costa) y, según los datos preliminares del segundo trimestre de 2026 recogidos por investitor.me el 20 de agosto de 2026, subió a 2.557 euros de media nacional y 2.838 en el litoral. Eso es a lo que se vende un piso, no lo que cuesta levantarlo.
Del lado del coste, lo que puedo escribir con fuente:
| Partida | Referencia publicada | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Obra, calidad media | Alrededor de 800 euros por m² en Podgorica, sin proyecto, sin komunalije y sin suelo | Entrevista en bankar.me al presidente de la asociación de construcción de la Cámara de Comercio de Montenegro; consultada el 2 de septiembre de 2026, fecha de publicación no confirmada |
| Proyecto de ejecución y revisión | Se cotizan por m² o como porcentaje de la obra; no publico banda porque no he podido verificar ninguna | Sin fuente verificada |
| Komunalije en Budva | Entre 90 y 290 euros por m² bruto según zona y tipo de edificio | Documentación municipal de Budva y portal legalizacija.me, consultados el 2 de septiembre de 2026; la decisión vigente puede haber cambiado |
| Dirección facultativa (stručni nadzor) | Obligatoria y a cargo del promotor; sin banda pública | Zakon o izgradnji objekata, art. 50 |
| Tasas de licencia y honorarios legales | No los publico: la tasa no la he verificado y nuestros honorarios no se anuncian | No aplica |
Tres comentarios.
Los 800 euros son un número de Podgorica y de bloque de pisos. En la costa, con pendiente, muro de contención, piscina y acabados de villa, nadie serio le firmará esa cifra; sirve para saber que un presupuesto de 600 euros por m² en Budva o Tivat es un disparate.
Las komunalije (naknada za komunalno opremanje) son la partida que más se olvida: la tasa por urbanización básica que el promotor paga al municipio (artículo 70(1) de la Zakon o uređenju prostora). El ayuntamiento puede reducirla hasta el 50 % para vivienda familiar y hasta el 20 % por pago único, entre los supuestos del artículo 70(6); es potestativo, así que pido el cálculo por escrito antes de cerrar el presupuesto.
Y el impuesto anual sobre bienes inmuebles: para segunda residencia, que es lo que será la villa de un español que no traslada su residencia, o si la titular es una sociedad, la banda es del 0,3 % al 1,5 % del valor de mercado (artículos 10 y 11 de la Zakon o porezu na nepokretnosti, cadena 25/19 a 133/25; verificado el 29 de agosto de 2026).
Comprar con licencia o sin ella: el IVA que cambió el 1 de abril de 2026
Hasta ahora, comprar un terreno urbano pagaba el impuesto de transmisiones (porez na promet nepokretnosti): 3 % hasta 150.000 euros, 4.500 euros más el 5 % del exceso desde 150.000,01 y 22.000 euros más el 6 % del exceso desde 500.000,01 (artículo 11 de la Zakon o porezu na promet nepokretnosti, tramos para devengos desde el 1 de enero de 2024 según Sl. list CG 28/23; lo cito con dos fuentes secundarias concordantes porque el boletín no lo he podido abrir). Lo paga el comprador (artículo 7(1)) y se declara en 15 días (artículo 16(1)).
Desde el 1 de abril de 2026 hay dos piezas nuevas. La primera la he leído en su texto oficial: la Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nepokretnosti (Sl. list CG 033/26, de 10 de marzo de 2026) añade al artículo 6 el "suelo edificable", de modo que la adquisición de terreno urbano por la que se paga IVA queda fuera del impuesto de transmisiones. La segunda la conozco por el boletín fiscal de KPMG Montenegro de marzo de 2026: la reforma del IVA (Sl. list CG 012/26) somete a IVA la venta de suelo edificable con licencia de obra desde esa fecha, mientras que el terreno sin licencia sigue fuera del IVA. El artículo concreto no lo he verificado en la ley, así que lo cito como boletín, no como precepto. El tipo general de IVA es el 21 % (artículo 24 de la Zakon o porezu na dodatu vrijednost).
Lo que esto hace con su decisión:
- Parcela sin licencia: transmisiones por tramos, sin IVA. Usted tramita la licencia y los dos relojes empiezan en su fecha.
- Parcela con licencia: según ese boletín, IVA en lugar de transmisiones. Entre un 5-6 % marginal y un 21 % la diferencia no es pequeña; a cambio hereda un proyecto que quizá no sea el suyo y unos plazos ya consumidos.
Hago la cuenta de las dos rutas con el precio real y compruebo si el vendedor es sujeto pasivo de IVA.
El contrato con el constructor: la lista que uso
La villa se juega en un papel: el ugovor o građenju. Lo que reviso, con el artículo de la Zakon o obligacionim odnosima (ZOO, Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17; verificado el 26 de agosto de 2026) al lado:
- Por escrito, con parcela, proyecto y plazo (artículo 699). Lo hablado en la obra no existe.
- Precio cerrado real. Sin cláusula de precio fijo, el contratista puede reclamar subidas de materiales que superen el 2 % del precio (artículo 705(1)); con cláusula de "precio invariable", sólo lo que exceda del 10 % (artículo 706). La cláusula ključ u ruke (llave en mano) cubre todos los trabajos imprevistos y excedentes (artículo 709). Es la que quiero ver en una villa.
- Nada fuera del proyecto sin su firma. Cada desviación necesita aprobación escrita y sin ella no hay derecho a cobrar más (artículo 702).
- Penalización por retraso por escrito, porque la pena convencional debe pactarse en la forma del contrato principal (artículo 278(2)). El juez puede moderarla si es desproporcionada (artículo 281).
- Reserva en la recepción. Si acepta la obra sin declarar de inmediato que se reserva la penalización, la pierde (artículo 280(5)). Esta frase falta en casi todas las actas que me traen.
- Garantía decenal. El constructor responde diez años de los defectos de solidez de la obra y del terreno, también el proyectista si el defecto viene del proyecto, y esa responsabilidad no puede excluirse ni limitarse por contrato (artículo 712). Usted notifica el defecto en seis meses desde que lo descubre y la acción caduca al año (artículo 713).
- Control de obra. Tiene derecho a supervisar trabajos y materiales (artículo 701), y la ley le obliga a contratar un stručni nadzor que anote en el libro de obra y avise al inspector si el constructor no corrige (artículos 50 a 52 de la Zakon o izgradnji objekata).
- Entrega. Salvo pacto en contra, la recepción (primopredaja) y la liquidación se hacen en los 60 días siguientes a la licencia de uso; si usted usa la casa antes, se entiende entregada (artículo 63 de la misma ley).
Para los acabados la ZOO no fija un plazo mínimo de garantía; se pacta.
Lo que hacemos desde Budva mientras usted sigue en España
La mayoría de mis clientes españoles no se mudan para construir. Trabajan con un poder notarial otorgado en España, apostillado y traducido por traductor jurado: España y Montenegro son parte del Convenio de La Haya de 1961 y Montenegro aplica la apostilla desde el 3 de junio de 2006 (tabla de estado de la HCCH), así que no hace falta legalización consular. Con ese poder, RoNa Legal DOO, la sociedad montenegrina desde la que trabajamos, coordina catastro, arquitecto, municipio y notario; ante tribunales y organismos, la representación la ejercen abogados inscritos en la Advokatska komora Crne Gore con los que colaboramos.
Para venir a ver la obra, el Ministerio de Asuntos Exteriores español indica que basta el DNI, con al menos tres meses de vigencia, para estancias de hasta 90 días en un periodo de seis meses; si entra por carretera desde Croacia, Bosnia, Serbia, Kosovo o Albania, el pasaporte es obligatorio, y la embajada recomienda llevar los dos documentos siempre.
En lo fiscal, un aviso: el convenio de doble imposición entre España y Montenegro no está en vigor. Se rubricó en enero de 2026, el Consejo de Ministros autorizó su firma el 10 de marzo de 2026 y la firma se produjo el 5 de junio de 2026, pero el listado del Ministerio de Hacienda lo mantiene entre los convenios en tramitación y no consta publicado en el BOE; mientras tanto, la renta de la villa se trata en España sin convenio. Y un convenio bilateral de Seguridad Social entre ambos países, que importa si piensa desplazar a un jefe de obra español, no lo he podido confirmar: Montenegro no figura en las listas de convenios bilaterales que publica la administración española, y lo trato como inexistente hasta que alguien me enseñe el texto.
Si ya tiene una parcela en la costa, o un enlace de una que le gusta, mándeme el list nepokretnosti (o el número de parcela y el municipio) y le devolvemos por escrito qué se puede construir, qué ruta fiscal aplica a esa compra y qué pasos y plazos siguen. El marco completo, de la parcela al permiso de uso para cualquier tipo de proyecto, lo tiene en la guía del inversor para construir en Montenegro; si en la parcela ya hay algo construido sin licencia, lea antes cómo legalizar una construcción sin permiso en Montenegro. Para hablar de su caso, escríbanos.