En Montenegro la legalización de una edificación sin licencia depende de una sola prueba: la ortofoto oficial de julio de 2025 publicada por el ministerio en el Geoportal. Lo que no aparece en esa imagen no puede inscribirse en el catastro. Y el 14 de agosto de 2027 no es la fecha límite para presentar la solicitud en el sentido español: es el plazo para iniciar la inscripción catastral de la edificación, y agotado ese plazo el inspector debe ordenar la demolición.
Los mensajes de propietarios hispanohablantes llegan casi siempre en una de tres formas. La casa se compró hace años y más tarde se descubre que el porche cerrado no consta en ningún expediente. La licencia de 2022 existe, pero la obra nunca empezó. La estructura está levantada y el constructor desapareció. Son tres regímenes jurídicos distintos, y en los tres esperar es la opción más cara, porque aquí la inactividad se factura cada año.
Antes de nada, un reflejo español que conviene apartar: no existe aquí la prescripción de la infracción urbanística que convierte una obra en «fuera de ordenación» tolerable, ni un procedimiento tipo DAFO. Hay una ley con vigencia limitada y condiciones propias, y lo que se paga no es una multa sino una contribución de saneamiento urbano calculada por el municipio.
| Su situación | Régimen aplicable | Qué implica |
|---|---|---|
| Edificación o ampliación sin licencia | Ley de legalización de edificaciones sin licencia (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Decide la ortofoto de julio de 2025; lo que no aparece no se inscribe |
| Licencia concedida, obra no iniciada en 2 años | Ley de construcción, artículo 35 | El derecho a construir se extingue, sin prórroga: nueva solicitud |
| Obra iniciada, no terminada en 5 años | Ley de construcción, artículo 43 | Canon por cada año iniciado sobre el valor estimado y aseguramiento de la obra |
| Edificio terminado, sin permiso de uso | Ley de construcción, artículos 53 a 60 | No se puede usar ni inscribir como terminado |
| Nota simple sin ninguna anotación | Ley de legalización, artículo 51 | El catastro dispone de 36 meses para anotar de oficio: una nota limpia no prueba nada |
Primero la prueba, después la solicitud
El artículo 7 apoya todo el régimen en la imagen satelital y aerofotogramétrica oficial de Montenegro de julio de 2025, publicada en el Geoportal del ministerio. El artículo 48, apartados 3 y 4, traslada esa premisa a la inscripción: está prohibido inscribir en el catastro una edificación sin licencia que no aparezca en esa imagen y, si la inscripción se produjo, el catastro debe anular su propia resolución y la aprobación técnica del levantamiento. Es la primera comprobación que hago en cada expediente, porque de ella depende que lo demás tenga sentido.
La segunda distinción pesa casi lo mismo: «totalmente sin licencia» o «exceso». El artículo 2 define la edificación sin licencia como la construida, reconstruida, ampliada o sobreelevada sin el acto que autoriza la construcción o en contra de él; el apartado 2 precisa que, cuando existe licencia pero se ha superado la superficie, solo el exceso es irregular. Buena parte de las villas de la costa está en ese segundo grupo, y eso cambia tanto el coste como la estrategia del expediente.
Qué es realmente el 14 de agosto de 2027
Al principio el plazo era de seis meses: la ley se publicó el 6 de agosto de 2025, entró en vigor el 14 de agosto de 2025 y concedía al propietario seis meses para iniciar la inscripción catastral. La reforma de febrero de 2026 (Sl. list CG 18/2026, en vigor el 13 de febrero de 2026) lo amplió a doce meses, y la reforma publicada el 7 de agosto de 2026 (Sl. list CG 117/2026) lo trasladó al 14 de agosto de 2027.
Aquí debo ser honesto: el texto íntegro de la reforma 117/2026 no lo he leído en el boletín oficial. Mi investigación documenta la fecha por la publicación y por fuentes especializadas, no por el texto de la ley. Tome el plazo en serio, pero hágalo confirmar en el boletín vigente antes de presentar nada. La consecuencia, en cambio, es firme: agotado el plazo, el inspector debe dictar resolución de demolición (artículo 48, apartado 2).
Y un dato que circula por internet: «20 de septiembre de 2026, último día de solicitud» no figura en ningún texto del boletín. No lo utilizo.
El coste real está en la nota y en el canon anual
El artículo 33 prohíbe el tráfico jurídico de la edificación sin licencia: no puede transmitirse ni puede ejercerse en ella actividad económica ni de otro tipo. La anotación de la prohibición se practica en la lista G de la nota registral y pueden pedirla no solo los órganos administrativos, sino también los que conceden licencias de actividad, los inspectores, el notario que deba autorizar la transmisión y cualquiera con interés jurídico. El artículo 51 da al catastro 36 meses para practicar esas anotaciones de oficio. Una nota limpia en 2026 no significa, por tanto, que el inmueble esté en regla: significa que la administración todavía no ha pasado por ahí. El lado del comprador lo trato en la guía legal para comprar propiedad.
La factura de la espera está en el artículo 26. Si no se presentó solicitud, si fue denegada, si no se inició la inscripción catastral o si existe resolución de demolición, se devenga un canon anual por uso del espacio: del 0,5 al 2,0 por ciento por metro cuadrado neto si se presentó el levantamiento, y del 1 al 3 por ciento por metro cuadrado bruto si no. La base es el precio medio de construcción de viviendas nuevas publicado por el instituto de estadística para el año anterior. Con el valor costero de 2.081 euros por metro cuadrado de finales de 2025, la banda baja equivale al orden de diez a cuarenta euros por metro cuadrado y año. Y el artículo 31, apartado 5, aclara que la resolución de demolición no detiene ni el impuesto sobre el inmueble ni este canon.
Cuánto cuesta cuando la legalización sale bien
La contribución de saneamiento urbano (urbana sanacija) la fija el pleno municipal con conformidad previa del gobierno; se calcula por metro cuadrado neto sobre el levantamiento validado por el catastro y se paga en un máximo de 120 plazos mensuales, hasta 360 si se trata de la vivienda principal (artículo 23). La recaudación se reparte al 80 por ciento para el municipio y al 20 por ciento para el Estado, y queda íntegra en el municipio en los del norte. Para hotel o complejo turístico de 4 y 5 estrellas el importe está en la propia ley: de 400 a 800 euros por metro cuadrado construido, de una vez o en un máximo de 60 plazos (artículo 23, apartado 12).
Las reducciones existen pero no se acumulan: hasta el 50 por ciento para la vivienda principal, hasta el 90 por ciento para las categorías vulnerables enumeradas y hasta el 20 por ciento por pago único (artículo 23, apartados 6 y 7). Importante para un propietario no residente: vivienda principal es aquella en la que el propietario y su unidad familiar residen, tienen su domicilio y siempre que no posean otra vivienda en Montenegro (artículo 10); una casa de vacaciones no entra. En el litoral se añade un canon especial conforme a la ley del abastecimiento regional de agua, en un máximo de 36 plazos (artículo 25). Los gastos corren a cargo del propietario (artículo 12, apartado 10) y en la resolución se incorpora una declaración autenticada de renuncia a reclamar frente al Estado, el municipio y las empresas públicas por cualquier causa vinculada a la legalización y al uso (artículo 12, apartado 8).
Cuando la resolución de legalización deviene firme, el catastro la inscribe en 40 días y cancela las anotaciones de edificación sin licencia y de prohibición de disponer (artículo 21). Solo ese día el inmueble vuelve a ser un objeto normal de compraventa. En la inscripción entran además la declaración de responsabilidad frente a terceros, la renuncia a la acción y el calendario de pago de la contribución (artículo 21, apartado 1): si eligió fraccionar, el comprador lo verá en la nota.
Levantamiento, estabilidad y expedientes antiguos
En el centro del expediente hay dos documentos técnicos. El primero es el elaborat, el levantamiento geodésico-técnico de la edificación validado por el catastro; sobre él, por superficie neta, se calcula también la contribución (artículo 23, apartado 10). El segundo es la estabilidad: la comprueba una empresa licenciada (artículo 17) y, por encima de 500 m², un revisor licenciado examina el informe. Para una edificación auxiliar o una vivienda de hasta dos plantas y 200 m² netos sin actividad comercial basta, en lugar del análisis de estabilidad, una declaración autenticada del propietario asumiendo su responsabilidad frente a terceros (artículo 15, apartado 2). El procedimiento prevé además inspección in situ y una comisión profesional mixta (artículo 14).
Si ya presentó solicitud años atrás, revise ese expediente antes de empezar de cero. El artículo 9, en su redacción modificada, permite continuar el procedimiento respecto de edificaciones visibles en la ortofoto de 2018 para las que ya se hubiera presentado solicitud, siempre que no se hayan ampliado respecto de aquella imagen. En la práctica, continuar el expediente antiguo suele ser más rápido que iniciar uno nuevo. Sobre la supresión del requisito de distancia a la parcela vecina, de la que informó la prensa, no encontré confirmación en el texto aprobado, así que no prometo nada al respecto.
Licencia caducada u obra parada: otra vía
La legalización resuelve lo construido sin licencia. Si tenía licencia y no empezó, el artículo 35 de la ley de construcción extingue el derecho a construir a los dos años y no prevé prórroga: hace falta una nueva solicitud y, entretanto, las condiciones urbanístico-técnicas de la parcela pueden haber cambiado. La cadena completa, del terreno al permiso de uso, está en la guía construir en Montenegro, y el presupuesto de una villa en comprar terreno y construir.
Ante una estructura abandonada por el constructor, lo primero es fijar el estado: levantamiento topográfico, fotografías, inventario de materiales y cuadre de anticipos. Antes de reclamar penalizaciones, mire dos normas de la ley de obligaciones: el artículo 279, apartado 2, deja sin efecto la cláusula penal cuando el retraso obedece a una causa no imputable al contratista, y el artículo 280, apartado 5, cuando el comitente recibió la obra sin reservarse el derecho de inmediato. En cambio, la responsabilidad decenal por la solidez del artículo 712 opera por ley, alcanza también a los adquirentes posteriores y no puede excluirse por contrato; sus plazos, eso sí, son cortos: seis meses desde el descubrimiento para denunciar y un año después para accionar (artículo 713).
Y el equívoco más frecuente al final: la resolución de legalización no sustituye al permiso de uso. Es un procedimiento aparte, con inspección técnica, y el artículo 60 prohíbe usar el edificio antes de su expedición. Para alquilar a turistas el orden es: resolución de legalización, inscripción catastral, inspección técnica, permiso de uso y, por último, registro turístico en el municipio.
¿No sabe en cuál de las tres situaciones está? Envíeme la nota (list nepokretnosti), el número de parcela, fotografías y todos los documentos que tenga a través de la página de contacto. En 3 días hábiles recibirá por escrito el encuadre de su situación, qué puede presentarse todavía y qué debe medirse sobre el terreno, sin promesas de resultado, porque el resultado depende de la ortofoto y de lo que conste en el catastro.