El comprador español duda ante un anuncio de particular porque compara, sin decirlo, con lo que conoce: un agente inscrito, una nota simple, un notario que da fe. Prescindir de la agencia parece renunciar a una capa de control.
La ley montenegrina responde con más precisión de la que tiene la duda. La obligación de examinar los títulos existe, está escrita expresamente y la respalda una multa. Sencillamente no se le debe a usted — y tampoco se le debía cuando había un intermediario en la sala.
La obligación de la que cree renunciar se debe a otro
Toda la ley de intermediación en la venta y el arrendamiento de inmuebles descansa sobre una sola relación. El artículo 17 apartado 1 define el contrato de intermediación: el intermediario se obliga a encontrar y poner en contacto a una persona con el comitente (nalogodavac), y el comitente se obliga a pagar una remuneración si el negocio se concluye. El apartado 2 dice quién puede ser comitente: el vendedor, el comprador, el arrendador o el arrendatario.
El artículo 20 enumera después a qué se obliga el intermediario, y su punto 2 es exactamente aquello que teme perder. El intermediario debe examinar los documentos que acreditan el derecho de propiedad u otro derecho real sobre el inmueble objeto de la operación, y advertir al comitente en particular sobre dos cosas: los riesgos posibles ligados a los derechos y cargas inscritos sobre ese inmueble en el catastro, y la existencia de derechos de adquisición preferente y de restricciones al tráfico jurídico previstas en normas especiales.
Lea la frase otra vez: la advertencia se debe al comitente. Si el comitente es el vendedor — el caso ordinario cuando usted responde al anuncio de una agencia — el examen se hizo para él y la advertencia se le dirigió a él. A usted no le correspondía.
Un solo camino cambia eso, y está en el texto: el artículo 17 apartado 2 permite que el comprador sea comitente. Firme su propio contrato de intermediación y las obligaciones del artículo 20 correrán a su favor. Es una decisión que se toma antes de las visitas, no una condición que se adquiere presentándose a la cita de otro.
Lo que sí desaparece es la disciplina del anuncio
La parte del régimen que realmente se evapora recae sobre el anuncio, no sobre el inmueble.
El artículo 25 apartado 1 obliga al intermediario que publica un anuncio sobre un inmueble en el que intermedia — en medios de comunicación, en otros medios escritos y electrónicos, en internet, en el local donde ejerce la actividad o en cualquier otro lugar donde la publicidad esté permitida — a hacer constar, además de su nombre y del número con el que está inscrito en el Registro de intermediarios, los datos de ubicación, superficie y estructura del inmueble. El apartado 2 añade que las condiciones de venta o arrendamiento fijadas en el contrato de intermediación deben corresponder en todo a las anunciadas.
No son aspiraciones. El artículo 38 apartado 1 sanciona a la persona jurídica con multa de 1.000 a 6.000 euros, entre otros supuestos, si emplea o contrata para la intermediación a quien no ha superado el examen profesional (punto 1), si no celebra el contrato de intermediación conforme al artículo 18 apartado 2 (punto 2) y si omite en el anuncio los datos del artículo 25 apartado 1 (punto 3).
Un anuncio de particular no lleva nada de esto — no porque los vendedores particulares sean menos honrados, sino porque las obligaciones se adhieren al intermediario, no al inmueble. Eso le da, de paso, la prueba más barata que existe: un anuncio de apariencia profesional sin número de Registro indica o bien una venta particular con ropa de agencia, o bien intermediación fuera del régimen.
El seguro existe, pero no es un seguro de título
El artículo 8 apartado 1 obliga a todo intermediario a suscribir un seguro de responsabilidad por los daños que pudiera causar al comitente o a otras personas en el ejercicio de la actividad, con una entidad aseguradora con sede en Montenegro. El apartado 2 fija el suelo: la suma asegurada no puede ser inferior a 20.000 euros por siniestro, ni a 60.000 euros para todas las reclamaciones de un mismo año natural de seguro. El apartado 3 admite el seguro con una aseguradora domiciliada en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo si el contrato cubre los servicios prestados en Montenegro.
Las palabras «o a otras personas» son el único lugar de esta ley donde una obligación rebasa al comitente. Un comprador no representado no queda por tanto categóricamente excluido — pero eso es una acción que hay que ejercitar, no una póliza que se tiene.
Nunca hubo un depósito obligatorio que perder
El artículo 34 dispone que el intermediario puede abrir en bancos comerciales cuentas especiales para recibir, custodiar y entregar dinero en nombre y por cuenta de los comitentes (cuentas de depósito), conforme a la autorización especial del artículo 26, y que esas cuentas no se consideran cuentas de explotación del intermediario ni pueden ser objeto de ejecución forzosa contra él.
La palabra que decide es puede. El artículo 26 explica de qué depende: con una autorización certificada conforme a la ley que regula la certificación de firmas, el intermediario puede celebrar el contrato preliminar o el contrato en nombre del comitente y recibir todo o parte del precio, incluidas la señal (kapara) y la eventual cantidad por desistimiento (odustanica).
Dicho de otro modo: el depositario neutral obligatorio no existe aquí. Es facultativo y está atado a la autorización del comitente. Comprar de particular no le priva de un depósito: no lo tenía, y tampoco lo tenía quien pasó por una agencia. Aparte rige la regla del pago por banco montenegrino, expuesta en comprar con criptomonedas.
La trampa propia de la venta que se vuelve directa
Un riesgo aparece solo cuando un inmueble de la cartera de una agencia se convierte en operación entre particulares.
El artículo 27 apartado 1 abre el derecho a la remuneración en el momento de celebrarse el negocio objeto del contrato de intermediación — o, si las partes lo pactaron, en el momento de celebrarse el contrato preliminar en la forma prescrita por la ley. El apartado 2 prohíbe exigir pago parcial anticipado, antes del negocio concluido o del contrato preliminar.
Y entonces llega la norma que conviene conocer: salvo pacto expreso en contrario en el contrato de intermediación, el intermediario conserva el derecho a la remuneración cuando, en el plazo de nueve meses desde la extinción del contrato de intermediación, el comitente celebre con un tercero un negocio que sea resultado de actuaciones directas del intermediario anteriores a esa extinción.
Así que «nos conocimos por la agencia, cerremos directamente y ahorremos la comisión» puede dejar al vendedor debiendo la comisión igualmente. Esa deuda no es suya, pero llega a su expediente por otra vía: como precio, como preferencia repentina sobre la fecha del contrato preliminar, o como un vendedor a quien le importa que el contacto se cuente de cierta manera.
Simétricamente, el artículo 28 enumera las obligaciones del comitente: informar al intermediario de todas las circunstancias relevantes y presentarle los documentos originales que acreditan su derecho sobre el inmueble — en el suelo, también los relativos a su destino — y advertirle de todas las cargas inscritas y no inscritas. Sin intermediario nadie tiene ese deber de revelación frente a usted: debe crearlo su contrato.
Lo que el Registro puede decirle en 2026 — y lo que aún no
El artículo 41 apartado 1 imponía a las sociedades y empresarios que ya ejercían la actividad adaptarse y solicitar la inscripción en el Registro de intermediarios en el plazo de 12 meses desde la entrada en vigor de la ley.
Ese plazo cambió. El artículo 3 de la ley modificativa de 2026 sustituye las palabras «12 meses» por «24 meses». El período de adaptación, por tanto, sigue corriendo.
La consecuencia práctica es importante y rara vez se dice: la ausencia de inscripción hoy no prueba nada. Lo que el Registro sí puede decirle es más estrecho y sigue siendo útil — si la agencia que tiene delante ya está inscrita y si se ha registrado una sanción contra ella.
La misma reforma endureció dos series de multas: el artículo 1 eleva la sanción del artículo 36 apartado 3 a 2.000–4.000 euros para la persona física y la persona responsable en la persona jurídica, y el artículo 2 introduce un artículo 37a que castiga con 1.500–5.000 euros a la persona jurídica que ejerce la actividad en un local no separado por completo de locales de otro destino o de una vivienda.
Por último, un punto para el comprador europeo que llega con su propio agente: el artículo 3 apartado 2 permite operar aquí a una sociedad con sede en un Estado miembro de la Unión Europea o del EEE e inscrita allí para la intermediación — pero la disposición final solo hace aplicable ese apartado desde la fecha de adhesión de Montenegro a la Unión Europea. Hasta entonces, una agencia que opere desde Madrid no entra en ese régimen.
Qué hace usted en su lugar
- Sea comitente si quiere el artículo 20. Es la única vía prevista para que el examen de títulos se le deba a usted.
- Busque el número de Registro en el anuncio. Su ausencia en un anuncio de apariencia profesional es la señal más barata del expediente.
- Haga constar en el contrato preliminar lo que el artículo 28 impone al comitente: documentos originales, destino del suelo, cargas inscritas y no inscritas.
- Consulte el catastro usted mismo, el mismo día.
- No cuente con un depósito automático. Es facultativo y depende de la autorización del comitente.
- Si el inmueble pasó por una agencia, documente la fecha del contacto. El plazo de nueve meses del artículo 27 vive en el expediente del vendedor, pero presiona su negociación.
El marco general de la compra para un ciudadano de la UE está en comprar una propiedad en Montenegro, y lo que la ley exige a quien quiere quedarse, en requisitos para vivir en Montenegro.
De qué lado estamos y cómo cobramos
Casi todos los profesionales alrededor de una operación inmobiliaria cobran de la operación. La comisión del agente depende de que la venta se cierre — el artículo 27 apartado 1 lo dice con esas palabras. El equipo comercial del promotor trabaja para el promotor. El deber del notario se dirige al instrumento y a su corrección, no a usted frente a la otra parte.
No percibimos comisión de vendedores, promotores, agentes ni intermediarios — en ninguna forma y en ningún expediente. Nuestro único ingreso son los honorarios que usted paga, y no aumentan si firma. Decirle que no siga adelante no nos cuesta nada.
En la práctica eso significa que obtenemos nosotros mismos las certificaciones registrales en lugar de aceptar copias remitidas por el vendedor o la agencia, leemos el contrato frente a su posición y no frente a la fecha de entrega, y ponemos por escrito que el asunto no debería seguir cuando esa es la respuesta. Cuando el expediente exige representación ante una autoridad o un tribunal montenegrino, la lleva un abogado inscrito en el Colegio de Abogados de Montenegro con quien trabajamos.
Un límite, no negociable: somos juristas, no asesores de inversión autorizados. No asesoramos sobre instrumentos financieros ni le decimos si un inmueble será rentable. Lo que protegemos es su posición jurídica — título, contrato, inscripción, estatuto y los plazos.
Antes de entregar nada
Envíenos el anuncio, la certificación catastral y el borrador del contrato preliminar antes de firmar o transferir. Le diremos a quién se deben las obligaciones de comprobación en su configuración, qué hay que hacer constar para que se le deban a usted, y qué plazo empieza a correr con su firma. Si ya corre un plazo, indíquelo al escribir.
Situación normativa a septiembre de 2026, leída de los textos aprobados: ley de intermediación en la venta y el arrendamiento de inmuebles, Sl. list CG 89/2025, modificada por Sl. list CG 114/2026. Este texto es información general sobre un régimen legal, no asesoramiento sobre una operación concreta.