La pregunta llega igual desde España, México y Colombia: ¿puedo comprar una casa con bitcoin? En Montenegro varios proyectos de la costa anuncian que sí. La ley describe la misma operación de otra manera, y la distancia entre ambas descripciones es exactamente donde se rompen los contratos.
La respuesta corta: sí, puede financiar una compra inmobiliaria montenegrina con criptoactivos. Pero la transferencia de cripto nunca es el pago. La cripto es el origen de los fondos; el pago se hace en euros y a través de un banco. Todos los artículos citados proceden del texto consolidado de la Ley de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Boletín Oficial de Montenegro n.º 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 y 059/26), leído el 4 de septiembre de 2026. Información general, no el análisis de su expediente.
El artículo 65a, la norma que da forma a toda la operación
El artículo 65a determina cómo puede ser el tramo de pago de una compraventa inmobiliaria.
Apartado 1. Cuando el precio del inmueble alcanza 10.000 € o más, la transacción de pago solo puede ejecutarse si al menos uno de los intervinientes paga a una cuenta, o desde una cuenta, abierta en una entidad de crédito situada en Montenegro. Vale para la compraventa, el contrato preliminar y cualquier otro negocio jurídico que adquiera o transmita la propiedad u otro derecho real sobre un inmueble.
Apartado 2. El notario debe negarse a autorizar y dar fe de una escritura que permita eludir el sistema nacional de pagos de Montenegro. No es una valoración caso por caso. El artículo 138, punto 2, cuantifica ese incumplimiento para el notario en 3.000 € a 8.000 €.
Apartados 3 y 4. Si el pago se realizó antes de la autorización, el notario debe obtener prueba de su ejecución. Y expresamente: la declaración de las partes no es esa prueba. Un «ya he recibido mi dinero» del vendedor no basta.
De ahí la estructura de toda la operación. Una transferencia de monedero a monedero al vendedor no es una versión más rápida del precio: es otra operación, y el notario no puede autorizar rodeándola.
El efectivo no es una salida
El reflejo de pagar en efectivo en importes menores choca con un segundo muro. El artículo 65 prohíbe a personas jurídicas, sociedades, empresarios y personas físicas que ejercen actividad recibir o realizar un pago en efectivo de 10.000 € o más, incluso fraccionado en dos o más operaciones vinculadas. A partir de ese importe el pago debe canalizarse por una cuenta de transacción en una entidad de crédito.
El umbral que alcanza a la cripto está en 1.000 €
Los compradores planifican alrededor de los 10.000 €. Para los criptoactivos esa no es la referencia. El artículo 18, apartado 1, punto 2 exige la diligencia debida completa en operaciones ocasionales desde 10.000 €. El artículo 18, apartado 1, punto 9 la exige en cada operación ocasional que consista en una transferencia de criptoactivos de 1.000 € o más — diez veces menos. Convertir 300.000 € en USDT no le sitúa cerca de un umbral, sino muy por encima.
Quién lee su expediente
En una compra financiada con cripto intervienen varios sujetos obligados, y cada uno mantiene su propio archivo.
| Interviniente | Base | Consecuencia |
|---|---|---|
| Agente y comerciante inmobiliario | Art. 4, ap. 2, pto 13 | La inversión, el tráfico y la intermediación inmobiliaria son actividades obligadas |
| Abogado | Art. 4, ap. 3 | Sujeto obligado cuando planifica o ejecuta la compra o venta de un inmueble |
| Notario | Art. 4, ap. 4 | Sujeto obligado al autorizar la escritura y dar fe de los documentos |
| Notario, comunicación | Art. 66, ap. 4 y 5 | Comunicación a la unidad de inteligencia financiera en tres días para todo contrato o precontrato inmobiliario de 15.000 € o más, con copia electrónica del contrato |
| Notario, sanción | Art. 138, ptos 2 a 5 | 3.000 € a 8.000 € por incumplir el deber de negativa, de prueba o de comunicación |
| Proveedor de conversión | Art. 40a y ss. | Registro de proveedores de servicios de criptoactivos |
Su justificación del origen de fondos no se revisa una vez, sino por varios actores de forma independiente.
Qué significa realmente «el promotor acepta cripto»
En la costa montenegrina varios proyectos comunican el pago en cripto. El más visible es Dukley, en Budva: la página del Dukley Hotel & Resort menciona bitcoin, ethereum y tether e invita a rellenar un formulario para recibir las instrucciones por correo electrónico (consultada el 4 de septiembre de 2026). Porto Montenegro en Tivat, Luštica Bay y Porto Novi cerca de Herceg Novi también aparecen en la prensa sobre compras financiadas con cripto en la costa; en esta investigación solo la página de Dukley constituye fuente de primera mano.
Lo importante es lo que esos anuncios no dicen. Indican que se aceptan criptoactivos como origen de fondos. No resuelven la autorización notarial, ni la prueba del artículo 65a apartado 3, ni la comunicación del artículo 66, ni en qué cuenta entran los euros. Un vendedor con departamento de cumplimiento puede absorber el paso de conversión; un particular normalmente no puede, y entonces decide su banco en su lugar. No es un juicio sobre ningún proyecto: es el reparto de tareas que impone la ley y que el folleto no aborda.
La secuencia que resiste el artículo 65a
- Contrato. La escritura se otorga en euros ante notario y el tramo de pago se redacta como transferencia en euros por una cuenta en una entidad de crédito de Montenegro. Un protocolo anexo puede recoger de dónde salen los euros, pero no puede sustituir la transferencia bancaria por una transferencia de monedero.
- Conversión. Los criptoactivos se venden por euros ante un proveedor capaz de documentar la operación, y los euros van a la cuenta designada en el contrato. El artículo 18, apartado 1, punto 9 lo convierte en un paso documentado.
- Prueba. El justificante de pago se obtiene antes de otorgar. Según el apartado 4, la declaración de las partes no cuenta.
- Clausula intabulandi. Solo cuando el vendedor confirma la entrada de los euros en la cuenta designada firma ante notario la autorización de inscripción.
- Comunicación e inscripción. El notario comunica en tres días y remite copia del contrato; después llega la inscripción en el catastro.
Los impuestos entran en el mismo cálculo
El impuesto sobre transmisiones se rige por la Ley del impuesto sobre transmisiones de inmuebles (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Boletín Oficial n.º 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 y 33/26). Desde el 1 de enero de 2024 se aplica una escala por tramos en lugar del anterior 3 % fijo; ese tipo fijo, que sigue circulando en internet, fue sustituido por la modificación publicada en el Boletín 28/23. En la primera entrega por el promotor se aplica IVA en lugar del impuesto de transmisiones, y ese IVA ya está incluido en el precio anunciado — por eso las dos cifras no son directamente comparables. Compruebe de qué lado de esa línea cae su compra antes de firmar.
Antes de firmar
Compre a uno de los proyectos citados o a un particular, el resultado no se juega en el tipo de cambio sino en el expediente. Como abogados independientes del comprador —no representantes del promotor ni intermediarios— revisamos la cláusula de pago frente al artículo 65a antes de la firma, preparamos la justificación del origen de fondos para que resista ante el banco y ante el notario, coordinamos el paso de conversión con la cita notarial y acompañamos la inscripción en el catastro. Envíenos el borrador del contrato y las condiciones de pago del proyecto antes de comprometerse. El alcance está descrito en nuestra página Compra de inmuebles en Montenegro con criptomonedas.