Na primorju se sve češće dešava isto: kupac iz inostranstva kaže da plaća u kriptovalutama, agencija to prenosi kao dobru vijest, a problem se pojavi tek kod notara. Ova stranica je pisana za stranu koja prima novac — prodavca, posrednika i investitora — a ne za kupca.
Kratak odgovor: kupovina nekretnine u Crnoj Gori može biti finansirana kriptoimovinom, ali kriptoprenos nikada nije plaćanje. Kriptovaluta je porijeklo sredstava; plaćanje se vrši u eurima i preko banke. Svi članovi navedeni ispod uzeti su iz prečišćenog teksta Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma („Službeni list CG", br. 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 i 059/26), čitanog 4. septembra 2026. Opšta informacija, a ne ocjena konkretnog predmeta.
Član 65a — odredba koja oblikuje cio posao
Stav 1. Kada je cijena nepokretnosti 10.000 eura ili više, platna transakcija može se realizovati samo ako najmanje jedan učesnik u pravnom poslu izvršava platnu transakciju u korist ili sa transakcionog računa otvorenog kod kreditne institucije u Crnoj Gori. Odnosi se na ugovor o kupoprodaji, predugovor i svaki drugi pravni posao kojim se stiče ili prenosi pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti.
Stav 2. Notar je dužan da odbije sačinjavanje i ovjeru notarskog zapisa kojim se omogućava izbjegavanje korišćenja nacionalnog platnog sistema Crne Gore. To nije stvar procjene. Član 138 tačka 2 propisuje za notara novčanu kaznu od 3.000 do 8.000 eura.
Stavovi 3 i 4. Ako je plaćanje izvršeno prije ovjere pravnog posla, notar je dužan da pribavi dokaz o realizaciji transakcije plaćanja. I izričito: sama izjava učesnika ne može se smatrati dokazom. Potvrda prodavca da je novac primio, dakle, nije dovoljna.
Zbog toga prenos sa novčanika na novčanik nije brža varijanta isplate cijene — to je drugi posao, i notar ga ne može zaobići.
Gotovina nije rješenje
Član 65 zabranjuje pravnim licima, privrednim društvima, preduzetnicima i fizičkim licima da prime uplatu ili izvrše plaćanje u gotovom novcu u iznosu od 10.000 eura ili više, uključujući i dvije ili više povezanih transakcija. Iznad tog praga plaćanje se mora izvršiti na transakcioni račun kod kreditne institucije.
Prag koji pogađa kriptoimovinu je 1.000 eura
Član 18 stav 1 tačka 2 traži mjere poznavanja i praćenja klijenta kod povremenih transakcija od 10.000 eura. Član 18 stav 1 tačka 9 traži ih kod svake povremene transakcije koja predstavlja prenos kriptoimovine u vrijednosti od 1.000 eura ili više — deset puta niže.
Ko sve vodi predmet
| Učesnik | Osnov | Šta iz toga slijedi |
|---|---|---|
| Agencija i trgovac nekretninama | Čl. 4 st. 2 tač. 13 | Investiranje, promet i posredovanje u prometu nepokretnosti su obveznici |
| Advokat | Čl. 4 st. 3 | Obveznik kada planira ili izvršava kupovinu ili prodaju nepokretnosti |
| Notar | Čl. 4 st. 4 | Obveznik kada sačinjava notarske akte i ovjerava isprave |
| Notar, izvještavanje | Čl. 66 st. 4 i 5 | Dostavljanje finansijsko-obavještajnoj jedinici u roku od tri dana za svaki ugovor ili predugovor o nepokretnosti vrijednosti 15.000 eura i više, uz elektronsku kopiju ugovora |
| Notar, sankcija | Čl. 138 tač. 2—5 | 3.000 — 8.000 eura za kršenje obaveze odbijanja, pribavljanja dokaza ili izvještavanja |
| Pružalac usluge zamjene | Čl. 40a i dalje | Registar pružalaca usluga povezanih sa kriptoimovinom |
Za prodavca i agenciju to znači da se predmet ne provjerava jednom, nego kod više obveznika nezavisno.
Šta zapravo znači „projekat prima kriptovalute"
Na primorju više projekata komunicira plaćanje kriptovalutama. Najvidljiviji je Dukley u Budvi: stranica Dukley Hotel & Resort navodi bitkoin, etherijum i teder i poziva zainteresovane da popune formular, nakon čega uputstva stižu e-poštom (pregledano 4. septembra 2026). Porto Montenegro u Tivtu, Luštica Bay i Porto Novi kod Herceg Novog takođe se pominju u napisima o kupovinama finansiranim kriptovalutama na primorju; u ovom istraživanju izvor iz prve ruke je samo stranica Dukleyja.
Bitno je ono što u takvim najavama po pravilu ne stoji. Navodi se da se kriptoimovina prihvata kao porijeklo sredstava. Ne rješava se ni ovjera, ni dokaz iz člana 65a stav 3, ni izvještavanje iz člana 66, ni na koji račun stižu euri. Prodavac sa sopstvenom službom usklađenosti može da preuzme korak zamjene; fizičko lice po pravilu ne može, pa faktički odlučuje njegova banka. To nije ocjena projekta — to je raspodjela obaveza koju propisuje zakon, a koje u prospektu nema.
Redoslijed koji izdržava član 65a
- Ugovor. Ugovor se sačinjava kod notara u eurima, a platna strana se piše kao prenos u eurima preko računa kod kreditne institucije u Crnoj Gori. Poseban protokol može evidentirati odakle euri potiču, ali ne može zamijeniti bankarski prenos prenosom sa novčanika.
- Zamjena. Kriptoimovina se prodaje za eure kod pružaoca koji može da dokumentuje posao, a euri idu na račun naveden u ugovoru. Član 18 stav 1 tačka 9 čini to dokumentovanim korakom.
- Dokaz. Dokaz o realizaciji plaćanja pribavlja se prije ovjere. Prema stavu 4 izjava učesnika se ne računa.
- Clausula intabulandi. Tek kada prodavac potvrdi priliv eura na navedeni račun, potpisuje kod notara dozvolu za upis.
- Izvještavanje i upis. Notar izvještava u roku od tri dana i dostavlja kopiju ugovora; slijedi upis u katastar.
Porezi ulaze u isti račun
Porez na promet nepokretnosti uređen je Zakonom o porezu na promet nepokretnosti („Službeni list CG", br. 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 i 33/26). Od 1. januara 2024. primjenjuje se skala umjesto ranije jedinstvene stope od 3 %; ta jedinstvena stopa, koja se i dalje širi na internetu, zamijenjena je izmjenom objavljenom u „Službenom listu" 28/23. Kod prvog prometa od investitora umjesto poreza na promet primjenjuje se PDV, koji je već sadržan u iskazanoj cijeni — zato dva broja nisu neposredno uporediva.
Prije nego što potpišete
Ako ste prodavac, posrednik ili investitor kome je ponuđeno plaćanje kriptovalutama, odluka se ne donosi na osnovu kursa nego na osnovu predmeta. Kao nezavisni advokati — ne zastupnici projekta i ne posrednici — provjeravamo platnu klauzulu u odnosu na član 65a prije potpisivanja, pripremamo dokumentaciju o porijeklu sredstava tako da izdrži kod banke i kod notara, usklađujemo korak zamjene sa terminom kod notara i pratimo upis u katastar. Pošaljite nam nacrt ugovora i uslove plaćanja prije nego što se obavežete. Naše oblasti rada i kontakt dostupni su na sajtu.