Accade più spesso di quanto lascino intendere le brochure. Si compra un lotto da un venditore il cui titolo copre meno di quanto recingesse la rete. Si costruisce una villa qualche metro oltre la linea rilevata. Una casa ereditata sta da vent'anni su una particella che sulla carta appartiene a un cugino emigrato. In ogni caso l'edificio esiste, qualcuno lo ha pagato, e il registro dice che il terreno è di un altro.
Il diritto montenegrino non lascia la questione ai principi generali. Gli articoli 41-45 della Zakon o svojinsko-pravnim odnosima fissano una matrice: chi sapeva cosa, chi si è opposto e quando, e quale dei due — terreno o edificio — vale di più. L'esito dipende da quei fatti e da termini che iniziano a decorrere il giorno in cui la costruzione è terminata.
Prima di tutto un avvertimento. Cercando questo tema in italiano o in tedesco si finisce su istituti che con il Montenegro non c'entrano: il materiale tedesco porta all'Erbbaurecht, e la dottrina di altri ordinamenti civilistici afferma che il proprietario non può imporre la demolizione. In Montenegro 🔴 l'articolo 42 dà espressamente al proprietario del terreno la facoltà di chiedere la demolizione e il ripristino. Ogni regola e ogni numero qui sotto vengono dal testo montenegrino.
Dove la norma è collocata
L'articolo 29 elenca i modi di acquisto della proprietà per legge: creazione di una cosa nuova, unione, commistione, 🔑 costruzione su terreno altrui, separazione dei frutti, usucapione (održaj), acquisto dal non proprietario, occupazione e altri casi previsti dalla legge.
La collocazione conta. Non si tratta di una domanda per ottenere un diritto: è una regola che ha già attribuito la proprietà prima ancora che qualcuno arrivi in tribunale. La causa serve a stabilire quale ipotesi ricorra e quale indennizzo ne consegua.
Le quattro combinazioni
Costruttore in buona fede, proprietario in mala fede
🔴 Articolo 41. Chi costruisce un edificio su un terreno su cui altri ha la proprietà acquista la proprietà dell'edificio e del terreno su cui esso sorge, nonché del terreno necessario al regolare uso di quell'edificio — se non sapeva né poteva sapere di costruire su suolo altrui e il proprietario era a conoscenza della costruzione e non si è opposto senza indugio.
Servono entrambe le metà. L'ignoranza del costruttore deve essere scusabile, e il silenzio del proprietario dev'essere stato un silenzio informato. Il proprietario che ha visto sorgere una casa sulla sua particella senza dire nulla perde il terreno.
Ciò che gli resta è una pretesa in denaro, a termine: può chiedere che il costruttore gli rifonda il valore del terreno al prezzo di mercato al momento della decisione giudiziale, entro tre anni da quando ha appreso della costruzione ultimata e in ogni caso entro dieci anni dall'ultimazione.
Si noti quale prezzo si usa. Non quello di quando furono gettate le fondamenta, non quello del contratto che ha generato il problema — il prezzo di mercato alla data della decisione. In un mercato in crescita ciò favorisce il proprietario; ed è anche il motivo per cui il ritardo non è neutro per nessuna delle due parti.
Costruttore in mala fede, proprietario in buona fede
🔴 Articolo 42. Se il costruttore sapeva o doveva sapere di costruire su terreno altrui e il proprietario si è opposto immediatamente, il proprietario può chiedere:
- che gli sia attribuita la proprietà dell'edificio; oppure
- che il costruttore demolisca l'edificio e ripristini il terreno nello stato originario; oppure
- che il costruttore paghi il prezzo di mercato del terreno.
In ciascuno di questi casi il proprietario ha diritto anche al risarcimento del danno.
Se prende l'edificio, deve rifondere al costruttore il valore al prezzo medio di costruzione di un tale edificio nel luogo in cui si trova, al momento della decisione giudiziale.
🔴 E poi il termine che decide la maggior parte dei casi: il proprietario può esercitare quella facoltà di scelta al più tardi entro tre anni dall'ultimazione della costruzione. Decorso quel termine, può soltanto chiedere il pagamento del prezzo di mercato del terreno.
Tre anni dopo la posa del tetto, la demolizione non è più disponibile. Il rimedio si restringe al denaro.
Entrambi in buona fede
🔴 L'articolo 43 disciplina il caso in cui il costruttore è in buona fede e il proprietario non sapeva della costruzione — nessuno dei due è rimproverabile. Qui la legge confronta i valori.
- Se l'edificio vale notevolmente più del terreno: l'edificio insieme al terreno spetta al costruttore, che deve al proprietario l'indennizzo al prezzo di mercato del terreno.
- Se il terreno vale notevolmente di più: su domanda del proprietario il giudice attribuisce l'edificio al proprietario, che deve rifondere al costruttore il prezzo medio di costruzione. La domanda va proposta entro tre anni dall'ultimazione.
- Se i due valori sono all'incirca uguali: il giudice attribuisce l'edificio — o l'edificio e il terreno — al proprietario e al costruttore, 🔴 tenendo conto delle loro esigenze e in particolare delle loro condizioni abitative, con l'indennizzo previsto dal primo comma.
È il terzo caso a sorprendere di più gli acquirenti stranieri: al giudice è imposto di pesare chi ha bisogno di una casa, non soltanto chi ha la carta.
Entrambi in mala fede
Articolo 44. Quando entrambe le parti sono in mala fede si applica la regola prevista per il costruttore in mala fede e il proprietario in buona fede — cioè l'articolo 42, con la sua finestra di tre anni.
Quando i materiali erano di un terzo
Articolo 45. Le regole sulla costruzione su terreno altrui si applicano anche quando il costruttore ha impiegato materiale di un terzo senza il permesso del proprietario del materiale. Questi ha diritto al valore del materiale e al risarcimento del danno. Se le parti impiegate possono essere separate senza danneggiamento, il proprietario può chiederne la restituzione — 🔴 entro due mesi da quando ne ha avuto conoscenza e al più tardi entro un anno.
Due mesi sono pochi. È il termine più stretto di questa parte della legge e appartiene alla lista di controllo di chiunque abbia fornito materiali a un cantiere poi finito male.
Costruire sul proprio terreno
Per completezza, perché sono queste le norme che rendono leggibili le eccezioni:
Articolo 46. Il proprietario del terreno acquista con la costruzione la proprietà dell'opera che ha edificato in conformità alla legge.
Articolo 47. Il proprietario che ha costruito sul proprio terreno diventa proprietario dell'edificio anche quando ha impiegato materiale altrui, purché l'edificio sia stato costruito in conformità alla legge. Il proprietario del materiale ha diritto al valore del materiale e al risarcimento; se le parti possono essere separate senza danno, può chiederne la restituzione e il risarcimento.
L'inciso pesa molto in entrambi gli articoli: in conformità alla legge. È la cerniera fra questo capo e l'intero strato dei permessi e delle legalizzazioni.
Quando è la linea di confine a essere superata
Esiste una variante più stretta: l'edificio sorge sul terreno del costruttore ma sconfina sulla particella del vicino.
🔴 Articolo 48. Quando l'edificio è costruito sul proprio terreno ma è stata superata la linea di confine ed è stata occupata una parte della particella confinante, il proprietario del fondo vicino ha diritto — a prescindere dalla buona o mala fede delle parti — di chiedere il ripristino dello stato precedente, se ciò è possibile senza danno notevole alla restante parte dell'edificio, oppure se al proprietario del terreno occupato il superamento del confine minaccia un danno sproporzionatamente grande.
🔴 Articolo 49. Se non ricorrono le condizioni per il ripristino previste dall'articolo 48, il giudice costituirà a favore del costruttore un'adeguata servitù prediale, oppure gli riconoscerà la proprietà sulla superficie del terreno confinante occupata dalla costruzione. Il proprietario del terreno occupato ha diritto a un indennizzo pari alla diminuzione di valore della particella, ovvero al valore di mercato della parte occupata, nonché il diritto di pretendere che il costruttore gli acquisti a prezzi di mercato la restante parte del terreno quando questa ha sostanzialmente perso la sua destinazione economica o il suo sfruttamento è divenuto per il proprietario inopportuno o notevolmente difficoltoso. Spetta inoltre il risarcimento del danno.
E infine la valvola di sicurezza dell'intero capo:
🔴 Articolo 50. Il ripristino dello stato precedente può essere chiesto anche quando il proprietario del terreno ha ammonito tempestivamente il costruttore, o il costruttore era comunque in mala fede. In via di eccezione, il giudice non consentirà il ripristino se ritiene che ciò non sarebbe socialmente giustificato nelle circostanze del caso — avuto riguardo in particolare:
- al valore trascurabile del terreno occupato rispetto all'entità del danno che la demolizione causerebbe al costruttore;
- alle condizioni patrimoniali delle parti; e
- al loro comportamento durante la costruzione.
Leggetelo come la risposta alla domanda che tutti pongono: me la faranno davvero abbattere? A volte; e la legge nomina i fattori che lo decidono. Il comportamento durante i lavori è uno di questi: per questo la traccia documentale di diffide, opposizioni e risposte vale quanto il rilievo topografico.
Il segnale che compare nel registro
Il catasto non registra solo l'esito; in un punto registra il problema.
🔴 Articolo 64 della Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti stabilisce che come titolare di diritti su un edificio si iscrive: il costruttore che ha edificato in conformità alla legge; il costruttore al quale è stata rilasciata la concessione edilizia o l'agibilità; oppure il costruttore di un edificio non costruito in conformità alla legge, o costruito su più particelle, o su terreno altrui — con l'iscrizione di un'annotazione di peso nel foglio G del list nepokretnosti.
Quel terzo caso è l'allarme precoce. Una costruzione a cavallo di più particelle o su suolo altrui deve portare un'annotazione nel foglio G, e chi legge il foglio G e non solo l'intestazione può vedere il problema prima di pagarlo.
L'articolo 65 aggiunge l'iscrizione parallela per i lavori in corso: l'edificio in costruzione è iscritto nel foglio G come annotazione di costruzione sulla particella in cui i lavori sono iniziati, con i dati su investitore, documentazione tecnica, concessione edilizia, termine di ultimazione dei lavori e altri fatti rilevanti.
Che cosa fare
- Datate l'ultimazione della costruzione. Gli articoli 41, 42 e 43 vi agganciano tutti la loro finestra di tre anni, e da lì decorre anche il limite esterno di dieci anni dell'articolo 41.
- Ricostruite chi sapeva e quando. L'articolo 41 richiede il silenzio informato del proprietario; l'articolo 42 la sua opposizione immediata. Email, messaggi e pratiche comunali sono le prove che decidono in quale articolo vi trovate.
- Procuratevi presto le due stime. L'articolo 43 dipende da quale valore è notevolmente maggiore, e l'articolo 42 dal prezzo medio di costruzione; la legge fissa la data di valutazione alla decisione giudiziale.
- Leggete il foglio G, non solo l'intestazione. L'articolo 64 vi colloca l'annotazione, ed è visibile prima dell'acquisto.
- Se avete fornito materiali, segnate due mesi. La finestra dell'articolo 45 per chiedere indietro le parti separabili è di due mesi dalla conoscenza, un anno al massimo.
- Non date per scontata la demolizione, né la sua esclusione. L'articolo 42 la offre; l'articolo 50 può negarla per i motivi che elenca.
- Conservate la traccia dei comportamenti. L'articolo 50 rende la condotta durante i lavori un fattore espresso.
Sui quadri limitrofi: servitù di passaggio sul vostro terreno, comproprietà, quota, prelazione e divisione e usufrutto e diritto di abitazione sul titolo.
Da che parte stiamo e come siamo pagati
RoNa Legal DOO lavora per proprietari e acquirenti, non per costruttori, agenti o venditori. Siamo pagati dal cliente per cui agiamo e da nessun altro nell'operazione: nessuna provvigione, nessun compenso di segnalazione, nessuna quota nel contratto che esaminiamo.
Le attività che richiedono la rappresentanza davanti a un tribunale o a un'autorità statale montenegrina sono svolte da un avvocato iscritto all'ordine forense del Montenegro. Il nostro ruolo è lo strato preparatorio e consultivo: fissare la data di ultimazione, ricostruire chi sapeva e chi si è opposto, individuare sotto quale degli articoli 41-44 ricadono i fatti e dirvi quali rimedi sono ancora aperti e per quanto.
Se un edificio del vostro fascicolo sorge sulla particella sbagliata
Inviateci il list nepokretnosti con il foglio G, l'eventuale rilievo geodetico, la concessione edilizia e l'agibilità, e ogni corrispondenza con il vicino o il venditore. Da lì la prima risposta — quale articolo si applica, che cosa produce e quali termini corrono ancora — arriva rapidamente.