"Fronte mare", "accesso privato al mare", "pontile riservato". Negli annunci della costa montenegrina queste parole compaiono spesso, e un acquirente italiano le legge con un'intuizione precisa: da noi la spiaggia è demanio, e sulla spiaggia si lavora con una concessione.
L'intuizione è giusta. Le regole, però, sono montenegrine, e alcune sono più dure di quanto si pensi. Questa pagina spiega che cosa si compra davvero con una casa sul mare, dove finisce la proprietà privata e che cosa vale un "diritto sulla spiaggia" scritto in un contratto.
Che cosa è demanio marittimo
L'articolo 2 della legge sul demanio marittimo (Zakon o morskom dobru) elenca che cosa ne fa parte: la riva del mare, i porti, i moli, gli scivoli, gli argini, le secche, gli stabilimenti balneari, gli scogli, le insenature, le scogliere, le sorgenti sulla riva, le foci dei fiumi, i canali collegati al mare, il fondale e il sottosuolo marino, le acque interne e il mare territoriale. Il secondo comma aggiunge le rive del fiume Bojana: il demanio non finisce dove finisce il mare.
L'articolo 3 misura la riva, e la misura è meno intuitiva dei "sei metri" che circolano. La riva è la fascia di terra delimitata dalla linea raggiunta dalle onde più alte durante la tempesta più forte, più la parte di terra che per natura o destinazione serve all'uso del mare, larga almeno sei metri a partire da quella linea. Sei metri sono un minimo, e il comma 3 consente al Parlamento di fissare per singole zone una larghezza superiore.
Chi può esserne proprietario
Nessuno, per le parti che contano. L'articolo 9 della legge sulla proprietà statale (Zakon o državnoj imovini) stabilisce che le ricchezze naturali e i beni in uso generale non possono essere oggetto di proprietà privata. L'articolo 11 della stessa legge conta tra le ricchezze naturali di cui dispone il Montenegro il mare interno e territoriale, il fondale e il sottosuolo, e poi secche, scivoli, argini, stabilimenti balneari, scogli, insenature, scogliere, sorgenti e le rive che sono in proprietà dello Stato. L'articolo 12 aggiunge tra i beni in uso generale i porti, i moli e le dighe.
Non è un limite per stranieri. Lo sarebbe se valesse solo per Lei; vale invece per chiunque, montenegrino compreso, e non cambia con una società, un socio locale o un permesso di soggiorno. Non a caso l'articolo 4 della legge sul demanio marittimo è stato abrogato proprio dalla legge sulla proprietà statale: la domanda "di chi è" è stata spostata lì.
Che cosa si può ottenere: un diritto d'uso, a termine
Sul demanio si può ottenere solo l'uso. L'articolo 7 della legge sul demanio marittimo consente di darlo a una persona fisica o giuridica, nazionale o straniera, per un'attività economica o altra attività ammessa, oppure per l'ormeggio di un'imbarcazione. Si può anche costruire, con permesso e in conformità ai piani. E poi la frase che decide: le costruzioni realizzate diventano parte del demanio marittimo, salvo diversa previsione di questa legge.
Il resto del regime:
- le condizioni, la durata e il canone li stabilisce il Governo con una decisione; l'impresa pubblica firma il contratto d'uso (articolo 8);
- il titolare non può trasferire i propri diritti a un terzo senza il consenso dell'impresa pubblica (articolo 9);
- il diritto cessa per legge, tra l'altro, alla scadenza del termine, con la morte del titolare se l'erede non chiede il trasferimento entro tre mesi, o se il contratto non viene concluso (articolo 10);
- può essere revocato prima se l'uso non rispetta le condizioni, se non si costruisce entro il termine o se il canone non viene pagato (articolo 11);
- in tutti questi casi non spetta alcun indennizzo per gli investimenti fatti (articolo 12).
| Che cosa c'è nell'annuncio | Che cosa è in diritto | Fonte |
|---|---|---|
| "Spiaggia privata" | lo stabilimento balneare è demanio; quello attrezzato deve restare accessibile a tutti alle stesse condizioni | legge sul demanio art. 16; legge sulla proprietà statale art. 9 e 11 |
| "Pontile riservato", "ormeggio" | un diritto d'uso con contratto dell'impresa pubblica, non proprietà | legge sul demanio art. 7 e 8 |
| "Lo cedo con la casa" | trasferibile solo con il consenso dell'impresa pubblica | legge sul demanio art. 9 |
| "Ci ho investito molto" | alla cessazione o revoca, nessun indennizzo | legge sul demanio art. 10-12 |
| "Il terreno arriva fino all'acqua" | la riva è almeno sei metri dalla linea delle onde di tempesta, e può essere più larga | legge sul demanio art. 3 |
Le spiagge: "privata" è la parola sbagliata
L'articolo 16 distingue tre tipi di stabilimento. Quello naturale è non recintato, accessibile a chiunque e liberamente utilizzabile. Quello attrezzato è recintato, con cabine, servizi e docce, ed è accessibile a tutti alle stesse condizioni. Quello costruito nasce da un investimento più rilevante sulla riva, con le attrezzature di quello attrezzato.
Un contratto d'uso può dare a un gestore il diritto di attrezzare e far pagare i servizi. Non trasforma la spiaggia in una pertinenza della villa.
Un catasto a parte
Il demanio marittimo ha un catasto proprio. L'articolo 13 lo affida all'organo statale competente per il catasto; l'articolo 14 vi fa iscrivere posizione, forma e superficie del demanio e delle costruzioni che vi sorgono, i diritti e il titolare, e obbliga il titolare a presentare il contratto d'uso per l'iscrizione e a comunicare ogni modifica entro 30 giorni; l'articolo 15 dà al catasto e ai documenti rilasciati sulla sua base il valore di atti pubblici.
In pratica, quando un venditore dice "quel tratto non è demanio", la risposta non è un'opinione: si chiede l'estratto. E si confronta con il foglio di possesso della casa: sono due registri diversi.
I diritti nati prima del 1992
La legge non cancella tutto ciò che c'era prima. L'articolo 30 riconosce ai proprietari di terreni sul demanio acquistati validamente prima dell'entrata in vigore della legge e iscritti come proprietà privata il diritto a un indennizzo secondo le regole dell'espropriazione in caso di sottrazione, e un diritto di precedenza nell'uso. L'articolo 31 conserva i diritti acquisiti dei proprietari di costruzioni realizzate secondo le norme, se hanno concluso il contratto d'uso nei termini. L'articolo 32 impone invece la rimozione delle costruzioni provvisorie, senza indennizzo salvo diversa previsione.
Un vecchio titolo sulla riva, quindi, non è automaticamente un errore: va letto.
Presso il Parlamento è depositata una proposta di modifica della legge sul demanio marittimo, presentata il 24 marzo 2025; il suo stato è "in procedura". Non è legge, e questa pagina non ne riporta il contenuto.
Che cosa fare, in concreto
- Chieda l'estratto del catasto del demanio marittimo oltre al foglio di possesso: sono registri diversi (articoli 13-15).
- Faccia misurare dove comincia la riva: sei metri sono un minimo dalla linea delle onde di tempesta (articolo 3).
- Tratti ogni "diritto sulla spiaggia" come un contratto d'uso: chi lo ha firmato, con quale durata, con quale canone (articolo 8).
- Non paghi per un ormeggio o un pontile come se fossero proprietà: si trasferiscono solo con il consenso dell'impresa pubblica (articolo 9).
- Non investa sul demanio contando di recuperare: alla cessazione non c'è indennizzo (articolo 12).
- Se c'è un titolo privato vecchio, lo faccia leggere: può rientrare negli articoli 30-31.
Gli altri passaggi dell'acquisto sono in comprare casa in Montenegro. Se il terreno non ha accesso diretto alla strada, la soluzione è una servitù: vedi servitù di passaggio. E che cosa succede a chi costruisce su un suolo che non è suo, sulla terraferma, è in costruire su terreno altrui.
Da che parte stiamo e come veniamo pagati
Quasi tutti gli operatori intorno a una compravendita immobiliare sono pagati dalla compravendita. La provvigione dell'agente dipende dalla conclusione. L'ufficio vendite del costruttore lavora per il costruttore. E sulla costa "fronte mare" è la parola che alza il prezzo.
Non percepiamo provvigioni da venditori, costruttori, agenti o intermediari — in nessuna forma e in nessuna pratica. Il nostro unico ricavo è l'onorario che Lei paga, e non aumenta se firma. Dirle di non procedere non ci costa nulla.
In concreto: l'estratto del catasto del demanio e il foglio di possesso li chiediamo noi; leggiamo il contratto d'uso che accompagna il "pontile privato" prima che Lei lo paghi; e mettiamo per iscritto che l'operazione non dovrebbe procedere quando è questa la risposta. Dove la pratica richiede rappresentanza davanti a un'autorità o a un giudice montenegrino, se ne occupa un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro con cui collaboriamo.
Un limite non negoziabile: siamo giuristi, non consulenti finanziari abilitati. Non diamo consigli su strumenti finanziari e non Le diciamo se un immobile renderà. Proteggiamo la Sua posizione giuridica — titolo, contratto, iscrizione, status e i termini che decidono tutti e quattro.
Prima di pagare il "fronte mare"
Ci invii l'annuncio, il foglio di possesso e qualsiasi documento che parli di spiaggia, pontile o ormeggio. Le diremo che cosa è proprietà, che cosa è demanio, e che cosa vale davvero il diritto che Le stanno vendendo. Se un termine è già in corso, lo indichi nel messaggio.
Quadro normativo aggiornato a settembre 2026, letto dai testi della Zakon o morskom dobru (Gazzetta ufficiale 14/1992, 59/1992, 27/1994, 51/2008, 21/2009, 73/2010, 40/2011) e della Zakon o državnoj imovini (21/2009 e modifiche). La proposta di modifica della legge sul demanio marittimo del 24 marzo 2025 è in procedura e non è diritto vigente. Il riferimento al diritto italiano è descrittivo. Questo contenuto è informazione generale, non consulenza su una specifica operazione.
