תאריך המצב: 10.09.2026. סטטוס: בתוקף. הדבר החקיקתי: Zakon o izmjenama Zakona o porezu na promet nepokretnosti, „Službeni list Crne Gore" מספר 132/2026 מ-9 בספטמבר 2026, מספר רישום 2263. שרשרת החוק המתוקן, כפי שסעיף 1 עצמו מונה אותה: 36/13, 3/23, 28/23 ו-33/26.
הסיבה לכתיבה מעשית, והיא נוגעת בגבול אחד. במונטנגרו אין מס ירושה נפרד: ירושה ומתנה נכנסות שתיהן למס העברת הנדל"ן, והפטורים יושבים בסעיף 14. עד יום שלישי אותו סעיף נקרא „יורש מדרגה ראשונה, בן זוג והורי המוריש". חוק בן שלושה סעיפים שפורסם ב-9 בספטמבר הוסיף לרשימה הזאת את שותף החיים הרשום מאותו מין — ומאותו רגע נעשה מכריע גבול אחר: מי נחשב שותף חיים בעיני מונטנגרו, שאלה שסעיף 32 של חוק השותפות מכריע לפי מקום כריתת השותפות ולא לפי אזרחות הצדדים. להלן מה שהטקסט משנה, מדוע השינוי קטן ממה שהוא נראה, ואיזו דלת נשארת פתוחה לזוג זר.
מה הטקסט אומר
סעיף 1 מנסח מחדש את סעיף 12(2) של חוק המס. אותו סעיף מגדיר בית אב, וההגדרה הזאת קובעת את היקף הפטור לדירה ראשונה: סעיף 12(1)(4) פוטר מי שרוכש דירה בפעם הראשונה, עד שטח של 20 מ"ר לכל חבר בית אב. בנוסח החדש, לצד בן זוגו של הרוכש, מופיע životni partner lica istog pola, ואותה תוספת חוזרת גם לגבי ילדיו, מאומציו, הוריו ומאמציו של השותף. התנאי לא השתנה: חבר בית אב חייב להחזיק באותה כתובת מגורים כמו הרוכש.
סעיף 2 מחליף שתי חלופות בסעיף 14(1). חלופה 1 קוראת כעת: יורש מדרגה ראשונה, בן זוג, שותף חיים מאותו מין והורי המוריש; ובמתנה — מקבל המתנה מדרגה ראשונה ובן זוגו או שותף החיים של נותן המתנה. חלופה 4 מציבה לצד הגירושין גם את סיום השותפות: בני זוג לשעבר או שותפי חיים לשעבר אינם משלמים מס בחלוקת רכוש משותף בעקבות גירושין או בעקבות פירוק השותפות.
סעיף 3 קובע את הכניסה לתוקף ואינו נוקט בכלל שמונת הימים המקובל במונטנגרו: החוק נכנס לתוקף „ביום שלאחר הפרסום". הפרסום היה ב-9 בספטמבר 2026, ולכן החוק בתוקף מ-10 בספטמבר 2026 — מהיום. אין תאריך תחילה נדחה, אין הוראת מעבר ואין הוראת ביטול; החוק כולל שלושה סעיפים.
| מצב | בחוק המס עד 9 בספטמבר 2026 | מ-10 בספטמבר 2026 |
|---|---|---|
| ירושה משותף החיים | לא הופיע בסעיף 14(1)(1) | פטור, סעיף 14(1)(1) |
| מתנה משותף החיים | לא הופיע בסעיף 14(1)(1) | פטור, סעיף 14(1)(1) |
| חלוקת רכוש משותף עם פירוק השותפות | חלופה 4 כללה גירושין בלבד | פטור, סעיף 14(1)(4) |
| מניית חברי בית אב לדירה ראשונה | סעיף 12(2) לא מנה את השותף | השותף וקרוביו נמנים, סעיף 12(2) |
| שיעורים | 3% / 4,500 יורו + 5% / 22,000 יורו + 6% | ללא שינוי, סעיף 11 לא נגוע |
הפטור בן חמש שנים
העובדה המרכזית כאן היא שמבחינת התוכן לא נוצר היום דבר. Zakon o životnom partnerstvu lica istog pola („Službeni list Crne Gore" מספר 067/20 מ-7 ביולי 2020) העניק את הפטור ממס העברת נדל"ן כבר בסעיף 67 שלו, בשלושה מקרים: העברה בין השותפים בתקופת קיום השותפות, ירושה מהשותף שעמו חי הנותר בשותפות עד רגע המוות, ורכוש שהועבר למקבל מתנה בהליך הירושה. סעיף 66 של אותו חוק משווה את השותף לבן זוג בדין הירושה. לפי סעיף 76 החוק נכנס לתוקף ביום השמיני שלאחר הפרסום, ומוחל שנה לאחר מכן — מ-15 ביולי 2021.
אם כך, מה עושה 132/2026? שני דברים. ראשית, הוא מעביר את הפטור לתוך החוק שרשות המסים קוראת. כל עוד ההוראה ישבה בסעיף 67 של חוק מתחום דיני המשפחה, היה צריך להראות את החיבור בכל מקרה בנפרד. שנית, הוא סוגר שני פערים אמיתיים: סעיף 67 מעולם לא כלל את חלוקת הרכוש המשותף לאחר פירוק השותפות, ולא אמר דבר על מניית בית האב בפטור לדירה ראשונה. חלופה 4 החדשה שבסעיף 14 וסעיף 12(2) החדש ממלאים בדיוק את שני המקומות האלה.
יש עוד פרט שראוי לשים לב אליו. סעיף 67 לא בוטל — 132/2026 אינו מבטל דבר. שני בסיסים עומדים כעת זה לצד זה, והם אינם זהים: סעיף 67 דורש שהשותפים חיו בשותפות עד רגע המוות, ואילו חלופה 1 החדשה בסעיף 14 אינה מציבה תנאי כזה.
מה הטקסט אינו אומר
עבור זוג זר הכול תלוי בשאלה אחת: איזו שותפות מוכרת. חוק המס אינו מגדיר את המונח životni partner lica istog pola ואינו מפנה במפורש לחוק השותפות. סעיף 32 של אותו חוק משרטט את גבול הרישום: נרשמות שותפויות של אזרחי מונטנגרו שנכרתו במונטנגרו או במדינה אחרת, וכן שותפויות של זרים שנכרתו במונטנגרו. מכאן נובעת הדלת החשובה ביותר לקוראינו: שני זרים נכנסים לרישום אם הם כורתים את השותפות במונטנגרו. שותפות או נישואין של שני זרים שנכרתו בחוץ לארץ נמצאים מחוץ לגבול הזה, וכיצד רשות המסים נוהגת במקרה כזה איננו יכולים להראות היום ממקור כתוב.
גם חובת הדיווח של מי שפטור אינה מוסדרת. סעיף 16(1) דורש מהנישום להגיש poreska prijava בתוך 15 יום מהיום שבו קמה חובת המס, וסעיף 16(4) קושר את התשלום להגשת הדיווח. אם מי שפטור מגיש בכל זאת דיווח — אין על כך אמירה בטקסט; סעיף 12(3) אומר שהרשות מנהלת רישום של החוזים שלגביהם נקבע פטור, אך אינו מסדיר את ההליך. סעיף 12(2) גם אינו דורש דבר בעניין אזרחותו של חבר בית האב — אלא רק אותה כתובת מגורים.
הקריאה שלנו
אם השותפות רשומה ברישום המונטנגרי, אנו ממליצים מ-10 בספטמבר לא להסתמך על בסיס אחד אלא לציין את שניהם: את החלופה הרלוונטית בסעיף 14 ואת סעיף 67 של חוק השותפות באותו דיווח. סעיף 67 עומד בתוקפו ובמקומות מסוימים רחב יותר, והחלופה החדשה קלה יותר להוכחה מבחינה מנהלית משום שהיא יושבת בחוק המס עצמו.
אם השותפות נכרתה בחוץ לארץ, אל תשאירו את העניין לשלב הדיווח. הפטור לפי סעיפים 12 ו-14 נקשר לרגע הרכישה, ואילו הרישום פועל קדימה. פנייה בכתב לפני חוזה ההעברה — כיצד תירשם השותפות במונטנגרו ובאיזה מסמך היא מוכחת אם רישום אינו אפשרי — עולה פחות מהשגה בדיעבד. להסדר הרכוש בין שותפים דורש סעיף 63 את ugovor o imovini partnera בכתב ובאישור נוטריון, וכשהוא נוגע לנדל"ן — רישום בקדסטר; סעיף 59 רושם רכוש משותף על שם שני השותפים ורואה רישום על שם אחד כרישום על שם שניהם, כל עוד אין חוזה בכתב ביניהם.
מה לא משתנה
השיעורים נשארים. סעיף 11 קובע 3% עד 150,000.00 יורו, לאחר מכן 4,500.00 יורו בתוספת 5% על הסכום שמעל 150,000.01 יורו, ו-22,000.00 יורו בתוספת 6% על הסכום שמעל 500,000.01 יורו; החוק הזה אינו נוגע בסעיף 11. גם תנאי הפטור לדירה ראשונה לא השתנו: סעיף 12(1)(4) עודנו דורש אזרח מונטנגרו בגיר עם prebivalište במונטנגרו, הרוכש דירה ראשונה ואינו מחזיק דירה בבעלותו במונטנגרו. ההרחבה בסעיף 12(2) אינה פותחת אפוא את הפטור הזה לזרים: השותף הזר מגדיל כחבר בית אב את השטח הפטור, בעוד הרוכש עצמו חייב להישאר אזרח מונטנגרו. בפטור על ירושה ומתנה, לעומת זאת, סעיף 14 אינו כולל תנאי אזרחות כלל. הנישום נשאר הרוכש לפי סעיף 7; החוב קם ביום כריתת החוזה לפי סעיף 15; וסעיף 13 משאיר מחוץ למיסוי נדל"ן שהוכנס כהון מייסדים, וכן מיזוג, רכישה ופיצול של חברות.
איך לאמת
נוסח התיקון נמצא בעמוד של רשומות מונטנגרו: sluzbenilist.me/propisi/397969. לדבר החקיקה שני עמודים — בראשון צו הפרסום (מספר 01-009/26-1561/2 מ-8 בספטמבר 2026) וסעיפים 1 ו-2, ובשני סעיף 3 והמספר הפרלמנטרי EPA 1120 XXVIII לצד מספר התיק 16-2/26-5/4. הצירוף שיש לחפש הוא životni partner lica istog pola. הגיליון כולו נמצא בעמוד גיליון 132/2026. את סעיף 67 של חוק השותפות אפשר לקרוא ב-gov.me: wapi.gov.me/download/2d43bdbe-04bb-45a8-b5ef-d41a647e3796.
את אותו כיוון בצד האזרחות והנוטריון תיארנו ברשומה על 119/2026. את הצעדים הבאים בנושא הזה אנחנו מפרסמים במדור עדכוני חקיקה — שם תופיע גם הרשומה אם רשות המסים תפרסם הליך לשותפויות שנכרתו בחוץ לארץ.
