تاريخ الحالة: 01.10.2026. الحالة: ساري النفاذ. الأداة: لائحة تعديل لائحة تجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik)، الجريدة الرسمية التركية (Resmî Gazete) بتاريخ 01.10.2026، العدد 33387، صادرة عن وزارة التجارة. التعديل نافذ اليوم، أما القاعدة التي تجعل استخدام نظام الدفع إلزاميًا فلا تنطبق على البيوع التي تتم قبل 01.12.2026.
إذا كنتم قد حجزتم شقة في إسطنبول أو بورصة أو طرابزون وتنتظرون نقل الملكية هذا الخريف، فالأرجح أنه قيل لكم إن كل ثمن بيع سيمرّ ابتداءً من الأول من أكتوبر عبر قناة دفع تشرف عليها الدولة. هذا ما أعلنته الوزارة في 26.06.2026. وفي صباح اليوم الذي كان مقررًا فيه البدء، نشرت الجريدة الرسمية تعديلًا أخّر الموعد شهرين. البيع الذي يُوقَّع اليوم في الطابو لا يلزمه استخدام النظام.
ماذا يقول النص
الالتزام وارد في المادة الإضافية 1 (ek madde 1) التي أُضيفت إلى اللائحة بالجريدة الرسمية رقم 33238 بتاريخ 29.04.2026. تنص الفقرة الأولى على أنه إذا دُفع ثمن العقار كله أو بعضه نقدًا أو بحوالة أو بتحويل إلكتروني أو بطريقة أخرى تحددها الوزارة، فإن الثمن يُدفع عبر نظام مصمَّم بحيث تنتقل الملكية والثمن في اللحظة نفسها. والنص يشمل الشركات العقارية و"الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الآخرين"، أي أن البيع المباشر بين فردين دون وسيط داخل في النطاق.
الفقرة الثانية تستثني التمويل المصرفي: إذا موّل بنك أو شركة تمويل جزءًا من الثمن، فإن النظام يُستخدم للجزء غير الممول فقط. والفقرة الثالثة تفرض مقابل استخدام عن كل عملية، يُخصم من المبلغ الذي يُحوَّل إلى البائع.
يفعل تعديل اليوم أمرين. الأول أنه يستبدل عبارة "1/7/2026" بعبارة "1/12/2026" في الفقرة العاشرة من المادة المؤقتة 1، فتصبح الفقرة: استخدام النظام "ليس إلزاميًا" في البيوع التي تتم حتى 01.12.2026، مع منح الوزارة من جديد صلاحية تمديد هذا التاريخ حتى ثلاثة أشهر. والثاني أنه يعيد كتابة الفقرة الخامسة من المادة الإضافية 1: تفوّض الوزارة شركة "مُكامِل" (entegratör) لتشغيل النظام، وتُحدَّد البيوع المستثناة والمرحلة التجريبية ومقابل الاستخدام وطريقة تقاسمه في بروتوكول بين وزارة التجارة ووزارة البيئة والتطوير العمراني وتغيّر المناخ والشركة المفوَّضة.
| التاريخ | الوثيقة | بداية الإلزام |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | الجريدة الرسمية 33238، إضافة الفقرة 10 من المادة المؤقتة 1 | 01.07.2026 |
| 26.06.2026 | بيان وزارة التجارة، استخدام صلاحية التمديد ثلاثة أشهر | 01.10.2026 |
| 01.10.2026 | الجريدة الرسمية 33387، تعديل الفقرة 10 | 01.12.2026 |
| مفتوح | صلاحية تمديد جديدة لثلاثة أشهر | 01.03.2027 كحد أقصى |
ما الذي لا يحسمه النص
أي لحظة تُعدّ "البيع"؟ من يوقّع عقد وعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi) لدى الكاتب العدل في أكتوبر ثم يُتمّ النقل في الطابو في ديسمبر، يمكن أن يُقرأ وضعه في الاتجاهين. النص لا يختار.
وهل يدخل يوم 01.12.2026 نفسه أم يخرج؟ عبارة "حتى تاريخ" في الصياغة التركية تحتمل الوجهين. أما بيان الوزارة الصحفي بتاريخ 28.09.2026 فيسمّي 01.12.2026 "تاريخ بدء التطبيق الإلزامي".
والفجوة الأكبر هي البروتوكول. كانت الفقرة الخامسة القديمة تنص على إعلان الإجراءات على الموقع الرسمي للوزارة، والفقرة الجديدة لا تتضمن هذه الجملة؛ فمقدار مقابل الاستخدام وقائمة البيوع المستثناة ونطاق المرحلة التجريبية كلها متروكة للبروتوكول. حتى اليوم لم نطّلع على نص البروتوكول ولم نجد ما يدل على نشره.
قراءتنا
نعتمد تاريخ معاملة النقل في الطابو. فالنظام مبني على انتقال الملكية والمال في لحظة واحدة، والملكية العقارية في تركيا تنتقل بسند رسمي في الطابو (القانون المدني التركي م.706، قانون الطابو م.26). لذلك إذا كان من المحتمل أن يقع النقل في 01.12.2026 أو بعده، ننصحكم ببناء خطة الدفع على أساس النظام من الآن، حتى لو وُقّع العقد التمهيدي في أكتوبر. ونعدّ يوم 01.12.2026 نفسه داخلًا في الإلزام.
أما من يحوّل المال من الخليج أو من خارج تركيا عمومًا، فالخلاصة العملية واحدة: لا تخطّطوا لتحويل كامل الثمن مباشرة إلى حساب البائع قبل الطابو إذا كانت الصفقة قد تتأخر إلى ديسمبر. وفي الشراء المرتبط بطلب الجنسية، تبقى شهادة شراء العملة الأجنبية وإثبات الدفع عبر البنك جزءًا من الملف؛ ولم نجد في اللائحة حكمًا يبيّن كيف ستعمل هذه الوثائق مع نظام الدفع الجديد. وإن كنتم بائعين، فاحسبوا أن مقابل الاستخدام يُخصم من حصيلتكم (المادة الإضافية 1/3).
ما الذي لم يتغيّر
الفقرات من 1 إلى 4 من المادة الإضافية 1 باقية كما هي: طرق الدفع، واستثناء التمويل، وخصم المقابل من البائع، واللجنة المشتركة بين الوزارتين. ولا يمسّ هذا التعديل أحكام تملّك الأجانب في المادة 35 من قانون الطابو، ولا شرط تقرير التقييم، ولا حدّ 400.000 USD للجنسية عن طريق الاستثمار. ودخل التعديل حيز النفاذ يوم نشره، 01.10.2026 (المادة 3).
كيف تتحقق
نص تعديل اليوم: resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/10/20261001-1-1.htm. والقاعدة الأصلية في عدد 29.04.2026: resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/04/20260429-4.htm تحت عنوان "EK MADDE 1". والنص الموحّد للائحة في قاعدة التشريعات الرسمية برقم 24645؛ ابحثوا في الفقرة 10 من المادة المؤقتة 1 عن "1/12/2026". وبيانا الوزارة بتاريخ 26.06.2026 و28.09.2026 منشوران في قسم الأخبار على ticaret.gov.tr.
دليلنا عن شراء عقار في تركيا للأجانب وقائمة العناية الواجبة قبل الشراء يذكران موعدًا أقدم لهذا النظام، وسيحملان ملاحظة مؤرخة تحيل إلى هنا. وعند نشر البروتوكول ستجدون التحديث في صفحة مستجدات تشريعية.
