Українські інвестори пишуть мені за однією схемою: ділянку над узбережжям купили через агентство рік чи два тому, проєкт на кілька квартир замовили в місцевого архітектора, і тепер питання одне — скільки чекати дозвіл на будівництво і чи можна «поки що» залити фундамент. Я відповів, що фундамент — ні, а на решту запитань відповідь довша за один лист. Так з'явилася ця сторінка.
Будівництво в Чорногорії для українського інвестора — це не один дозвіл, а ланцюжок із семи-восьми ланок: ділянка, компанія, проєкт, дозвіл, майданчик з робітниками, технічний огляд, дозвіл на експлуатацію, продаж або запуск готелю. Кожна ланка має свій законний строк і своє місце, де справа зазвичай ламається. Нижче я проходжу цей ланцюжок так, як веду його з офісу в Будві: з номерами статей і датами, коли текст звірено з першоджерелом.
Що змінилося у 2025 році і чому старі поради не працюють
У березні 2025 року об'єднаний закон про планування і будівництво розділили на два. Будівництво тепер регулює окремий Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG 019/25 від 4 березня 2025, чинний з 5 березня 2025; зміни 092/25, 160/25 і 114/2026, причому остання стосується лише фотовольтаїки й теплових насосів), а просторове планування — Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25, виправлення 028/25 і 049/25). Обидва тексти звірено 26–27 серпня 2026.
Головна практична зміна: режим «prijava građenja», коли забудовник лише повідомляв про початок робіт, скасовано. Дозвіл на будівництво, građevinska dozvola, знову є повноцінним адміністративним актом, і стаття 31 нового закону формулює це без винятків: об'єкт будується на підставі дозволу, будівництво без дозволу заборонене.
Друга зміна, яку інвестори недооцінюють, — два окремі годинники всередині самого дозволу. За статтею 35 будівництво треба розпочати протягом двох років від дати видачі, інакше право будувати за цим дозволом припиняється, і жодного «замороженого» стану закон не передбачає. За статтею 43 об'єкт треба завершити протягом п'яти років; за кожен розпочатий рік прострочення сплачується річна плата від кошторисної вартості з ревізованого головного проєкту, а майданчик доводиться утримувати. Ставку цієї плати я не наводжу, бо в консолідованих версіях, які я читав, її немає.
Багато порад у мережі досі спираються на закон 64/17 і на «prijava». Якщо ваш підрядник або агент говорить цими словами, він працює за скасованим текстом.
Ділянка і UTU: що я перевіряю до підпису
Іноземець не може мати у власності сільськогосподарську землю, ліс, смугу в один кілометр уздовж сухопутного кордону та острови — так каже стаття 415 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 019/09, 029/25; звірено з оригіналом 20 серпня 2026). Єдиний виняток для фізичної особи — до 5 000 м² сільгоспземлі, і лише тоді, коли предметом договору є житловий будинок на ній. Голе поле під цей виняток не підпадає. Право власності на нерухомість виникає з моменту запису в кадастр, а не з підпису чи оплати (стаття 84 того ж закону).
Тому в більшості будівельних справ носієм ділянки є чорногорське d.o.o. Компанія, заснована і зареєстрована в Чорногорії, є вітчизняною юридичною особою незалежно від громадянства засновників; це логіка Zakon o privrednim društvima (Sl. list CG 090/25, 121/25). Номер статті з визначенням я не цитую: цей висновок узято з опублікованої практики, а не з первинного тексту, і я кажу про це чесно.
Далі йде list nepokretnosti. Аркуш A — ділянка, B — правовласник, V — будівлі, G — обтяження: іпотеки, сервітути, заборони відчуження, оренда понад п'ять років (Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, Pravilnik 18/23; звірено 15 серпня 2026). Чистий аркуш G сьогодні не доводить законності будівлі: за статтею 51 закону про легалізацію кадастр має 36 місяців, до серпня 2028 року, щоб внести відмітки про самобуд, а заборона відчуження діє за законом і без відмітки (стаття 33). Про це докладніше на сторінці про купівлю ділянки під будинок.
UTU — urbanističko-tehnički uslovi, містобудівно-технічні умови — беруться з Геопорталу міністерства за статтею 8(5) закону про будівництво, а не «замовляються у віконці». Якщо інфраструктурна установа не надала технічних умов протягом 15 днів від запиту, вважається, що вона погодилася з UTU (стаття 8(8)). Саме UTU каже, скільки поверхів, яка брутто-площа і скільки паркомісць дозволено на ділянці. Купувати ділянку «під шість квартир», не відкривши UTU, — найдорожча помилка, яку я бачив у справах українців.
Два податкові пункти до підпису. Податок на перехід нерухомості з 1 січня 2024 року прогресивний: 3 % до 150 000 €, далі 4 500 € плюс 5 %, а понад 500 000 € — 22 000 € плюс 6 % (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, čl. 11, зміна Sl. list CG 028/23). Ці ставки звірено за двома незалежними вторинними джерелами і арифметикою, бо сам випуск 028/23 витягнути не вдалося. З 1 квітня 2026 року стаття 6 цього закону виключає з податку на перехід перше придбання будівельної землі, за яку сплачено ПДВ (Sl. list CG 033/26 від 10 березня 2026; промульгований текст читано 26 серпня 2026). Дзеркальна зміна на боці ПДВ — продаж землі з дозволом на будівництво з тієї ж дати оподатковується ПДВ — відома з бюлетеня KPMG за березень 2026 (номер статті не наводжу).
Плата за комунальне облаштування, naknada za građenje, або по-місцевому komunalije, регулюється статтею 70 Zakon o uređenju prostora (Sl. list CG 019/25; дві копії тексту порівняно 26 серпня 2026). Звільнені лише п'ятизіркові готелі; чотири зірки не звільнені. Муніципалітет може знижувати плату до 50 % для сімейного будинку і до 20 % при одноразовій сплаті, а готелів у списку знижок немає взагалі. Тарифи Будви в євро за м² я не пишу, бо їх немає у джерелах, які я перевірив.
Компанія, ліцензія і українські документи
Проєкт має бути на комусь «записаний»: філія української компанії або чорногорське d.o.o. Філія, dio stranog društva, реєструється в CRPS, але не має юридичної особи (Zakon o privrednim društvima, čl. 542 st. 3, čl. 546; звірено 15 і 28 серпня 2026). Стороною договору залишається материнська компанія з необмеженою відповідальністю. D.o.o. набуває юридичної особи в день реєстрації (čl. 6 st. 1). Новий закон про компанії застосовується з 1 січня 2026 року (čl. 635); зміна Sl. list CG 44/2026 про електронну реєстрацію ще не має консолідованого тексту. Саму реєстрацію описано на сторінці про реєстрацію компанії в Чорногорії; тут d.o.o. цікавить лише як носій дозволу, договорів і робітників.
Для будівельного підрядника окремо стоїть питання ліцензії на будівництво, licenca za građenje. Умови ліцензування — капітал, штат відповідальних інженерів, визнання українських дипломів — у моїй базі первинних текстів ще не закриті, тому я їх не цитую. У кожній справі це перевіряється на день подання.
Українські документи для компанії й дозволу. Україна є учасницею Гаазької конвенції про апостиль з 22 грудня 2003 року, Чорногорія — з 2006 року в порядку правонаступництва; це перевірено 2 вересня 2026. Тож витяг з ЄДР, статут, довіреність і паспортні дані засновника йдуть з апостилем і присяжним перекладом на чорногорську; консульська легалізація не потрібна. Закон про іноземців прямо вимагає присяжного перекладу для доказів у справі відрядженого працівника (Zakon o strancima, čl. 73), і на практиці той самий стандарт застосовують до корпоративних документів.
Податок на прибуток. Ставка не «пласкі 9 %», а прогресивна: 9 % до 100 000 €, далі 9 000 € плюс 12 % до 1 500 000 €, а вище — 177 000 € плюс 15 % (Zakon o porezu na dobit pravnih lica, čl. 28, консолідований текст до Sl. list CG 088/24; звірено 1–2 вересня 2026). Дивіденди українському засновнику йдуть з утриманням 15 % від брутто (čl. 29 st. 4). Між Україною та Чорногорією застосовується Конвенція України з СРЮ від 22 березня 2001 року, чинна з 29 листопада 2001 року (перелік ДПС України, звірено 2 вересня 2026). Пільга за конвенцією діє лише за наявності у платника довідки про резидентність і за умови, що отримувач є фактичним власником доходу (čl. 29a); інакше різницю доплачує платник. За внутрішнім правом майданчик стає постійним представництвом, якщо триває понад шість місяців (čl. 4 st. 4).
Проєкт, дозвіл і два годинники
Ланцюжок статті 2 закону про будівництво виглядає так: зйомка, дослідження, технічна документація, згода головного державного або міського архітектора, ревізія, дозвіл, будівництво, фаховий нагляд, технічний огляд, дозвіл на експлуатацію. Кожна ланка має строк.
| Етап | Хто вирішує | Законний строк | Стаття Zakon o izgradnji objekata (звірено 26–27.08.2026) |
|---|---|---|---|
| UTU з Геопорталу; технічні умови інфраструктури | Міністерство, інфраструктурні установи | 15 днів, мовчання означає згоду | čl. 8 st. 5, st. 8 |
| Згода на idejno rješenje | Головний державний або міський архітектор | 30 днів; публікація 3 дні; оскарження 8 днів | čl. 22, čl. 25 st. 1–3 |
| Дозвіл на будівництво, об'єкт до 3 000 м² брутто | Sekretarijat za urbanizam муніципалітету | 30 днів від повної заяви, 60 днів при ОВД або в зоні ЮНЕСКО | čl. 32 st. 2; čl. 34 |
| Дозвіл на будівництво від 3 000 м², готель 4–5 зірок, туристичне поселення, курорт | Міністерство | ті самі 30/60 днів; згода туристичного органу 15 днів, мовчання означає згоду | čl. 32 st. 2 t. 3; čl. 34 st. 6–8 |
| Публікація дозволу на сайті органу | Орган, що видав | 7 днів від видачі | čl. 143 st. 3 |
| Початок будівництва | Інвестор | 2 роки від дати дозволу, без продовження | čl. 35 |
| Завершення будівництва | Інвестор | 5 років від дати дозволу; далі річна плата | čl. 43 |
| Дозвіл на експлуатацію | Орган, що видав дозвіл | заява 7 днів після фінального звіту нагляду; рішення 7 днів після техогляду | čl. 54, čl. 59 |
Кілька коментарів до таблиці. Згода на ескізний проєкт видається рішенням протягом 30 днів і стає невід'ємною частиною головного проєкту (čl. 25 st. 1). Якщо посадовець не видав згоду у строк або погодив проєкт, що суперечить UTU, для нього це проступок зі штрафом 500–4 000 € (čl. 143 st. 1–2). Штраф посадовцю — не ваша перемога, але цей механізм дає підставу для формальної скарги, і в кількох справах саме нагадування про статтю 143 зрушило папери з місця.
Строк 30/60 днів на рішення про дозвіл звірено з консолідованим текстом, але номер статті з цим строком у моїх робочих нотатках не закріплений, тож у таблиці я його не вигадую. Наслідків пропуску строку органом, мовчазної відмови чи згоди, з тексту встановити не вдалося.
Дозвіл видається на підставі доказу права власності або іншого права на землю: витягу з кадастру, концесії, оренди або нотаріально засвідченої згоди власника, записаної в аркуш G (čl. 34 st. 1 t. 4; звірено 13 серпня 2026). Іпотека сама по собі не є законною перешкодою для заяви, але спірні записи в аркуші G на практиці зупиняють справу. Заяву орган публікує на сайті, а частину документів збирає сам.
Головний проєкт проходить ревізію незалежним ревізором. Для сімейного житлового будинку практика м'якша, ніж для комерційних і багатоквартирних об'єктів; точну статтю з винятком я не цитую, бо в моїх джерелах вона зафіксована без номера.
Про те, скільки коштує будівництво за м² у 2026 році, я написав окремо, бо кошторис і дозвіл живуть за різними правилами.
Майданчик: підрядник, нагляд і робітники
Договір будівельного підряду, ugovor o građenju, укладається лише письмово (Zakon o obligacionim odnosima, čl. 699 st. 2, Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17; звірено 26 серпня 2026). Неустойка за прострочення теж має бути письмовою (čl. 278 st. 2): домовленість у листуванні чи в протоколі наради не працює. І головна пастка, яку я бачив у трьох українських справах поспіль: якщо ви прийняли роботи і одразу не заявили, що зберігаєте право на неустойку, ви її втратили (čl. 280 st. 5). Одне речення про застереження в акті приймання — найдешевший захист, який існує.
Тверда ціна тут не така тверда: без застереження про незмінність підрядник, який вклався у строк, може вимагати різницю понад 2 % при зростанні цін на матеріали (čl. 705 st. 1); при винному простроченні поріг 5 %. Навіть із застереженням «ціна не змінюється» поріг — 10 % (čl. 706). Застереження ključ u ruke, «під ключ», покриває всі непередбачені та надлишкові роботи (čl. 709). За дефекти міцності підрядник і проєктувальник відповідають десять років від приймання, і перед кожним наступним набувачем; цю відповідальність договором не обмежити (čl. 712 st. 1, 4). Про дефект треба повідомити протягом шести місяців від виявлення, інакше право втрачається (čl. 713).
Фаховий нагляд (stručni nadzor) обов'язковий і оплачується інвестором (Zakon o izgradnji objekata, čl. 50). Наглядач веде građevinski dnevnik і письмово повідомляє інвестора про відхилення від ревізованого проєкту і, якщо їх не усунуто, повідомляє будівельного інспектора (čl. 51); складає звіти по етапах і фінальний звіт (čl. 52). Фінальний звіт запускає семиденний годинник заяви на експлуатацію, про це нижче.
Робітники. Іноземець працює в Чорногорії лише на підставі дозволу на тимчасове перебування і роботу (jedinstvena dozvola) або довідки про реєстрацію роботи (Zakon o strancima, čl. 66 st. 1, Sl. list CG 12/2018 … 33/2026; звірено 2 вересня 2026). Безвізове перебування до 90 днів (čl. 34) — це режим перебування, а не право на роботу; для громадян України це перевірено за урядовою сторінкою про візовий режим 2 вересня 2026. Саме на думці «в'їхав без візи, тож може працювати» роботодавцю виписують штраф 1 000–10 000 € для юридичної особи і 300–2 000 € для відповідальної особи, плюс заборона діяльності до шести місяців (čl. 210 st. 1–4). Множника «за кожного робітника» в законі немає, але відповідальність за «використання праці» іноземця без статусу тягне і генпідрядника (čl. 66 st. 7).
Каналів два. Перший — місцеве працевлаштування вашим d.o.o. у межах річної квоти: на 2026 рік уряд затвердив 28 988 дозволів, з них для будівництва 6 000 (Odluka, Sl. list CG 161/2025 від 30 грудня 2025). Відмову через вичерпання квоти оскаржують лише в адміністративному суді (čl. 80 st. 7). Другий — відрядження працівників за договором про надання послуг між іноземною компанією та юридичною особою в Чорногорії; філія стороною бути не може (čl. 72 st. 1), дозвіл до року з продовженням щонайбільше до двох (čl. 73 st. 3). Цей канал поза квотою. Канал через закордонне кадрове агентство закон відклав до вступу Чорногорії в ЄС (čl. 221b), тож пропозиції «дамо бригаду через агенцію» з текстом закону не сходяться.
Тут є суто українська прогалина. Стаття 73 вимагає довідку компетентного органу про соціальне страхування відрядженого працівника. Угоди про соціальне забезпечення між Україною та Чорногорією я не знайшов: Пенсійний фонд України згадує лише роботу над проєктом такого договору, і на 2 вересня 2026 чинної угоди підтвердити не вдалося. Який саме український документ MUP прийме замість двосторонньої форми, з'ясовується у кожній справі окремо; обіцяти тут нічого не можу.
Дрібниці, які коштують дорого: договір і реєстрація соцстрахування протягом 24 годин після видачі дозволу (čl. 70 st. 6); компанія, що селить робітників на майданчику, реєструє їх у поліції протягом 12 годин (čl. 97), інакше штраф 500–3 000 € (čl. 212). Закон про охорону праці замінено повністю (Zakon o zaštiti i zdravlju na radu, Sl. list CG 51/2026, чинний з 23 квітня 2026), тож старі посилання на охорону праці застаріли.
Візова зміна з 1 листопада 2026 року України не стосується: у списку держав, для яких запроваджено візи, її немає. Для українців, які вже перебувають у Чорногорії за тимчасовим захистом, MUP продовжив захист до 4 березня 2027 року (перевірено 2 вересня 2026). Деталі статусу — на сторінці про правовий статус українців у Чорногорії.
RoNa Legal DOO не «здає робітників в оренду» і не є агентством із тимчасового працевлаштування за статтею 53 закону про працю. Це зареєстрований посередник у працевлаштуванні з кодом 78.10 і юридичний радник, який веде дозвільний ланцюжок для бригади, готової вийти на майданчик, і координує ліцензовані агенції там, де вони потрібні.
Технічний огляд, дозвіл на експлуатацію і продаж
Технічний огляд перевіряє відповідність побудованого дозволу і головному проєкту та може йти паралельно з будівництвом (Zakon o izgradnji objekata, čl. 55–58; консолідований текст із 160/25 читано 18 серпня 2026). Заяву на дозвіл на експлуатацію, upotrebna dozvola, інвестор подає до того, як почне користуватися об'єктом, і не пізніше 7 днів після фінального звіту нагляду; для сімейного будинку годинник запускає заява підрядника про відповідність (čl. 54). Зміна 160/25 прибрала з переліку документів «доказ виконаних зобов'язань за спеціальними приписами», і консолідації, що зупинилися на 092/25, цього не бачать. Рішення видається протягом 7 днів після звіту техогляду, а далі інвестор зобов'язаний протягом 7 днів подати на реєстрацію в кадастрі (čl. 59). До дозволу користуватися об'єктом заборонено, крім пробної експлуатації і функціональних випробувань (čl. 60).
Приймання-передача з підрядником, primopredaja, і остаточний розрахунок — протягом 60 днів після отримання дозволу на експлуатацію, якщо договір не каже інакше; і якщо ви заселили об'єкт до приймання, приймання вважається здійсненим (čl. 63). Разом зі статтею 280(5) закону про зобов'язання це означає: заїхали без акта — втратили і претензії за прострочення, і зручну позицію в спорі про дефекти.
Продаж квартир. Перший продаж новозбудованого об'єкта з ПДВ (загальна ставка 21 %, Zakon o porezu na dodatu vrijednost, čl. 24, консолідація до Sl. list CG 094/24) не є оподатковуваним переходом для податку на перехід нерухомості (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, čl. 6). Обов'язку ескроу або окремого рахунку для продажів «на котловані» у чорногорському праві станом на серпень 2026 немає; депозит у нотаріуса за статтею 68 закону про нотаріат можливий, але лише якщо забудовник на нього погодиться.
Готель. Якщо ваша мета — готель у Чорногорії з продажем номерів, то продаж номерів заборонений за замовчуванням (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, čl. 72 st. 2, Sl. list CG 002/18 … 084/24; звірено 26 серпня 2026), а виняток — моделі condo і mješoviti за статтями 95–97: на узбережжі мінімум п'ять зірок, номери в комерційній функції щонайменше десять місяців на рік, у змішаній моделі продати можна не більше 50 % ємності. Категорія готелю видається на три роки (čl. 84 st. 12) і тримає всю конструкцію. Новий закон про туризм на 26 серпня 2026 у Службеному листі ще не опубліковано.
Якщо об'єкт уже є: самобуд або прострочений дозвіл
Друга половина моїх українських клієнтів приходить не з ділянкою, а з проблемою: будинок, побудований попереднім власником без дозволу, або дозвіл, за яким за два роки так і не почали будувати.
Самобуд регулює окремий Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/2025, чинний з 14 серпня 2025; зміни 18/2026 і 117/2026). Доказова база — супутниковий та аерофотограмметричний знімок липня 2025 року з Геопорталу (čl. 7); точного дня в законі немає. Об'єкт без дозволу не можна відчужити і в ньому не можна вести господарську діяльність (čl. 33 st. 1–2; перечитано 30 серпня 2026) — подобова оренда підпадає під цю заборону.
Строк, який усі плутають. Закон не має окремої «дати подання заяви на легалізацію». Єдиний годинник, який підтверджено, — стаття 48: власник незареєстрованого самобуду має розпочати реєстрацію в кадастрі у строк, який зміною 117/2026 перенесено на 14 серпня 2027 року, а можливість зберегти строк неповною заявою прибрано, геодезичний elaborat подається разом із заявою. Текст 117/2026 із Службеного листа я ще не прочитав і спираюся на повідомлення уряду та галузевих порталів; перед подачею перевіряється актуальний номер газети. Якщо строк пропущено, інспектор зобов'язаний винести рішення про знесення (čl. 48 st. 2). Дата «20 вересня 2026», яку я бачив у кількох перекладених статтях, у жодному тексті газети не існує.
Кримінальний шар. Krivični zakonik, čl. 326a, карає початок будівництва без повідомлення та документації або будівництво всупереч ревізованому проєкту позбавленням волі від шести місяців до п'яти років без альтернативи штрафу; за складний інженерний об'єкт без дозволу — від одного до восьми років (čl. 326b); за підключення недокументованого об'єкта до інфраструктури або дозвіл на таке підключення — від трьох місяців до трьох років (čl. 326c). Ці статті читано в консолідації до Sl. list CG 003/20, і пізніших змін кодексу за індексом газети підтвердити не вдалося; сам факт, що кодекс досі говорить мовою «prijava», тоді як закон про будівництво її скасував, — відкрите питання, яке я не приховую.
Про плату за urbana sanacija, знижки і те, як оцінюються шанси конкретного будинку, — на сторінці про легалізацію самобуду до 2027 року. Для готелю або туристичного поселення на 4–5 зірок закон фіксує плату у 400–800 € за м² забудованої площі (čl. 23 st. 12).
Прострочений дозвіл простіший і гірший водночас: якщо за два роки будівництво не почалося, право будувати припинилося (čl. 35), і шлях один — нова заява з актуальними UTU. Якщо почалося, але п'ять років минули, працює стаття 43 з річною платою. Перехідні норми (čl. 159, 159a) дозволяють завершити розпочату до 2025 року процедуру за старим законом, якщо це вигідніше стороні, і це перевіряється першим.
Що я прошу надіслати першим
Мій список короткий: витяг list nepokretnosti з усіма чотирма аркушами, UTU з Геопорталу або номер ділянки, щоб відкрити їх самостійно, документи компанії з апостилем або їхні проєкти, договір з підрядником, якщо він уже є, і ваш календар — коли ви хочете почати і коли завершити. За цим списком я за кілька днів кажу, де ланцюжок цілий, а де ланка відсутня.
Якщо ви будуєте, плануєте будувати або вже маєте ділянку чи об'єкт у Чорногорії, надішліть ці документи через сторінку контактів, і ми з партнерами-адвокатами, вписаними в реєстр Адвокатської палати Чорногорії, повернемо вам письмову дорожню карту зі строками кожного етапу. Ця сторінка — вузол українського розділу про будівництво в Чорногорії; окремі етапи розібрані на пов'язаних сторінках, які оновлюються в міру виходу нових номерів Службеного листа.