Чи можна легалізувати будівлю без дозволу в Чорногорії, вирішує один доказ: офіційний ортофотознімок липня 2025 року, оприлюднений міністерством на Геопорталі. Якщо об'єкта на ньому немає, вносити його до кадастру заборонено. А 14 серпня 2027 року — це не «останній день подання заяви», а строк, до якого треба розпочати реєстрацію самобуду в кадастрі; після нього інспектор зобов'язаний винести рішення про знесення.
Звернення від українських власників приходять майже завжди в одній із трьох форм. Будинок куплений кілька років тому, а згодом виявляється, що засклена тераса ніде не оформлена. Дозвіл 2022 року є, але будівництво так і не почалося. Коробка стоїть, підрядник зник. Це три різні правові режими — і в усіх трьох очікування виявляється найдорожчим рішенням, бо бездіяльність тут тарифікується щороку.
Одразу приберу звичний орієнтир: «будівельної амністії» в українському сенсі тут немає, як немає й реєстрації за фактом давності. Є закон з обмеженим строком дії та власними умовами, а платіж за ним — не штраф, а внесок на містобудівну санацію, який рахує муніципалітет.
| Ваша ситуація | Який режим | Що це означає |
|---|---|---|
| Будівля або прибудова без дозволу | Закон про легалізацію безправних об'єктів (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Вирішує ортофото липня 2025; чого немає на знімку, те не реєструють |
| Дозвіл є, будівництво не почалося за 2 роки | Закон про будівництво, ст. 35 | Право будувати припиняється, продовження не передбачено — нова заява |
| Будівництво почалося, не завершене за 5 років | Закон про будівництво, ст. 43 | Плата за кожен розпочатий рік від оціночної вартості та консервація майданчика |
| Будівля готова, немає дозволу на введення | Закон про будівництво, ст. 53-60 | Користуватися не можна, як завершену не зареєструють |
| У витягу немає жодної відмітки | Закон про легалізацію, ст. 51 | Кадастр має 36 місяців, щоб внести відмітку за посадовим обов'язком: чистий витяг нічого не доводить |
Спочатку доказ, а не заява
Стаття 7 будує весь режим на офіційному супутниковому та аерофотознімку Чорногорії липня 2025 року, оприлюдненому на Геопорталі міністерства. Стаття 48, пункти 3 і 4, переносить це на реєстрацію: вносити до кадастру самобуд, якого немає на знімку, заборонено, а якщо запис уже зроблено, кадастр зобов'язаний скасувати своє рішення і технічне підтвердження обміру. Саме з цього я починаю кожну справу, бо від відповіді залежить, чи має сенс решта.
Друга відмінність майже така сама важлива: «повністю без дозволу» чи «перевищення». Стаття 2 визначає безправний об'єкт як зведений, реконструйований, прибудований або надбудований без акта, що дозволяє будівництво, чи всупереч йому; пункт 2 уточнює, що за наявності дозволу й перевищення площі незаконним вважається лише перевищення. Значна частина вілл на узбережжі потрапляє саме до другої групи — і це змінює й вартість, і стратегію справи.
Що насправді означає 14 серпня 2027 року
Спершу строк був шість місяців: закон опубліковано 6 серпня 2025 року, він набрав чинності 14 серпня 2025 року і дав власникові шість місяців на початок реєстрації в кадастрі. Зміни лютого 2026 року (Sl. list CG 18/2026, чинні з 13 лютого 2026) подовжили строк до дванадцяти місяців, а зміни, опубліковані 7 серпня 2026 року (Sl. list CG 117/2026), перенесли його на 14 серпня 2027 року.
Тут маю бути відвертим: повного тексту змін 117/2026 в офіційному віснику я не читав. Моє дослідження підтверджує дату публікацією та фаховими джерелами, але не самим текстом закону. Тому строк сприймайте серйозно, але перед поданням перевірте його в чинному віснику. Наслідок при цьому безсумнівний: зі спливом строку інспектор з охорони простору зобов'язаний винести рішення про знесення (ст. 48, п. 2).
І ще: дата «20 вересня 2026 року — останній день подання», яка ходить інтернетом, не трапляється в жодному тексті вісника. Я нею не користуюся.
Дорожче за штраф коштують витяг і щорічна плата
Стаття 33 забороняє цивільний обіг самобуду: його не можна відчужувати, і в ньому не можна вести господарську чи іншу діяльність. Відмітку про заборону вносять до листа G витягу, і вимагати її вправі не лише адміністрація, а й органи, що видають дозволи на діяльність, інспектори, нотаріус, який має посвідчувати договір про відчуження, і будь-хто з правовим інтересом. Стаття 51 дає кадастру 36 місяців на внесення таких відміток за посадовим обов'язком. Тому чистий витяг у 2026 році не означає, що з об'єктом усе гаразд, — він означає, що адміністрація до нього ще не дійшла.
Рахунок за очікування — у статті 26. Якщо заяву не подано, її відхилено, реєстрацію в кадастрі не розпочато або є рішення про знесення, нараховується річна плата за користування простором: від 0,5 до 2,0 відсотка за квадратний метр чистої площі, якщо обмір подано, і від 1 до 3 відсотків за квадратний метр загальної площі, якщо ні. База — середня ціна будівництва нових квартир, оприлюднена статистичним управлінням за попередній рік. Для узбережжя наприкінці 2025 року це 2 081 євро за квадратний метр, тобто за нижньою межею близько десяти-сорока євро за квадрат на рік. І стаття 31, пункт 5, прямо каже, що рішення про знесення не зупиняє ні податок на нерухомість, ні цю плату.
Скільки коштує легалізація, якщо вона вдалася
Плату за містобудівну санацію (urbana sanacija) встановлює рада муніципалітету за попередньою згодою уряду; вона рахується за квадратний метр чистої площі на підставі завіреного кадастром обміру та сплачується щонайбільше 120 щомісячними платежами — для основного житлового об'єкта до 360 (ст. 23). Надходження діляться: 80 відсотків муніципалітету, 20 відсотків державі, а в північних громадах залишаються повністю на місцевому рівні. Для готелю та туристичного комплексу 4 і 5 зірок розмір прямо в законі: від 400 до 800 євро за квадратний метр забудованої площі, одноразово або щонайбільше 60 платежами (ст. 23, п. 12).
Знижки є, але не додаються: до 50 відсотків для основного житлового об'єкта, до 90 відсотків для перелічених вразливих категорій і до 20 відсотків за одноразової сплати (ст. 23, пп. 6 і 7). Важливо для нерезидента: основним житловим об'єктом вважається той, у якому власник і його домогосподарство проживають, де в них зареєстроване місце проживання і за умови, що іншого житла в Чорногорії вони не мають (ст. 10). Будинок для відпочинку під це визначення не підпадає. На узбережжі додається окрема плата за законом про регіональне водопостачання, щонайбільше 36 платежами (ст. 25). Витрати несе власник (ст. 12, п. 10), а до рішення входить завірена заява про відмову від вимог до держави, муніципалітету та публічних підприємств з будь-яких підстав, пов'язаних із легалізацією та використанням об'єкта (ст. 12, п. 8).
Коли рішення про легалізацію стає остаточним, кадастр вносить його протягом 40 днів і знімає відмітки про самобуд та про заборону відчуження (ст. 21). Лише з цього дня об'єкт стає нормальним предметом купівлі-продажу. До запису потрапляють також заява власника про відповідальність перед третіми особами, відмова від позову і графік сплати внеску (ст. 21, п. 1) — якщо ви обрали розстрочку, покупець побачить її у витягу.
Обмір, стійкість і старі справи
У центрі справи два технічні документи. Перший — elaborat, геодезично-технічний обмір самобуду, який завіряє кадастр; за ним, за чистою площею, рахується і внесок (ст. 23, п. 10). Другий — стійкість: її перевіряє ліцензована організація (ст. 17), а понад 500 м² звіт вивчає ліцензований ревізор. Для допоміжної будівлі або житлового будинку не більше двох поверхів і до 200 м² чистої площі без комерційної діяльності замість аналізу стійкості достатньо завіреної заяви власника про відповідальність перед третіми особами (ст. 15, п. 2). У процедурі передбачені також огляд на місці та змішана фахова комісія (ст. 14).
Якщо ви вже подавали заяву раніше, перевірте стару справу, перш ніж починати з нуля. Змінена стаття 9 дозволяє продовжити процедуру щодо об'єктів, видимих на ортофотознімку 2018 року, за якими заяву подавали раніше, за умови що об'єкт не збільшували порівняно з тим знімком. На практиці продовження старої справи часто швидше за нове подання. А щодо скасування вимоги про відстань до сусідньої ділянки, про яке писали ЗМІ, підтвердження в ухваленому тексті я не знайшов і нічого не обіцяю.
Прострочений дозвіл або заморожене будівництво — інший шлях
Легалізація вирішує те, що збудовано без дозволу. Якщо дозвіл є, але будівництво не почалося, стаття 35 Закону про будівництво припиняє право будувати через два роки і продовження не передбачає: потрібна нова заява, а до того часу містобудівно-технічні умови ділянки могли змінитися. Весь ланцюг від ділянки до введення описано в огляді будівництво в Чорногорії для інвестора, а купівля ділянки під забудову — у тексті купити ділянку і побудувати будинок.
З покинутою коробкою насамперед фіксують стан: геодезична зйомка, фотографії, опис матеріалів, звірка авансів. Перш ніж вимагати неустойку, подивіться дві норми Закону про зобов'язальні відносини: стаття 279, пункт 2, знімає неустойку, якщо прострочення спричинене обставиною, за яку підрядник не відповідає, а стаття 280, пункт 5, — якщо замовник прийняв роботу і одразу не застеріг своє право. Натомість десятирічна відповідальність за міцність будівлі за статтею 712 діє в силу закону, поширюється й на наступних набувачів і не може бути виключена договором; строки пред'явлення при цьому короткі — шість місяців з моменту виявлення і рік на вимогу (ст. 713).
І головне, що плутають найчастіше: рішення про легалізацію не замінює дозвіл на введення в експлуатацію. Це окрема процедура з технічним прийманням, а стаття 60 забороняє користуватися об'єктом до його видачі. Порядок для здавання туристам такий: рішення про легалізацію, реєстрація в кадастрі, технічне приймання, дозвіл на введення, потім туристична реєстрація в муніципалітеті. Правовий статус самого власника — окреме питання, воно розібране на сторінці правовий статус українців у Чорногорії.
Не розумієте, у якій із трьох ситуацій перебуваєте? Надішліть витяг (list nepokretnosti), номер ділянки, фотографії та всі наявні документи через сторінку контактів. Протягом 3 робочих днів ви отримаєте письмову кваліфікацію ситуації, перелік того, що ще можна подати, і того, що треба заміряти на місці — без обіцянок результату, бо результат залежить від ортофото і від стану кадастру.