Нещодавно мені надіслали оголошення: ділянка близько 900 м² на схилі над Будванською рив'єрою, «урбанізована, під віллу, вид на море», продавець готовий підписати за тиждень. Я відкрив лист непокретності, і на аркуші A стояло: livada, луг, тобто сільськогосподарська земля. Іноземна фізична особа таку ділянку у власність узяти не може, а дозвіл на будівництво на ній ніхто не видасть, поки план не змінить її призначення. Угоду зупинили за день до нотаріуса.
Це не поодинокий випадок. У більшості файлів, які потрапляють до мене з України, покупець уже знає, як купити землю в Чорногорії: агенція пояснила про нотаріуса, податок і реєстрацію. Чого йому ніхто не пояснив, це чи можна на цій ділянці взагалі будувати і що станеться після підпису. Ця сторінка про друге питання.
Чи може українець купити землю в Чорногорії
Так, але не будь-яку. Закон про речові права (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Офіційний вісник Чорногорії № 019/09 і 029/25) у статті 415, частина 1, перелічує сім категорій, на які іноземна особа не може мати права власності: природні багатства, речі загального користування, сільськогосподарська земля, ліси й лісова земля, пам'ятки культури особливого значення, смуга в один кілометр уздовж сухопутного кордону та острови, а також зони, закриті з міркувань безпеки. Текст перевірено 20 серпня 2026 року.
Для покупця ділянки під будинок ключові два пункти: сільськогосподарська земля і ліс. На узбережжі величезна кількість парцел досі значиться в кадастрі як livada, pašnjak або šuma, навіть якщо навколо вже стоять вілли.
Є один виняток, і його часто читають ширше, ніж він є. Стаття 415, частина 3, дозволяє іноземній фізичній особі набути до 5 000 м² сільськогосподарської чи лісової землі, але лише якщо предметом договору є житловий будинок, що стоїть на цій землі. Порожнє поле під цей виняток не підпадає. Тобто «купити луг і побудувати» ця норма не відкриває.
Що відкрито: та сама стаття 415 в окремій частині дозволяє іноземцю на цих категоріях довгострокову оренду, концесію, BOT та інші форми партнерства на рівних з місцевими. Заборонена власність, не користування.
І другий шлях, яким іде більшість моїх клієнтів із серйозним бюджетом: компанія. Товариство, засноване й зареєстроване в Чорногорії, є місцевою юридичною особою; Закон про господарські товариства (№ 090/25, 121/25) проводить межу між своїм і чужим за місцем заснування, а не за громадянством учасників. Для ділянки в категорії сільгоспземлі d.o.o. часто єдиний законний шлях. Про реєстрацію компанії в Чорногорії є окрема сторінка.
Ще одне наперед: стаття 417 дозволяє іноземцю відчужувати нерухомість лише місцевій особі або іноземцю, який сам має право її набути, отже коло покупців на виході вужче. Норма про рівні умови для громадян ЄС, додана у 2025 році (№ 029/25), за статтею 422a запрацює лише з дня вступу Чорногорії в ЄС і для українця нічого не змінює.
Лист непокретності: чотири аркуші, які я читаю перед усім іншим
Лист непокретності (list nepokretnosti) це витяг із кадастру нерухомості. Закон про державну зйомку і кадастр нерухомості (Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, № 29/07 … 160/25) у статті 53 описує його структуру, а стаття 55 робить засвідчений витяг публічним документом, який видають протягом 3 днів. Реєстр з 4 січня 2024 року веде Uprava za nekretnine. Перевірено 15 серпня 2026 року.
Чотири аркуші читаю в такому порядку:
- A — парцела: номер, площа, категорія і спосіб використання. Тут стоїть те саме слово livada або građevinsko zemljište, яке вирішує, чи буде дозвіл.
- B — власник і частка. Якщо часток кілька, потрібні всі підписи.
- V — будівлі й окремі частини. Порожня ділянка мусить мати порожній аркуш V. Якщо там є об'єкт, читайте наступний розділ.
- G — обтяження: сервітути, іпотека, оренда понад п'ять років, право переважної купівлі, заборона відчуження, а також відмітки (zabilježba).
Про відмітки окремо. За статтею 64, частина 2, кадастрового закону до аркуша G вносять відмітку про тимчасову споруду, споруду без дозволу на будівництво чи на використання, а також споруду, зведену на кількох парцелах або на чужій землі. Це єдиний слід межового порушення, який видно до купівлі.
Але чистий аркуш G сьогодні не доводить, що на ділянці все законно. Закон про легалізацію самовільних споруд (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, № 91/2025, чинний з 14 серпня 2025 року) у статті 33 забороняє відчужувати самовільну споруду і вести в ній діяльність, а стаття 51 дає кадастру 36 місяців, тобто до серпня 2028 року, щоб внести відповідні відмітки. Заборона діє за законом, відмітка лише наздоганяє. Перевірено 15 і 20 серпня 2026 року.
І нарешті: право власності на нерухомість за правочином набувають реєстрацією в кадастрі, стаття 84 Закону про речові права. Ані підпис у нотаріуса, ані повна оплата ще не роблять вас власником.
DUP і UTU: де насправді написано, що можна будувати
«Урбанізована» в описі агенції означає лише, що ділянка потрапляє в межі якогось плану. Що саме на ній дозволено, написано в іншому місці.
З 2025 року просторове планування регулює окремий Закон про облаштування простору (Zakon o uređenju prostora, № 019/25 від 4 березня 2025 року, чинний з 5 березня 2025 року, з виправленнями 028/25 і 049/25). Нова система передбачає на місцевому рівні просторово-урбаністичний план, локальний план детальної регуляції та урбаністичний проєкт, але на практиці всі досі говорять «DUP» (detaljni urbanistički plan), і документи старих планів продовжують застосовуватися, поки їх не замінять. Перевірено 26 серпня 2026 року.
Що я замовляю до підписання: урбаністично-технічні умови, UTU (urbanističko-tehnički uslovi). За Законом про будівництво об'єктів (Zakon o izgradnji objekata, № 019/25, 092/25, 160/25, 114/2026) стаття 8, частина 5, UTU беруть з Геопорталу Міністерства, а не отримують «за знайомством» у секретаріаті. Перевірено 26 серпня 2026 року. У них написано призначення парцели, будівельна й регуляційна лінії, максимальна поверховість, брутто-площа, індекси забудови і зайнятості, вимоги до паркування. Номер статті закону про облаштування простору, яка визначає зміст UTU, у нашому досьє не зафіксований, тому я його не наводжу.
Один рядок в UTU, який рятує від дорогих помилок: під'їзд. Закон 2025 року вимагає для урбаністичної парцели автомобільного доступу з публічної або міської дороги (номер статті ми також не наводимо). Ґрунтова доріжка через сусідню ділянку, якою «всі їздять», не є зареєстрованим сервітутом.
І про луг ще раз: постійна зміна призначення сільськогосподарської землі можлива лише тоді, коли план уже її передбачає. Обіцянка «переведемо в будівельну» без такого плану порожня.
Стоп-сигнали з практики Будви
За кілька років у мене склався список ситуацій, після яких я раджу не купувати або не купувати за цією ціною. Без назв і дат: у кількох файлах один і той самий малюнок.
| Що я перевіряю | Де дивлюся | Стоп-сигнал |
|---|---|---|
| Категорія землі | Аркуш A листа непокретності | livada, pašnjak, šuma без плану зміни призначення |
| Чинний детальний план | Реєстр планової документації, UTU | Парцела поза чинним DUP або LPDR, «план у розробці» |
| Параметри забудови | UTU з Геопорталу | Поверховість чи індекси не дають об'єкта, який ви хочете |
| Під'їзд | UTU, аркуш G, план | Доступ лише через чужу землю без сервітуту |
| Обтяження | Аркуш G | Іпотека, відмітка спору, заборона відчуження |
| Існуючий об'єкт | Аркуш V, ортофото липня 2025 | Будівля без дозволу; її немає на знімку |
| Межі | Межові знаки на місцевості, елаборат | Сусідня споруда заходить на парцелу |
| Берегова смуга | Кадастр, шар морського добра | Частина ділянки в морському добрі |
Існуючий об'єкт. Якщо на порожній нібито ділянці стоїть недобудова чи «допоміжна споруда», вмикаються два закони одразу. Стаття 2 Закону про легалізацію називає самовільною споруду без дозволу або всупереч йому, а стаття 7 закріплює доказову базу: супутниковий і аерофотограмметричний знімок Чорногорії, зроблений у липні 2025 року й опублікований на Геопорталі. Стаття 48, частини 3 і 4, забороняє реєстрацію в кадастрі самовільної споруди, якої немає на цьому знімку, а якщо її вже зареєстрували, кадастр зобов'язаний скасувати запис. Строк для початку кадастрової реєстрації за статтею 48 подовжено змінами до 14 серпня 2027 року (Офіційний вісник № 117/2026 від 7 серпня 2026 року); текст цієї зміни ми з газети ще не читали, тому перевірте дату за чинною редакцією. Детальніше в статті про легалізацію самобуду до 2027 року. Для покупця ділянки висновок простий: чужий самобуд на вашій парцелі стає вашою проблемою наступного дня після реєстрації.
Межі. Закон про речові права у статті 48 дає сусідові право вимагати відновлення попереднього стану, якщо будівля зайшла на його парцелу, незалежно від добросовісності сторін; стаття 49 описує, коли суд замість цього встановлює сервітут або власність на зайняту площу з компенсацією. Перевірено 1 вересня 2026 року. Тому перед підписанням я прошу геодезиста показати межові знаки на місцевості.
Берегова смуга. Морський берег закон відносить до природних багатств (стаття 21 Закону про речові права), а морське добро до благ загального інтересу під особливою охороною (стаття 20). Там можна набути лише право користування: концесію, оренду, BOT.
Податки на ділянку: що змінилося з 1 квітня 2026 року
Дві речі, які найчастіше плутають.
Податок на передачу нерухомості (porez na promet nepokretnosti). Платник за статтею 7, частина 1, Закону про податок на обіг нерухомості це набувач, тобто покупець. Ставка з 1 січня 2024 року прогресивна (зміна № 028/23 від 10 березня 2023 року): 3% до 150 000 євро; 4 500 євро плюс 5% з перевищення понад 150 000 євро; 22 000 євро плюс 6% з перевищення понад 500 000 євро. Шкалу ми звірили за двома незалежними вторинними джерелами й арифметикою, первинний текст № 28/23 ще не відкритий. Декларацію подають протягом 15 днів, стаття 16, частина 1. Перевірено 26 серпня 2026 року.
ПДВ на ділянку. Зміна до того самого закону (№ 033/26 від 10 березня 2026 року, застосовується з 1 квітня 2026 року) додала до статті 6 слова «і будівельної землі»: перше придбання будівельної ділянки, з якого сплачено ПДВ, не є оподатковуваним обігом. Або податок на передачу, або ПДВ, не обидва. Зі сторони ПДВ: за бюлетенем KPMG Crna Gora від березня 2026 року, зміна Закону про ПДВ (№ 012/26 від 6 лютого 2026 року) з 1 квітня 2026 року поширила ПДВ на продаж будівельної землі, на яку вже видано дозвіл на будівництво; земля без дозволу лишилася поза ПДВ, аванси до 1 квітня нове правило не зачіпає. Номер статті і точне формулювання умови «з дозволом» ми з первинного тексту ще не підтвердили, тому посилаюся на бюлетень, не на статтю. Стандартна ставка 21%, стаття 24 Закону про ПДВ у редакції до 094/24.
Якщо продавець уже має дозвіл на будівництво, ціна може містити ПДВ, і це треба побачити в договорі до підпису, а не в рахунку після.
Щорічний податок на нерухомість. Закон про податок на нерухомість (№ 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 133/25) у статті 9 встановлює ставку 0,25–1,00% ринкової вартості, відсоток визначає муніципалітет. Окрему смугу 0,3–5% для незабудованої будівельної землі зі статті 10 скасовано змінами № 118/25 (чинні з 24 жовтня 2025 року). Перевірено 29 серпня 2026 року. Платник той, хто записаний власником на 1 січня; декларацію після придбання подають протягом 30 днів, стаття 16, частина 1. Цей обов'язок іноземні покупці пропускають найчастіше.
Шлях від угоди до građevinska dozvola
Купівля це середина процесу, не кінець. Ось як виглядає решта, за Законом про будівництво об'єктів у редакції, яку я перевіряв 26–27 серпня 2026 року.
Стаття 31 коротка: об'єкт будують на підставі дозволу на будівництво (građevinska dozvola), будівництво без дозволу заборонене.
Перший крок після UTU: ідейне рішення (idejno rješenje), яке потребує згоди головного державного або головного міського архітектора за статтею 22. Згоду видають рішенням протягом 30 днів від запиту, і вона стає невід'ємною частиною головного проєкту, стаття 25, частина 1. Посадовець, який погодить ідейне рішення всупереч UTU або пропустить 30-денний строк, за статтею 143 відповідає штрафом від 500 до 4 000 євро. Це не ваша санкція, але важіль, коли справа стоїть.
Далі головний проєкт (glavni projekat), його ревізія і заява на дозвіл. За статтею 32, частина 2, об'єкти до 3 000 м² брутто-площі дозволяє місцева адміністрація, від 3 000 м² і вище, а також готелі 4–5 зірок і курорти, Міністерство; для приватної вілли це майже завжди муніципалітет.
За статтею 34, частина 1, пункт 4, дозвіл видають на підставі доказу власності або іншого права на землю: витягу з кадастру, концесії, оренди чи нотаріально засвідченої згоди власника, зареєстрованої в аркуші G. Іпотека сама по собі не є законною перешкодою, але спори й відмітки в аркуші G на практиці зупиняють справу.
Два строки, які визначають, чи варто купувати ділянку «з готовим дозволом». Стаття 35: будівництво треба розпочати протягом 2 років від дати дозволу, інакше право будувати за ним припиняється, режиму «заморозки» закон не знає. Стаття 43: завершити треба протягом 5 років; за кожен розпочатий рік перевищення платять щорічний збір від кошторисної вартості з ревізованого проєкту, розмір якого в нашому досьє не зафіксований. Дозвіл, виданий три роки тому на ділянці, де нічого не почато, уже не діє.
І гроші, про які продавець мовчить: комуналії (naknada za građenje). За статтею 70, частина 1, Закону про облаштування простору інвестор платить збір за комунальне облаштування будівельної землі. Частина 6 дозволяє муніципалітету знизити його до 50% для сімейного житлового будинку і до 20% за одноразову оплату; якщо підстав кілька, застосовують найвигіднішу (частина 7). Тарифів по зонах Будви, Бара, Тівата й Котора в цифрах у нашому досьє немає, їх треба запитувати в кожному муніципалітеті. Повний бюджет від проєкту до здачі я зібрав на сторінці про вартість будівництва в Чорногорії за м² у 2026 році.
Кінець шляху: дозвіл на використання (upotrebna dozvola). За статтею 59 його видають протягом 7 днів після технічного огляду, і інвестор протягом 7 днів подає на реєстрацію будівлі в кадастрі; стаття 60 забороняє користуватися об'єктом до цього дозволу.
Що з українськими документами і статусом
Чотири речі, які я перевіряю для кожного клієнта з України, бо вони впливають на техніку угоди.
Апостиль. І Україна, і Чорногорія є учасницями Гаазької конвенції 1961 року; для України вона чинна з 22 грудня 2003 року. Довіреність, виписки з реєстру компанії, свідоцтва, які ви готуєте в Україні для нотаріуса в Будві, достатньо апостилювати, консульська легалізація не потрібна. Нотаріальний переклад на чорногорську все одно знадобиться.
В'їзд. Громадяни України в'їжджають до Чорногорії без візи на строк до 90 днів протягом 180 днів за міжурядовою угодою про взаємні поїздки від 15 червня 2010 року (МЗС України, звірено 2 вересня 2026 року); так мої клієнти приїжджають на підписання. Окремо діє тимчасовий захист для осіб з України, продовжений рішенням Уряду до 4 березня 2027 року (Офіційний вісник Чорногорії № 27/26 від 2 березня 2026 року). Для купівлі землі він не потрібен, але якщо ви плануєте жити в збудованому будинку, прочитайте про правовий статус українців у Чорногорії: який статус рахується для постійного проживання, а який ні.
Подвійне оподаткування. Конвенцію між Україною та колишньою Союзною Республікою Югославія від 22 березня 2001 року, чинну з 29 листопада 2001 року, Державна податкова служба України застосовує у відносинах із Чорногорією як правонаступницею. Для купівлі ділянки вона значення не має, для доходу від оренди чи продажу збудованого будинку матиме.
Соціальне забезпечення. Тут чесно: не перевірили. Уряд України в повідомленні про зарахування закордонного стажу називає Чорногорію серед країн, з якими діє пенсійний договір, але окремої двосторонньої угоди в переліку Пенсійного фонду ми не знайшли. Для покупця ділянки це не бар'єр.
Якщо ви плануєте будувати в Чорногорії або вже маєте ділянку, надішліть мені номер парцели й кадастрову громаду, а якщо є, то UTU й проєкт договору. Ми з колегами в RoNa Legal DOO прочитаємо лист непокретності, план і умови забудови та дамо письмову дорожню карту: що можна будувати, які обтяження знімати до підпису і що чекає після нього. Огляд усього інвестиційного шляху зібрано на сторінці про будівництво в Чорногорії для інвестора; написати нам можна через сторінку контактів.