Wie een appartement in Montenegro bezit, ontdekt het geschil meestal in de verleden tijd. Het gevelcontract is getekend. De optopping is goedgekeurd. Het horecapand beneden blaast al een heel seizoen kookdampen de binnenplaats in.
De vraag is dan niet meer wat de vergadering had moeten doen. De vraag is wat er nog kan tegen wat zij heeft gedaan. Dat antwoord bestaat, en het is krapper dan een Nederlandse eigenaar verwacht, omdat het aan een termijn hangt.
Vooraf één ding, dat voor deze hele pagina geldt: hier staat uitsluitend Montenegrijns recht. De termijnen en drempels die u van de VvE thuis kent gelden hier niet, en worden hier ook niet als getalsmatige vergelijking gebruikt. De Nederlandse woorden dienen alleen om u te oriënteren.
Twee wetten, en maar één ervan bevat een rechter
Een Montenegrijns woongebouw valt tegelijk onder twee wetten.
De Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. list CG 41/2016, 84/2018, 111/2022, 140/2022, 84/2024) regelt het geld en het werk: wie stemt, wat de beheerder doet, waar de gezamenlijke rekening staat, wat de inspecteur controleert. Die laag staat al beschreven in de pagina over de vergadering en de beheerder in Montenegro.
De Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Sl. list CG 19/2009 en 29/2025) regelt de eigendom zelf: wat het gebouw als rechtssubject is, wat een besluit doet met wie tegenstemde, en wat de ene buur van de andere mag vorderen.
Dat onderscheid heeft een heel praktisch gevolg. In de tekst van de onderhoudswet komt het woord sud — rechter — geen enkele keer voor: geen vordering, geen vernietiging, geen rechterlijke weg. Alle procestermijnen in dit onderwerp staan in de eigendomswet. De twee negeren elkaar niet: artikel 33 van de onderhoudswet stuurt de woninginspecteur juist om verplichtingen te controleren die in artikel 178 van de eigendomswet staan. Ze vullen elkaar aan.
Nog een opmerking over wijzigingen, want die wordt vaak verkeerd gelezen. De eigendomswet is één keer gewijzigd, in 2025. Die wijziging raakte alleen artikel 415 over verkrijging door buitenlanders, artikel 416 en een nieuw artikel 422a. De artikelen 161 tot en met 192 over appartementsrecht en 250 tot en met 268 over burenrecht staan er nog in de tekst van 2009.
Het gebouw is een rechtspersoon, en dat bepaalt wie u dagvaardt
Artikel 163 is kort en zwaarwegend: het woongebouw heeft de hoedanigheid van rechtspersoon in rechtshandelingen die het onderhoud en het gebruik van het gebouw betreffen.
Voor een eigenaar beslecht dat de vraag wie de tegenpartij is. Een geschil over het gevelcontract, de onderhoudsrekening of het werkprogramma is geen geschil tegen negenendertig mede-eigenaren afzonderlijk.
Het werkt ook andersom. Wanneer het gebouw zelf procedeert, raakt de uitkomst de eigenaren — en precies daarom bestaat artikel 192.
Wat met handopsteken kan, en wat niet
Artikel 186 legt de drempels vast.
De vergadering besluit als meer dan de helft van haar leden aanwezig is, en elke eigenaar heeft één stem.
- Gewoon onderhoud en spoedwerk: meerderheid van de aanwezigen.
- Alles wat het kader van gewoon onderhoud te buiten gaat — de wet noemt uitdrukkelijk optopping (*nadogradnja*), het omzetten van privé- of gemeenschappelijke delen in bedrijfsruimte, en noodzakelijke werken — vereist instemming van de leden die meer dan de helft van de totale oppervlakte van de privégedeelten houden.
Die tweede regel verdient twee keer lezen. Het is geen hoofdentelling. Bouwen bovenop het gebouw, of een gemeenschappelijk deel omzetten in commerciële ruimte, wordt in vierkante meters gemeten: een klein aantal grote units kan dat dragen.
Twee mechanismen maken het beeld af. Bepalen de eigenaarsregels dat slechts sommigen de kosten van bepaalde delen dragen, dan kan de stemming over die kosten tot diezelfde eigenaren worden beperkt. En er wordt geacht te zijn gestemd wanneer eigenaren schriftelijk instemmen, volgens dezelfde criteria — een besluit kan dus tot stand komen zonder vergadering waarvoor u aan tafel zat.
Dertig dagen, gerekend vanaf de bekendmaking
Artikel 187 is de bepaling die de meeste van deze geschillen beslecht voordat ze beginnen.
Besluiten van de vergadering zijn bindend voor alle eigenaren en voor de beheerder. Ze worden bekendgemaakt op de wijze die de vergadering zelf bepaalt. En vervolgens:
Tegen een besluit van de vergadering kan de eigenaar bij de bevoegde rechter een vordering tot vernietiging instellen binnen 30 dagen na de dag waarop het besluit is bekendgemaakt.
Daaruit volgen drie dingen, en elk daarvan treft juist wie elders woont.
De termijn begint bij de bekendmaking, niet bij een mededeling aan u. De vergadering bepaalt de wijze van bekendmaking. Een mededelingenbord in het portiek is een wijze van bekendmaking. Wie tien maanden per jaar in Nederland is, kan de termijn opgebruiken zonder het besluit ooit te hebben gezien.
Het zijn dertig dagen, en het besluit is intussen al bindend.
De weg is een vordering tot vernietiging bij de bevoegde rechter. De wet zegt nadležnom sudu en noemt geen instantie; wij noemen die hier dus ook niet. Het is geen bezwaar bij een toezichthouder, en geen melding bij de inspecteur, wiens bevoegdheden gaan over verplichtingen uit de onderhoudswet, niet over de geldigheid van een stemming.
De praktische bescherming is dus niet oplettendheid achteraf. Het is vooraf regelen dat u bericht krijgt zodra besluiten worden bekendgemaakt.
Als het gebouw procedeert en u was tegen
Artikel 192 leest bijna niemand tot de kostenafrekening komt, en het is bewust eenzijdig.
Besluit het gebouw een procedure te beginnen, dan kan de eigenaar die het daarmee niet eens was zich bevrijden van aansprakelijkheid voor de gevolgen bij verlies, door een verzoek in te dienen bij de beheerder. Dat verzoek moet hem bereiken binnen 30 dagen na de dag van kennisgeving van het besluit van de vergadering.
Dan de asymmetrie:
Valt de uitkomst in het voordeel van de eigenaren uit, dan is de eigenaar die niet instemde maar er voordeel uit trekt verplicht bij te dragen in alle kosten die op de andere eigenaren drukken.
Tegenstemmen beschermt tegen het verlies, niet tegen de prijs van een winst waarvan u meeprofiteert. En het werkt alleen als het verzoek op tijd en bij de juiste persoon lag — de beheerder, niet de vergadering, niet de voorzitter.
⚠ De twee termijnen vallen niet op dezelfde dag. Artikel 187 loopt vanaf de bekendmaking van het besluit. Artikel 192 loopt vanaf de kennisgeving ervan. Beide dertig dagen, verschillende startpunten.
Het huishoudelijk reglement staat in een openbaar register
Artikel 191 gaat over de pravila vlasnika: de regels over privé- en gemeenschappelijke gedeelten, de voorwaarden van genot, het gebruik van gemeenschappelijke delen, de verdeling van kosten, het behoud van het aanzien van het gebouw en het beheer.
Ze worden aangenomen met een meerderheid van de aanwezigen, en elke eigenaar kan het initiatief nemen. Vervolgens worden ze gedeponeerd in een register dat het bevoegde orgaan van het lokale bestuur bijhoudt en — dit is het deel dat vóór de koop nuttig is, niet erna —
eenieder die daarbij belang heeft, mag de inhoud inzien.
Dat is een due-diligencedocument dat toegankelijk is voor een koper die nog niets heeft getekend. Het vertelt wat het gebouw al heeft besloten over kortstondige verhuur, gevelwijzigingen, huisdieren, gebruik van terrassen en kostenverdeling, en het ligt in een openbaar register in plaats van in de la van de verkoper.
De maatstaf tegenover buren is niet "hinderlijk", maar "boven het gebruikelijke"
Artikel 266 is de Montenegrijnse hinderbepaling, en zij is preciezer dan de intuïtie waarmee kopers aankomen.
De eigenaar moet zich onthouden van handelingen, en oorzaken wegnemen die van zijn onroerend goed uitgaan en het gebruik van andere onroerende zaken bemoeilijken — de wet noemt overwaaiende rook, onaangename geuren, warmte, roet, trillingen, geluid, afvloeiend afvalwater en dergelijke. De drempel is bereikt wanneer de hinder:
- boven de gebruikelijke maat gaat, gelet op aard en bestemming van het onroerend goed en op de plaatselijke omstandigheden; of
- aanmerkelijke schade veroorzaakt; of
- op grond van een bijzonder voorschrift ongeoorloofd is.
De plaatselijke omstandigheden zijn onderdeel van de toets. Dezelfde afzuigkap kan in een winkelstraat binnen de gebruikelijke maat blijven en in een woongebouw erbuiten vallen: dat is de norm die werkt zoals bedoeld, geen inconsistentie.
Het veroorzaken van die hinder met bijzondere apparaten, zonder bijzondere rechtsgrond, is op zichzelf verboden.
Wie aan bovenmatige hinder blootstaat, kan van de eigenaar van het bronperceel vorderen dat hij de oorzaken wegneemt, de schade vergoedt en zich in de toekomst onthoudt van wat de bovenmatige hinder veroorzaakt, totdat hij alle maatregelen heeft getroffen om die te voorkomen.
En dan de uitzondering die commerciële geschillen verandert:
Bij wijze van uitzondering geldt: komt de bovenmatige hinder voort uit een activiteit waarvoor een bevoegd orgaan een vergunning heeft verleend, dan hebben de blootgestelden zolang die vergunning duurt geen recht een verbod van die activiteit te vorderen — maar wel schadevergoeding en passende maatregelen om toekomstige bovenmatige hinder of schade te voorkomen of te beperken.
Een vergund restaurant, werkplaats of installatie gaat met dit artikel dus niet dicht zolang de vergunning loopt. Het betaalt, en het beperkt. Wie kocht in de verwachting van een sluitingsbevel heeft het rechtsmiddel verkeerd gelezen.
Ten slotte kan wie een voorzienbaar gevaar loopt van ongeoorloofde hinder die hij niet zou hoeven dulden, vorderen dat passende preventieve maatregelen worden vastgesteld en uitgevoerd — een vordering die de schade niet afwacht.
Uw buurman moet u toelaten, en u moet daarvoor betalen
Twee artikelen regelen de fysieke toegang, en ze werken beide kanten op.
Artikel 267. Men mag delen van het naburige erf gebruiken wanneer dat nodig is voor herstel of sloop van een gebouw op het eigen erf. De eigenaar moet toegang verlenen om een ontsnapt dier, een bijenzwerm, vruchten van een boom op het naburige erf, of zaken die er door natuurkracht of toeval terechtkwamen op te halen. De buur die door dat gebruik schade lijdt, heeft recht op vergoeding. Is de schade door een ontsnapt dier veroorzaakt, dan mag de eigenaar het vasthouden tot de eigenaar zich meldt, maar niet langer dan drie dagen.
Artikel 268. Wie werken moet uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik van zijn onroerend goed, mag het naburige erf tijdelijk gebruiken — steigers plaatsen en dergelijke — als het niet anders kan. Op verzoek van de buur is een passende vergoeding verschuldigd, en wie het erf gebruikte moet het, zodra de noodzaak eindigt, in de vorige toestand terugbrengen en de schade vergoeden.
Voor een verbouwing in een oud kustpand, waar de steiger nergens anders kan staan dan bij de buren, is dit de grondslag — en de reden dat toestemming van de buren een prijsonderhandeling is en geen veto.
Wat u concreet doet
De termijnen zijn het hele probleem. Elk van bovenstaande rechtsmiddelen bestaat; de meeste gaan verloren op de kalender, niet op de inhoud.
- Vraag de beheerder schriftelijk om bekendgemaakte besluiten naar een opgegeven e-mailadres te sturen. Het mededelingenbord voldoet aan artikel 187; de e-mail maakt de dertig dagen bruikbaar.
- Lees de eigenaarsregels vóór de koop: ze liggen in een register dat openstaat voor eenieder met belang (artikel 191), dus u hebt de verkoper er niet voor nodig.
- Stel vóór een stemming over optopping of omzetting de positie in oppervlakte vast, niet in hoofden (artikel 186).
- Besluit het gebouw te procederen en bent u het daar niet mee eens, dan gaat het verzoek van artikel 192 naar de beheerder, binnen dertig dagen na de kennisgeving — en het beschermt tegen verlies, niet tegen uw aandeel in de kosten van een winst waarvan u profiteert.
- Stel bij hinder meteen de vergunningpositie van de bron vast: die bepaalt of u een verbod vordert of alleen schade en maatregelen.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
RoNa Legal DOO werkt voor eigenaren en kopers, niet voor projectontwikkelaars, beheerders of onderhoudsbedrijven. Wij worden betaald door de cliënt voor wie wij optreden en door niemand anders in de transactie: geen commissie, geen verwijsvergoeding, geen aandeel in een contract dat wij beoordelen.
Werk waarvoor vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse rechter of overheidsinstantie nodig is, wordt verricht door een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse orde van advocaten. Onze rol is de voorbereidende en adviserende laag: het besluit en het bekendmakingsspoor lezen, de datum vaststellen waarop de termijn ging lopen, de werkelijk behaalde meerderheid toetsen aan artikel 186, en het dossier klaarmaken dat de advocaat gebruikt.
Als er al een besluit is bekendgemaakt
Is een besluit bekendgemaakt en meent u dat het gebrekkig is, dan is de datum van bekendmaking het eerste feit dat moet vaststaan, want die bepaalt of de rest nog telt. Stuur ons het besluit, de oproeping en elk spoor van hoe en wanneer het is bekendgemaakt, dan zeggen wij u waar de dertig dagen staan.
Gaat het om een buur en niet om het gebouw, stuur dan een beschrijving van de hinder en, als u dat weet, of de veroorzakende activiteit een vergunning heeft.
