Wie zoekt op belastingen in Montenegro vindt bijna altijd een percentage — het minst bruikbare deel van het antwoord. Wat u per jaar betaalt wordt bepaald door één peildatum, door de vraag of uw woning een "tweede woning" is, en door coëfficiënten die elke gemeente zelf vaststelt. Daar komt bij dat de wet in vijf weken tijd drie keer is geraakt — twee keer door het parlement, één keer door het Constitutioneel Hof — zodat veel rondgaande overzichten nog de oude tekst beschrijven.
Deze pagina leest de wet op de onroerendgoedbelasting (Zakon o porezu na nepokretnosti) in de geldende versie, en zegt aan het slot wat het belastingverdrag toevoegt — en vooral wat het níét doet.
De belasting is van de gemeente, niet van de staat
Artikel 1, in oktober 2025 herschreven, bepaalt dat de wet de betalingsplicht invoert en dat het bevoegde gemeentelijke orgaan de nadere criteria vaststelt. Artikel 2 wijst de opbrengst toe aan de gemeente waar het object ligt. Artikel 18 verplicht de gemeente de marktwaarde te bepalen, de tarieven vast te stellen en de belasting vast te stellen, te controleren en te innen.
Ook de OZB is een gemeentelijke heffing, dus dat klinkt vertrouwd. Het verschil zit in hóéveel de Montenegrijnse wet aan de gemeente overlaat: weinig aan het tarief, heel veel aan de grondslag. Budva, Kotor, Tivat, Bar en Podgorica nemen elk hun eigen besluit (odluka o porezu na nepokretnosti). De vraag is dus niet "hoeveel betaal je in Montenegro?", maar "wat staat er in het besluit van déze gemeente voor déze zone?"
Wie betaalt: wie op 1 januari staat ingeschreven
Artikel 4 lid 1 wijst als belastingplichtige aan de eigenaar die op 1 januari van het belastingjaar staat ingeschreven in het kadaster of een andere vastgoedadministratie. Volgens artikel 7 lid 1 ontstaat de verplichting op die dag.
Bij mede-eigendom naar aandelen (susvojina) is ieder belastingplichtig naar rato van zijn aandeel (lid 2), bij gemeenschappelijke eigendom (zajednička svojina) ieder voor gelijke delen (lid 3); hoofdelijke aansprakelijkheid staat er niet.
Daar zit het punt dat geld kost. Koopt u in september, dan bent u dat jaar geen belastingplichtige — dat blijft de verkoper, en u wordt het pas op 1 januari daarna. De wet kent geen verdeling naar tijdsgelang, dus wie die wil moet haar in het contract zetten. Hoe de koop verloopt en waar die afwijkt van de Nederlandse praktijk, staat in huis kopen in Montenegro.
Waarover: de marktwaarde en de coëfficiënten
Artikel 5 neemt als grondslag de marktwaarde op 1 januari. Hoe men bij die waarde komt staat in de artikelen 6 tot en met 6g — dáár ligt de speelruimte:
- Artikel 6a: gemiddelde prijs per m² maal de oppervlakte, gecorrigeerd met een locatie- en een kwaliteitscoëfficiënt; voor gebouwen komt een aftrek voor ouderdom erbij.
- Artikel 6b: die gemiddelde prijs komt uit de cijfers van het statistiekbureau over het voorafgaande jaar — die van de gemeente zelf, of waar die ontbreken het landelijk gemiddelde, dat de gemeente mag corrigeren met een gemeentelijke coëfficiënt van 0,10 tot 2,00. Stijgt de prijs met meer dan 20% ten opzichte van het jaar ervoor, dan mag de gemeente het driejaarsgemiddelde gebruiken.
- Artikel 6c: de in het kadaster ingeschreven oppervlakte telt; klopt die niet, dan wordt zij in de aanslagprocedure vastgesteld.
- Artikelen 6d en 6e: locatiecoëfficiënt 0,10 tot 5,00, kwaliteitscoëfficiënt 0,10 tot 3,00.
- Artikel 6f: vermindering van 1% per jaar sinds de bouw of de laatste renovatie, tot maximaal 60%.
- Artikel 6g: wie een boekhouding voert wordt belast naar de boekwaarde (fer vrijednost) per 31 december van het voorafgaande jaar.
Waarom dat telt: in de reeks van het statistiekbureau over nieuwbouwwoningen liggen de kwartalen van 2026 duidelijk boven het jaargemiddelde van 2025 — en dat gemiddelde van 2025 voedt de aanslag van 2026. Uw aanslag kan dus stijgen zonder dat iemand het tarief aanraakt; de gemeente kan dat effect met haar coëfficiënt dempen, of niet.
De tarieven, en waarom "tweede woning" de regel is
Artikel 9: het tarief is proportioneel en bedraagt 0,25% tot 1,00% van de marktwaarde. Artikel 10 kent daarvan afwijkende, hogere marges:
- voor een tweede woning (sekundarni stambeni objekat): 0,3% tot 1,5%;
- voor een zonder vergunning gebouwd object: 0,3% tot 1,5% als het de huisvestingsvraag van de eigenaar oplost, anders 0,3% tot 2%.
Een derde punt — 0,3% tot 5% voor onbebouwde bouwgrond — bestaat niet meer; daarover zo meteen.
Voor vrijwel elke buitenlandse eigenaar is artikel 11 beslissend. Een tweede woning is elke woning die niet het woonadres (*prebivalište*) of de plaats van permanent verblijf (*stalni boravak*) van de belastingplichtige is (lid 1). Een woning op naam van een rechtspersoon is altijd een tweede woning (lid 2): wie via een Montenegrijnse vennootschap koopt, zit altijd in de hogere marge. De enige uitzondering, in lid 3, vergt twee dingen tegelijk: het moet de enige woning van de belastingplichtige in Montenegro zijn én hij moet woonadres of permanent verblijf in Montenegro geregistreerd hebben. Wie in Utrecht woont en een appartement in Budva heeft, voldoet niet aan de tweede.
Dezelfde lijn loopt door de tegemoetkomingen: artikel 12 lid 1 vermindert de belasting op de woning die woonadres of permanent verblijf is met 20% voor de belastingplichtige en 10% per huishoudlid, tot ten hoogste 50%. De vakantiewoning valt daarbuiten. Welke verblijfstitels er zijn, staat in wonen in Montenegro.
Wat een Nederlandse eigenaar uit de OZB meeneemt — en wat niet klopt
De reflex van een Nederlandse huiseigenaar is de OZB. Die helpt tot halverwege.
| Punt | Nederland (OZB) | Montenegro (porez na nepokretnosti) |
|---|---|---|
| Peildatum | het begin van het kalenderjaar, artikel 220 Gemeentewet | 1 januari van het belastingjaar, artikelen 4 en 7 |
| Grondslag | de WOZ-waarde, artikel 220c Gemeentewet | marktwaarde via prijs per m² maal coëfficiënten, artikelen 5 tot en met 6g |
| Tarief | percentage dat de gemeente vaststelt, artikel 220f Gemeentewet | wettelijke bandbreedte 0,25% tot 1,00%, binnen die band stelt de gemeente vast, artikel 9 |
| Tweede woning | de woningeigenaar betaalt hetzelfde tarief; de gebruikersheffing geldt alleen voor niet-woningen, artikel 220 Gemeentewet | eigen, hogere bandbreedte 0,3% tot 1,5%, artikelen 10 en 11 |
| Aangifteplicht bij verkrijging | geen; de gemeente stelt de waarde ambtshalve vast | ja, binnen 30 dagen na verkrijging, artikel 16 lid 1 |
De laatste regel is de dure: in Nederland krijgt u vanzelf een aanslag, in Montenegro niet — en niets in het aankooptraject herinnert u eraan.
Wat er in het najaar van 2025 veranderde: drie akten
Een gids die "tot 5% op bouwgrond" of "objecten in aanbouw worden belast" schrijft, beschrijft de tekst van vóór 24 oktober 2025.
Het Staatsblad 118/2025 (gepubliceerd 16 oktober 2025, in werking 24 oktober 2025) herschreef artikel 1, haalde "objecten in aanbouw" uit de artikelen 3 en 6b — de bouwplaats is daarmee geen belastingobject meer —, schrapte artikel 10 punt 3 (bouwgrond tot 5%), herschreef artikel 12 lid 3 (landbouw) en schrapte de leden 3 tot en met 5 van artikel 13, waarbij het oude lid 6 het nieuwe lid 3 werd. De enige overgangsbepaling, artikel 28b, geldt alleen voor geregistreerde landbouwproducenten.
Vijf dagen later raakte het Constitutioneel Hof hetzelfde punt: beslissing U-I nr. 22/20, gepubliceerd in Staatsblad 126/2025 op 29 oktober 2025, vernietigt artikel 10 punt 3 met ingang van de dag van publicatie. Het Hof toetste dus de oude tekst, vijf dagen nadat het parlement diezelfde bepaling al had geschrapt. Uitkomst hetzelfde: onbebouwde bouwgrond valt nu onder de band van artikel 9.
Het Staatsblad 133/2025 (gepubliceerd en in werking 19 november 2025) voegde ten slotte aan artikel 6b lid 3 punt 3 de woorden "en ingenieurswerken" toe — waardering van infrastructuur, niet van appartementen.
Wie niet betaalt
De vrijstellingen van artikel 13 lid 1 zijn publiek en institutioneel — staatsvastgoed, de Centrale Bank, diplomatieke posten, onbewoonde monumenten, religieuze gebouwen, infrastructuur — en gelden alleen als het object geen inkomsten op de markt genereert. Voor de particuliere eigenaar telt daarvan zelden iets. Wat wél telt is artikel 13 lid 3: geen belasting als de totale grondslag van alle objecten van de belastingplichtige niet boven 5.000 euro uitkomt én het object niet wordt gebruikt om inkomsten te verwerven. Een verhuurd appartement valt daar dus buiten, hoe laag de waarde ook is. Wat er met een lopende huur gebeurt als u koopt, staat in verhuurd pand kopen in Montenegro.
De kalender: het deel dat boetes kost
- 1 januari — de verplichting ontstaat; wie die dag ingeschreven staat, draagt het hele jaar (artikelen 4 en 7).
- 31 januari en 31 maart — de staatsvastgoedadministratie levert de eigendomsgegevens aan de gemeente (artikel 17); wie een boekhouding voert doet uiterlijk 31 maart aangifte (artikel 16 lid 2).
- 30 april — de gemeente stelt de belasting vast bij beschikking (rješenje) (artikel 15 lid 1).
- 30 juni en 31 oktober — de twee gelijke termijnen vervallen (artikel 15 lid 2).
- Binnen 30 dagen na verkrijging — de eigenaar dient bij het bevoegde gemeentelijke orgaan aangifte in voor dat jaar (artikel 16 lid 1).
De notaris heeft een eigen plicht — volgens artikel 7 lid 3 zendt hij de akte binnen tien dagen aan de gemeente, op straffe van 2.000 tot 6.000 euro (artikel 21) — maar dat kwijt ú niet van artikel 16. Wie geen aangifte doet, haar niet in elke betrokken gemeente doet, er onjuiste of onvolledige gegevens in zet of de termijnen niet betaalt, riskeert volgens artikel 25 een boete van 250 tot 2.000 euro. Bezwaar, rente en invordering volgen de wet op de belastingprocedure (artikel 20).
Een beschikking die naar een adres gaat dat niemand leest, is een schuld die in stilte oploopt: geef de gemeente een adres door dat werkelijk gelezen wordt. De servicekosten van een complex lopen langs een andere kalender; die staat in VvE in Montenegro.
Wat het belastingverdrag doet — en wat het niet doet
Tussen Nederland en Montenegro geldt nog steeds het verdrag met het voormalige Joegoslavië van 22 februari 1982: het besluit Verdragsrelaties met voormalige Sovjet- en Joegoslavische republieken (22 september 2009) vermeldt dat bij briefwisseling van 15 november 2006 en 18 januari 2007 is geconstateerd dat het wordt voortgezet. De authentieke tekst is Engels. Wat hetzelfde verdrag met AOW en pensioen doet, staat in met pensioen naar Montenegro.
Artikel 2 lid 1 verklaart het verdrag van toepassing op belastingen naar inkomen en naar vermogen die worden geheven ten behoeve van de Staten "of van de staatkundige onderdelen of plaatselijke publiekrechtelijke lichamen daarvan" — een gemeentelijke heffing valt er dus onder. In de opsomming van lid 3 staat aan Joegoslavische zijde de porez na imovinu; lid 4 trekt dat door naar "gelijke of in wezen gelijksoortige belastingen" die later in de plaats daarvan worden geheven.
Artikel 22 lid 1 maakt vermogen bestaande uit onroerende goederen belastbaar in de Staat waar zij liggen. Montenegro mag uw appartement dus belasten, ook als u inwoner van Nederland blijft.
Artikel 23 lid 2 is het Nederlandse deel, en preciezer dan vaak wordt aangenomen: het noemt uitdrukkelijk "artikel 22, eerste en tweede lid" en laat Nederland die bestanddelen vrijstellen door een vermindering van zijn belasting toe te staan, berekend volgens de Nederlandse regels. Dat is de vrijstellingsmethode, geen verrekening: het verdrag geeft u géén recht de in Montenegro betaalde belasting van uw Nederlandse belasting af te trekken.
Aan Nederlandse zijde noemt artikel 2 lid 3 nog de vermogensbelasting; die bestaat niet meer sinds artikel 11.1 van de Wet inkomstenbelasting 2001 de Wet op de vermogensbelasting 1964 introk. Hoe uw Montenegrijnse woning in de huidige heffing uitpakt, is een berekening voor uw Nederlandse belastingadviseur; wij lezen het verdrag en de Montenegrijnse wet, niet uw aangifte. Bewaar wel de rješenje en de betaalbewijzen. En het verdrag zegt niets over de aangifteplicht van artikel 16: die blijft zelfstandig.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
Bijna iedereen rond een vastgoedtransactie wordt door de transactie betaald: de courtage van de makelaar hangt af van de verkoop, het verkoopteam van de ontwikkelaar werkt voor de ontwikkelaar, en de notaris heeft zijn verplichting jegens de akte, niet jegens u.
Wij ontvangen geen commissie van verkopers, ontwikkelaars, makelaars of tussenpersonen — in geen enkele vorm, in geen enkel dossier. Ons enige inkomen is het honorarium dat u betaalt, en dat stijgt niet als u tekent. U zeggen dat u niet moet doorgaan, kost ons niets.
Concreet: het eigendomsblad vragen wij zelf op in plaats van het van de verkoper aan te nemen; we lezen het contract naar uw positie en niet naar de closing; dat een dossier niet door moet gaan, zetten wij op papier; en is een gebrek te herstellen, dan zeggen we vóór u geld vastlegt hoe lang dat duurt. Vereist een zaak vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse instantie of rechter, dan doet een bij de Orde van Advocaten van Montenegro ingeschreven advocaat dat, met wie wij samenwerken.
Eén grens, en die is niet onderhandelbaar: wij zijn juristen, geen vergunde beleggingsadviseurs. Wij geven geen persoonlijk advies over financiële instrumenten en zeggen niet of een object rendeert. Wat wij beschermen is uw juridische positie — eigendom, contract, inschrijving, status en de termijnen.
Vóór de volgende 1 januari, of binnen 30 dagen na de koop
Stuur ons het eigendomsblad, de koopakte en elke rješenje van de gemeente. Wij zeggen u wie volgens de wet belastingplichtig is, of uw woning in de band van artikel 9 of artikel 10 valt, en welke termijn nu loopt. Loopt er al een termijn, vermeld dat in uw bericht.
Wettelijk kader bijgewerkt tot september 2026, gelezen uit de Zakon o porezu na nepokretnosti (Staatsblad CG 25/2019, 49/2022, 152/2022), de wijzigingswet 118/2025, de beslissing U-I nr. 22/20 (126/2025), de aanvullingswet 133/2025 en het verdrag met het voormalige Joegoslavië van 1982. Verwijzingen naar de Nederlandse OZB en inkomstenbelasting zijn beschrijvend en vervangen geen advies van een belastingadviseur. Algemene informatie, geen advies over een concrete transactie.
