Tasse in Montenegro sulla casa: che cosa paga ogni anno il proprietario, e che cosa è cambiato nell'autunno 2025

Chi cerca le tasse in Montenegro sulla casa trova quasi sempre una percentuale, che è la parte meno utile della risposta. L'importo annuale lo decidono la data di riferimento, la domanda se il Suo appartamento sia una "seconda casa" e i coefficienti che ogni comune stabilisce da sé.

Tra ottobre e novembre 2025, inoltre, la legge è stata toccata tre volte: due dal Parlamento, una dalla Corte costituzionale. Molte sintesi in circolazione descrivono ancora il testo precedente.

Questa pagina legge la legge sull'imposta sugli immobili (Zakon o porezu na nepokretnosti) nel testo vigente, e in fondo dice che cosa aggiunge la convenzione tra Italia e Jugoslavia.

L'imposta è del comune, non dello Stato

L'articolo 1, riscritto nell'ottobre 2025, dice che la legge introduce l'obbligo di pagare l'imposta sugli immobili e che i criteri più precisi li stabilisce l'organo competente del comune, in conformità alla legge. L'articolo 2 attribuisce il gettito al comune in cui l'immobile si trova. L'articolo 18 obbliga il comune a determinare il valore di mercato, fissare le aliquote e accertare, controllare e riscuotere l'imposta.

Per un lettore italiano il principio suona familiare: anche l'IMU è un tributo comunale. La differenza sta in quanto la legge montenegrina lascia ai comuni: poco sull'aliquota, moltissimo sulla base imponibile.

Budva, Kotor, Tivat, Bar e Podgorica adottano ciascuno una propria delibera (odluka o porezu na nepokretnosti). La domanda giusta non è "quanto si paga in Montenegro?", ma "che cosa dice la delibera vigente di questo comune per questa zona?"

Chi paga: il proprietario iscritto al 1° gennaio

L'articolo 4, comma 1, individua come soggetto passivo il proprietario iscritto al 1° gennaio dell'anno d'imposta nel catasto degli immobili o in un'altra evidenza (libri contabili, registri, atti notarili). Per l'articolo 7, comma 1, l'obbligo nasce quel giorno.

In caso di comproprietà per quote (susvojina) ciascun comproprietario è obbligato in proporzione alla propria quota (comma 2); in caso di proprietà comune (zajednička svojina) ciascuno in parti uguali (comma 3). L'articolo non prevede una responsabilità solidale.

Da qui il punto che costa denaro: chi acquista a settembre non è soggetto passivo per l'anno in corso; lo resta il venditore, e Lei lo diventa dal 1° gennaio successivo. La legge non prevede una ripartizione pro rata tra venditore e acquirente; chi la vuole deve scriverla nel contratto. Come si arriva al contratto in Montenegro, e dove sono le differenze rispetto al rogito, è spiegato in comprare casa in Montenegro.

Su che cosa si calcola: il valore di mercato e i coefficienti

L'articolo 5 fissa come base imponibile il valore di mercato dell'immobile al 1° gennaio. Come si arriva a quel valore lo dicono gli articoli da 6 a 6g, ed è lì che sta il vero margine:

• Articolo 6a: prezzo medio al m², moltiplicato per la superficie, poi corretto con un coefficiente di localizzazione e uno di qualità; per i fabbricati si aggiunge una riduzione per l'età.
• Articolo 6b: il prezzo medio per le abitazioni viene dai dati dell'ufficio statistico per l'anno precedente — quelli del singolo comune oppure, dove mancano, la media nazionale, che il comune può correggere con un coefficiente comunale da 0,10 a 2,00. Se il prezzo medio cresce di oltre il 20% rispetto all'anno prima, il comune può usare la media dei tre anni precedenti.
• Articolo 6c: conta la superficie iscritta in catasto; se non corrisponde allo stato reale, la si determina nel procedimento di accertamento.
• Articolo 6d: coefficiente di localizzazione da 0,10 a 5,00.
• Articolo 6e: coefficiente di qualità da 0,10 a 3,00.
• Articolo 6f: riduzione dell'1% per ogni anno dalla costruzione o dall'ultima ristrutturazione, fino a un massimo del 60%.
• Articolo 6g: chi tiene la contabilità viene tassato sul valore di bilancio (fer vrijednost) al 31 dicembre dell'anno precedente.

Ne segue che la stessa aliquota può dare importi molto diversi in due comuni, e che il conto può salire senza che nessuno tocchi l'aliquota.

Le aliquote, e perché la "seconda casa" è la regola

Articolo 9: l'aliquota è proporzionale e va dallo 0,25% all'1,00% del valore di mercato.

L'articolo 10 prevede, in deroga, forbici più alte:

1. per una seconda casa (sekundarni stambeni objekat): dallo 0,3% all'1,5%;
2. per un edificio costruito senza titolo: dallo 0,3% all'1,5% se risolve la questione abitativa del proprietario, altrimenti dallo 0,3% al 2%.

Un terzo punto — dallo 0,3% al 5% per il terreno edificabile non costruito — non esiste più. Se ne parla tra poco.

Per quasi ogni proprietario straniero l'articolo decisivo è l'11. È seconda casa ogni abitazione che non è residenza (*prebivalište*) o luogo di soggiorno permanente (*stalni boravak*) del soggetto passivo (comma 1). Un'abitazione di proprietà di una persona giuridica è sempre seconda casa (comma 2): chi compra tramite una società montenegrina finisce quindi sempre nella forbice più alta. L'unica eccezione, al comma 3, è l'abitazione che è l'unica abitazione del soggetto passivo in Montenegro, e solo se egli ha residenza o soggiorno permanente registrati in Montenegro. Le due condizioni devono esserci insieme. Chi vive a Milano e possiede un appartamento per le vacanze a Budva non soddisfa la seconda.

La stessa linea attraversa le agevolazioni. L'articolo 12, comma 1, riduce l'imposta sull'abitazione che è residenza o luogo di soggiorno permanente del 20% per il soggetto passivo e del 10% per ogni componente del nucleo familiare, fino a un massimo del 50%. La casa delle vacanze ne resta fuori. I titoli di soggiorno sono spiegati in residenza in Montenegro.

Che cosa è cambiato nell'autunno 2025: tre atti

Chi legge una guida che parla di "fino al 5% sui terreni edificabili" o di "immobili in costruzione tassati" sta leggendo il testo anteriore al 24 ottobre 2025. Tre atti hanno cambiato la legge in cinque settimane:

Due dettagli: tolti gli "immobili in costruzione", sono cadute anche le esenzioni per costruttori e investitori dell'articolo 13, il cui comma 6 è ora il comma 3; e la legge 118/2025 ha una norma transitoria per i procedimenti in corso solo nel nuovo articolo 28b, per i produttori agricoli.

Chi non paga: le esenzioni

L'articolo 13, comma 1, esenta tra l'altro immobili statali usati da organi pubblici, rappresentanze diplomatiche a condizione di reciprocità, beni culturali non abitati, edifici religiosi e infrastrutture pubbliche, lista che la legge 118/2025 ha allungato (ponti, viadotti, opere di difesa delle coste e altre). Le esenzioni dei numeri da 1 a 7 valgono solo se l'immobile non produce reddito sul mercato.

Per il privato conta soprattutto l'articolo 13, comma 3: l'imposta non è dovuta se la base imponibile complessiva di tutti gli immobili del soggetto passivo non supera 5.000 euro e l'immobile non è usato per ricavare un reddito. Un appartamento dato in affitto esce da questa regola, per quanto basso sia il suo valore.

Il calendario: la parte che costa sanzioni

Le date sono nella legge, e non sono quelle che un proprietario italiano si aspetta:

• 1° gennaio — nasce l'obbligo; chi è iscritto quel giorno porta l'intero anno (artt. 4 e 7).
• 31 gennaio — l'amministrazione statale degli immobili trasmette al comune i dati di proprietà al 1° gennaio (art. 17).
• 31 marzo — termine di dichiarazione per chi tiene la contabilità (art. 16, comma 2).
• 30 aprile — il comune determina l'imposta con un provvedimento (rješenje) (art. 15, comma 1).
• 30 giugno e 31 ottobre — scadono le due rate uguali (art. 15, comma 2).
• Entro 30 giorni dall'acquisto — il proprietario presenta all'ufficio comunale competente una dichiarazione per quell'anno (art. 16, comma 1).

L'ultimo obbligo è quello più spesso dimenticato, perché nulla nel percorso d'acquisto lo ricorda. Il notaio ha un obbligo suo: per l'articolo 7, comma 3, notai, tribunali e organi dello Stato devono inviare al comune gli atti che trasferiscono la proprietà entro dieci giorni, e l'articolo 21 punisce il notaio inadempiente con una sanzione da 2.000 a 6.000 euro. Questo però non adempie il Suo obbligo dell'articolo 16. La persona fisica che non presenta la dichiarazione, non la presenta in ogni comune interessato o vi inserisce dati non esatti o incompleti rischia, per l'articolo 25, una sanzione da 250 a 2.000 euro; lo stesso vale per il mancato pagamento delle rate alle scadenze. Ricorsi, interessi e riscossione seguono la legge sul procedimento tributario (art. 20).

Un provvedimento spedito a un indirizzo che nessuno controlla è un debito che corre in silenzio: chi vive all'estero indichi al comune un recapito letto davvero. Le spese di condominio seguono un calendario diverso, spiegato in spese condominiali in Montenegro.

E se resto residente in Italia?

Il Montenegro applica ancora la convenzione tra Italia e Jugoslavia contro le doppie imposizioni, firmata a Belgrado il 24 febbraio 1982 e in vigore dal 3 luglio 1985. Il suo titolo riguarda le imposte sul reddito e sul patrimonio, e l'articolo 2, paragrafo 1, la estende anche alle imposte prelevate da un ente locale. L'articolo 22, paragrafo 1, stabilisce che il patrimonio costituito da beni immobili, posseduto da un residente di uno Stato e situato nell'altro, è imponibile in detto altro Stato. Il Montenegro può quindi tassare il Suo appartamento anche se Lei resta residente in Italia (il testo che fa fede è quello inglese).

Sul versante italiano, i residenti che possiedono immobili all'estero hanno un regime proprio, l'imposta sul valore degli immobili situati all'estero (IVIE), e l'Agenzia delle Entrate indica che dall'IVIE si può dedurre l'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui l'immobile si trova. Come si applica al Suo caso lo stabilisce la normativa italiana, e la risposta spetta al Suo commercialista. Dal lato montenegrino il consiglio è pratico: conservi il provvedimento del comune e le quietanze delle due rate, che dimostrano che cosa ha pagato e per quale anno. Per affitto e pensione valgono altri articoli: vedi pensionati italiani in Montenegro.

Che cosa fare, in concreto

1. Prima dell'acquisto, chieda il provvedimento d'imposta del venditore e un'attestazione del comune sulle somme non pagate: documenti aggiornati e datati, non copie passate dall'agente.
2. Regoli nel contratto l'anno in corso. La legge non ripartisce; solo il contratto può farlo.
3. Presenti la dichiarazione entro 30 giorni dall'acquisto (art. 16, comma 1), anche se il notaio ha già trasmesso l'atto.
4. Verifichi se la Sua abitazione è una seconda casa (art. 11). Senza residenza registrata in Montenegro, la risposta è quasi sempre sì.
5. Legga la delibera del comune, non una media nazionale: aliquota, zone e coefficienti sono lì.
6. Indichi un recapito a cui i provvedimenti La raggiungano davvero, e conservi provvedimenti e quietanze.

Se l'appartamento è già affittato, che cosa succede alla locazione è spiegato in comprare casa con inquilino in Montenegro.

Da che parte stiamo e come veniamo pagati

Quasi tutti gli operatori intorno a una compravendita in Montenegro sono pagati dalla compravendita. La provvigione dell'agente dipende dalla conclusione. L'ufficio vendite del costruttore lavora per il costruttore. Il notaio risponde all'atto, non a Lei.

Non percepiamo provvigioni da venditori, costruttori, agenti o intermediari — in nessuna forma e in nessuna pratica. Il nostro unico ricavo è l'onorario che Lei paga, e non aumenta se firma. Dirle "non compri questo appartamento" non ci costa quindi nulla.

In concreto: estratti catastali e attestazioni del comune li chiediamo noi, invece di accettare le copie del venditore o dell'agente; leggiamo il contratto dalla Sua posizione e non in direzione della firma; mettiamo per iscritto che l'operazione non dovrebbe procedere quando è questa la risposta; e dove un difetto si può sanare, Le diciamo quanto tempo richiede prima che Lei vincoli il denaro. Dove la pratica richiede rappresentanza davanti a un'autorità o a un giudice montenegrino, se ne occupa un avvocato iscritto all'Ordine degli avvocati del Montenegro con cui collaboriamo.

Un limite non negoziabile: siamo giuristi, non consulenti finanziari abilitati. Non diamo consigli personalizzati su strumenti finanziari e non Le diciamo se un immobile renderà come investimento. Proteggiamo la Sua posizione giuridica — titolo, contratto, iscrizione, status e i termini che decidono tutti e quattro.

Prima di firmare o di pagare

Se ha davanti un contratto di compravendita, un provvedimento d'imposta o una richiesta di pagamento di un comune montenegrino, ci invii il documento prima di firmare o di pagare. Le diremo chi è obbligato per quale anno e se l'importo è coerente con la delibera vigente del comune. Se un termine è già in corso — i 30 giorni dall'acquisto o una rata — lo indichi subito nel messaggio.

Quadro normativo aggiornato a settembre 2026. Zakon o porezu na nepokretnosti, Gazzetta ufficiale del Montenegro 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 e 133/2025; decisione della Corte costituzionale U-I n. 22/20, Gazzetta ufficiale 126/2025. Convenzione tra Italia e Jugoslavia firmata a Belgrado il 24 febbraio 1982 (legge 18 dicembre 1984 n. 974, in vigore dal 3 luglio 1985). I riferimenti al diritto italiano sono descrittivi e non sostituiscono il Suo commercialista. Questo contenuto è informazione generale, non consulenza fiscale su una situazione specifica.