תאריך העמדה: 04.09.2026. סטטוס: בתוקף. דבר החקיקה: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (חוק לתיקון ולהשלמת החוק בדבר תיווך במכירה ובהשכרה של מקרקעין), "Sl. list CG" 114/2026, פורסם ב-3 באוגוסט 2026, בתוקף מ-11 באוגוסט 2026. החוק הבסיסי: 89/2025, בתוקף מ-13 באוגוסט 2025.
אם אתם בוחנים דירה בחוף, האדם שמראה לכם אותה מייצג מעתה מקצוע מוסדר שיש לו רשימה ציבורית. עד לא מזמן לא יכולנו לומר לכם על אילו סעיפים הדבר נשען: הנוסח שהתקבל של חוק 2025 לא היה זמין באף מקור שאנו סומכים עליו, ולכן נמנענו מלצטט מספרי סעיפים. זה נגמר. גם החוק הבסיסי וגם התיקון נקראו מצווי הפרסום שבארכיון הפרלמנט, ולכן מכאן והלאה יש מספרי סעיפים.
מה הקים החוק הבסיסי
סעיף 3(1) הופך את הרישום ב-Registar posrednika (מרשם המתווכים) לתנאי לעצם העיסוק, וסעיף 10 סוגר את המעגל: המתווך רשאי להתחיל בפעילות "עם הרישום במרשם המתווכים", ולא עם הקמת החברה. המשרד הממשלתי מכריע בבקשה תקינה בתוך חמישה עשר ימים, והרישום נעשה לא יאוחר משלושה ימים לאחר ההחלטה; על דחייה פתוחה דרך העתירה המנהלית. סעיף 11 עושה את המרשם ציבורי ואלקטרוני — וזה החלק שחשוב לקונה: אפשר לבדוק את הסוכן.
התנאי הפיזי נקבע בסעיף 9(1). למתווך צריך להיות חלל עם ציוד מתאים, "מופרד לחלוטין מחללים בעלי ייעוד אחר", העומד בתנאים הטכניים המזעריים שקובע המשרד הממשלתי. הסנקציות על עיסוק בלי רישום מצויות בסעיף 36: תאגיד נקנס ב-4,000 עד 20,000 אירו, עוסק ב-2,000 עד 6,000; ולצד הקנס אפשר להטיל איסור עיסוק לשלושים ימים עד שישה חודשים ולהורות על פרסום ההחלטה.
סעיף 41 נתן לסוכנויות הפועלות שנים עשר חודשים מכניסת החוק לתוקף כדי להתאים את עצמן ולהגיש בקשה. השעון הזה התחיל ב-13 באוגוסט 2025.
מה שינה התיקון
ארבעה סעיפים, והשלישי הוא זה שנרשם ביומן.
| סעיף | השינוי |
|---|---|
| 1 | סעיף 36(3): הקנס ליחיד ולנושא המשרה בתאגיד עולה מ-1,000–2,000 ל2,000–4,000 אירו |
| 2 | סעיף 37a חדש: עבירות הנוגעות לחלל, בקנס נפרד |
| 3 | סעיף 41: "12 חודשים" הופכים ל"24 חודשים" |
| 4 | בתוקף ביום השמיני שלאחר הפרסום — 11 באוגוסט 2026 |
על העיתוי של הסעיף השלישי כדאי לעצור. שנים עשר החודשים הסתיימו ב-13 באוגוסט 2026. התיקון נכנס לתוקף ב-11 באוגוסט 2026 — יומיים קודם לכן. ההארכה לעשרים וארבעה חודשים מעבירה אפוא את המועד ל13 באוגוסט 2027, והיא הגיעה לספר החוקים בהפרש של סוף שבוע בקושי.
התוספת המהותית היא סעיף 37a החדש. תאגיד נקנס ב-1,500 עד 5,000 אירו על ניהול תיווך בחלל עסקי שאינו מופרד לחלוטין מחללים בעלי ייעוד אחר או מחלל מגורים, בניגוד לסעיף 9(1); וב-500 עד 2,000 אירו אם החלל חסר ציוד מתאים ואינו עומד בתנאים הטכניים המזעריים. עוסק ישלם על אלה 300 עד 1,500 אירו, ונושא המשרה בתאגיד 500 עד 1,000.
הניחו את סעיף 37a לצד סעיף 9(1) ותמצאו דבר שהנוסח הבסיסי אינו אומר במפורש. סעיף 9(1) דורש הפרדה מ"חללים בעלי ייעוד אחר"; סעיף הקנס מפרט "או מחלל מגורים". הסוכנות המתנהלת מדירת הבעלים — דבר שכיח בבודבה ובקוטור — נקובה מעתה בשמה בהוראת הענישה.
מה שהנוסח אינו אומר
הוא אינו אומר שהמרשם הוא תו איכות. לפי סעיף 10 הרישום תלוי בעמידה בתנאי החוק, ולא בהערכת כשירות מקצועית או אופן הטיפול בכספי לקוחות, ואיננו קוראים רישום כהמלצה.
גם שאלה אחת שנדחתה נותרת פתוחה. סעיף 42 של החוק הבסיסי קובע שסעיף 3(2) יחול רק מיום הצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי. מה עושה אותו סעיף קטן, וממילא מה ישתנה בהצטרפות, איננו יכולים להציג מתוך הנוסח שקראנו: החוק שהתקבל בידינו, אך את ההוראה הזו מול משטר המרשם טרם עיבדנו. איננו מנחשים.
הקריאה שלנו
לקונה, הערך המעשי הוא בסעיף 11: המרשם ציבורי ואלקטרוני, ולכן בקשו מהסוכנות את רישומה ובדקו אותו, במקום לראות בחלון הראווה ראיה. עד 13 באוגוסט 2027 סוכנות שאינה רשומה אינה בהכרח מפרה את החוק — ייתכן שהיא בתוך חלון סעיף 41. לכן השאלה הכנה אינה "אתם רשומים" אלא "אתם רשומים, ואם לא — מתי הגשתם". אחרי המועד הזה החשיפה לפי סעיף 36 ממשית, ואיסור העיסוק של עד שישה חודשים הוא החלק שישאיר עסקה תלויה באוויר.
למי שמנהל סוכנות, סעיף 37a משנה את כלכלת המשרד הביתי. דרישת ההפרדה הייתה בסעיף 9(1) גם קודם; מה שחסר היה מחיר. עכשיו יש מחיר, והוא חל מ-11 באוגוסט 2026 — לא מהמועד של 2027, שנוגע לרישום ולא לחלל. אלה שני שעונים שונים, וקל להניח שהמאוחר מכסה את שניהם. את אופן ניהול תיק הרכישה שלנו פירטנו במדור עדכוני חקיקה.
מה לא משתנה
סעיף 36(1) ו-(2) לא נגעו בהם: 4,000 עד 20,000 אירו לתאגיד שאינו רשום, 2,000 עד 6,000 לעוסק, ולצדם אמצעי ההגנה. מנגנון הרישום שבסעיף 10 — חמישה עשר ימים להחלטה, שלושה לרישום, עתירה מנהלית על דחייה — נותר, וכך גם אופיו הציבורי של המרשם בסעיף 11. הדרישה המהותית של סעיף 9(1) לא שונתה; חדש רק העונש על הפרתה. והתיקון אינו נוגע בסעיף 42, כך שההוראה התלויה בהצטרפות נשארת במקומה.
כיצד לאמת
שני הנוסחים מצויים בארכיון הפרלמנט כצווי פרסום. התיקון בתיק EPA 1023 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/4194 — פתחו את המסמך האחרון, מספר 16-2/26-2/9 מיום 29 ביולי 2026, ותמצאו ארבעה סעיפים, ואת החלפת שנים עשר החודשים בעשרים וארבעה בסעיף 3. החוק הבסיסי בתיק EPA 420 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3583, שם כלל החלל בסעיף 9, מנגנון הרישום בסעיף 10, הקנסות בסעיף 36 ותקופת המעבר בסעיף 41.
רשומות הגיליון הרשמי מציינות את החוק הבסיסי כפורסם ב-5 באוגוסט 2025 ונכנס לתוקף ב-13 באוגוסט 2025, ואת התיקון כפורסם ב-3 באוגוסט 2026 ובתוקף מ-11 באוגוסט 2026. משני התאריכים האלה נבנה המועד של 2027. סקירת התחומים שלנו מרוכזת בבלוג.