Casi todos los consejos sobre un promotor montenegrino en mora se detienen en la capa comercial — revise el calendario de pagos, inscriba una zabilježba, ate los tramos al avance de obra. Es un consejo correcto, y es la capa anterior a la que necesita una vez que la fecha ha pasado de verdad.
Lo que decide entonces es la Zakon o obligacionim odnosima, artículos 119 a 131. Y su primera pregunta no es cuánto se han retrasado. Es si la fecha de entrega era un elemento esencial de su contrato — porque ese solo hecho cambia si debe darles otra oportunidad, o si el contrato ya terminó sin que usted hiciera nada.
Una nota sobre la numeración antes de empezar. Fuentes croatas y serbias tratan las mismas reglas con otros números de artículo — verá la regla del plazo adicional citada como «artículo 363». No es la numeración montenegrina. En Montenegro es el artículo 121. Todos los números de artículo de esta página vienen del texto montenegrino.
Resolver o exigir el cumplimiento — y daños en ambos casos
El artículo 119 fija el marco. En los contratos bilaterales, cuando una parte no cumple, la otra puede — salvo disposición distinta — exigir el cumplimiento o, en las condiciones de la ley, resolver por simple declaración cuando la resolución no opere de pleno derecho. Y en todo caso:
tiene en todo caso derecho a la indemnización del daño.
Ese inciso final se salta con facilidad. Resolver no consume la pretensión indemnizatoria: convive con ella.
La pregunta que lo decide todo: ¿era esencial la fecha?
Artículo 120 — cuando el cumplimiento dentro del plazo es elemento esencial del contrato. Si el deudor no cumple en ese plazo, el contrato queda resuelto de pleno derecho (po samom zakonu). Nadie tiene que declarar nada.
Corta en ambas direcciones, y por eso los compradores se equivocan en las dos.
Si usted quiere el inmueble — una unidad retrasada pero deseable en un mercado al alza —, un contrato ya disuelto por ley no es lo que quiere. El artículo 120 le da la vía para mantenerlo vivo:
El acreedor puede mantener el contrato en vigor si, al expirar el plazo, sin demora, comunica al deudor que exige el cumplimiento.
Sin demora. No «en las próximas semanas, a ver qué pasa». Y si después exigió el cumplimiento y no lo obtuvo en un tiempo razonable, puede declarar igualmente la resolución.
El artículo resuelve además dos situaciones discutidas: rige cuando las propias partes previeron que el contrato se considerará resuelto si no se cumple en una fecha, y cuando la puntualidad es esencial por la naturaleza del negocio.
Artículo 121 — cuando el plazo no es elemento esencial. Aquí la posición se invierte. El deudor conserva el derecho a cumplir incluso después del vencimiento, y el acreedor puede exigir el cumplimiento. Si el acreedor quiere resolver:
debe conceder al deudor un plazo adicional apropiado (naknadni rok) para cumplir.
Si el deudor no cumple en ese plazo adicional, se producen las mismas consecuencias que si la fecha fuera esencial.
Así que la secuencia práctica en la mayoría de contratos sobre plano es: determinar si la fecha era esencial; si no lo era, fijar por escrito un plazo adicional apropiado; y solo entonces resolver.
Tres situaciones en que no hay que esperar
Artículo 122 — el deudor lo ha dejado claro. El acreedor puede resolver sin conceder plazo adicional si del comportamiento del deudor resulta que no cumplirá ni siquiera en el plazo adicional. Comportamiento, no solo palabras: una obra abandonada, una sociedad que ya no responde, trabajos visiblemente retrocedidos.
Artículo 123 — antes incluso del vencimiento. Cuando, antes de expirar el plazo, es evidente que una parte no cumplirá, la otra puede resolver y reclamar daños. No está obligado a mirar cómo se acerca un vencimiento que todos saben que se incumplirá.
Artículo 124 — contratos con obligaciones sucesivas. Si una prestación no se cumple, la otra parte puede, en un plazo razonable, resolver respecto de todas las obligaciones futuras, si de las circunstancias es evidente que tampoco se cumplirán. Y además: la resolución puede alcanzar a las prestaciones ya cumplidas, cuando sin las que faltan carecen de interés para ella. El deudor puede evitarlo: puede mantener el contrato prestando garantía adecuada.
Para un proyecto con pagos por hitos, es el artículo que importa. Un hito incumplido no es solo un problema de ese hito.
Dos límites a la resolución
Artículo 125 — dígalo. El acreedor que resuelve por incumplimiento debe comunicarlo al deudor sin demora. La resolución no se constata después en una carta del abogado: es una declaración que hay que emitir y comunicar.
Artículo 126 — proporción. El contrato no puede resolverse por el incumplimiento de una parte insignificante de la obligación. Un mueble alto de cocina que falta no es causa de resolución.
Qué le devuelve realmente la resolución
El artículo 127 merece dos lecturas, porque contiene una regla que casi ningún comprador espera.
- Ambas partes quedan liberadas de sus obligaciones, salvo la de indemnizar el eventual daño.
- La parte que cumplió total o parcialmente tiene derecho a que se le devuelva lo dado.
- Si ambas deben devolver, las restituciones recíprocas siguen las reglas de ejecución de los contratos bilaterales.
- Cada parte debe a la otra compensación por los beneficios obtenidos entretanto de lo que ha de devolver.
- Y después:
La parte que devuelve dinero está obligada a pagar intereses de demora desde el día en que recibió el pago.
No desde el día de la resolución. No desde el requerimiento. Desde el día del cobro. Para un anticipo entregado hace tres años frente a un edificio que nunca se levantó, es una cifra materialmente distinta del anticipo — y la razón por la que la conversación sobre la devolución no debería empezar nunca por «devuélvame mi dinero».
Cuando no hay culpa: las circunstancias sobrevenidas
Los artículos 128 a 131 son la vía separada, y no tratan del retraso: tratan de un contrato que se ha vuelto aplastante.
Artículo 128. Si, tras la conclusión, sobrevienen circunstancias que no pudieron preverse y que hacen el cumplimiento de una parte excesivamente difícil, o le causarían una pérdida excesivamente grande, el tribunal puede, a instancia de esa parte, modificar o resolver el contrato. Pero no cuando la parte que las invoca estaba obligada a tenerlas en cuenta al contratar, o pudo evitarlas o superarlas.
Artículo 129. La parte legitimada para invocarlas debe comunicar a la otra su intención tan pronto como supo que tales circunstancias habían sobrevenido — y si no lo hizo, responde del daño que la otra sufrió por no habérsele comunicado a tiempo.
Artículo 130. Al decidir, el tribunal se guía por la buena fe, atendiendo en particular al fin del contrato, al riesgo normal en contratos de ese tipo, al efecto y duración de las circunstancias extraordinarias y a los intereses equilibrados de ambas partes.
Artículo 131. Las partes pueden renunciar de antemano a invocar determinadas circunstancias sobrevenidas — salvo que ello sea contrario al principio de buena fe.
Lea con atención el «riesgo normal en contratos de ese tipo» del artículo 130 antes de confiar en esta vía frente a un promotor. El retraso de obra es, en un contrato de construcción, cercano a un riesgo normal. Las circunstancias sobrevenidas no son una salida general de un mal negocio.
Lo que esto no hace
Dos cosas que este capítulo no da, y en las que el consejo comercial acierta.
No crea un esquema de protección de anticipos. Aquí no hay obligación de que el promotor segregue su dinero o asegure la terminación. Lo que protege al comprador en la práctica es un contrato autenticado con anotación inscrita sobre la unidad concreta y un calendario de pagos ligado al avance en lugar de pagado por adelantado.
Y no responde de los vicios. Sobre el proindiviso vea proindiviso, cuota y división; sobre la posesión, protección de la posesión.
Qué hacer la semana en que pasa la fecha
- Localice la cláusula de entrega y determine, por su tenor y la naturaleza del negocio, si la fecha era elemento esencial. Todo lo demás depende de ahí.
- Si lo era y quiere la unidad, comunique sin demora que exige el cumplimiento — el artículo 120 no perdona en la palabra sin.
- Si no lo era y quiere salir, fije por escrito un plazo adicional apropiado y conserve la prueba de entrega de esa carta.
- Si la obra está abandonada o la sociedad callada, valore los artículos 122 y 123: quizá no tenga que esperar nada.
- En un proyecto por fases, lea el artículo 124 antes de tratar un hito incumplido como un problema aislado.
- Cuando calcule lo que reclama, calcule intereses de demora desde la fecha de cada pago, no desde la fecha en que los pidió.
De qué lado estamos y cómo cobramos
RoNa Legal DOO trabaja para propietarios y compradores, no para promotores, agencias o vendedores. Cobramos del cliente para el que actuamos y de nadie más en la operación: sin comisión, sin honorarios por recomendación, sin participación en ningún contrato que revisemos.
El trabajo que exige representación ante un tribunal o autoridad montenegrina lo realiza un abogado colegiado en el Colegio de Abogados de Montenegro. Nuestro papel es la capa preparatoria y de asesoramiento: leer la cláusula de entrega a la luz de los artículos 120 y 121, redactar la comunicación que conserva el contrato o abre el plazo adicional, calcular la posición de intereses del artículo 127 y preparar el expediente.
Si la fecha ya ha pasado
Envíenos el contrato, los justificantes de pago con sus fechas y la correspondencia posterior al vencimiento. Las dos primeras respuestas que podemos dar rápido son si la fecha era esencial — lo que decide si todavía tiene contrato — y cuál es la posición de intereses del artículo 127 sobre lo ya pagado.