تاريخ الموقف: 04.09.2026. الحالة: ساري النفاذ. الأداة: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (قانون تعديل واستكمال قانون الوساطة في بيع العقارات وتأجيرها)، «Sl. list CG» 114/2026، نُشر في 3 أغسطس 2026، ونفذ في 11 أغسطس 2026. القانون الأساس: 89/2025، نافذ من 13 أغسطس 2025.
إن كنتم تعاينون شقة على الساحل، فإن من يعرضها عليكم يمثّل الآن مهنة منظَّمة لها قائمة معلنة. وحتى وقت قريب لم يكن بوسعنا أن نخبركم بأي المواد يقوم ذلك: النص المعتمَد لقانون 2025 لم يكن متاحًا في أي مصدر نثق به، فامتنعنا عن ذكر أرقام المواد. انتهى هذا الآن. فقد قُرئ القانون الأساس وهذا التعديل من مراسيم الإصدار المحفوظة في أرشيف البرلمان، ولذلك يأتي ما يلي بأرقام المواد.
ماذا أرسى القانون الأساس
تجعل المادة 3(1) القيد في Registar posrednika (سجل الوسطاء) شرطًا لمزاولة العمل نفسه، وتغلق المادة 10 الدائرة: يجوز للوسيط أن يبدأ النشاط «بالقيد في سجل الوسطاء»، لا بتأسيس الشركة. وتبتّ الوزارة في الطلب المستوفي خلال خمسة عشر يومًا، ويجري القيد في مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام من القرار؛ وعند الرفض يُفتح باب الدعوى الإدارية. وتجعل المادة 11 السجل عامًا وإلكترونيًا — وهذا هو الجزء الذي يعني المشتري: يمكنكم التحقق من الوسيط.
أما الشرط المادي فتضعه المادة 9(1): على الوسيط أن يملك مكانًا بتجهيزات مناسبة، «منفصلًا انفصالًا تامًا عن أماكن ذات أغراض أخرى»، ومستوفيًا الحد الأدنى من الشروط الفنية التي تحددها الوزارة. وعقوبات العمل دون قيد في المادة 36: غرامة على الشخص الاعتباري من 4.000 إلى 20.000 يورو، وعلى المتعهّد من 2.000 إلى 6.000؛ ويجوز إلى جانب الغرامة الحكم بمنع مزاولة النشاط من ثلاثين يومًا إلى ستة أشهر وبنشر القرار.
ومنحت المادة 41 المكاتب العاملة اثني عشر شهرًا من نفاذ القانون لتوفيق أوضاعها وتقديم الطلب. وقد بدأ هذا العدّ في 13 أغسطس 2025.
ماذا غيّر التعديل
أربع مواد، والثالثة هي التي تُدوَّن في المفكرة.
| المادة | التغيير |
|---|---|
| 1 | المادة 36(3): غرامة الشخص الطبيعي والمسؤول في الشخص الاعتباري ترتفع من 1.000–2.000 إلى 2.000–4.000 يورو |
| 2 | مادة 37a جديدة: مخالفات المكان، بغرامة مستقلة |
| 3 | المادة 41: «12 شهرًا» تصير «24 شهرًا» |
| 4 | النفاذ في اليوم الثامن التالي للنشر — 11 أغسطس 2026 |
ويستحق توقيت المادة الثالثة وقفة. فالاثنا عشر شهرًا كانت تنقضي في 13 أغسطس 2026. وقد نفذ هذا التعديل في 11 أغسطس 2026 — أي قبل ذلك بيومين. ومن ثمّ ينقل التمديد إلى أربعة وعشرين شهرًا المهلة إلى 13 أغسطس 2027، وقد بلغ مدونة القوانين بفارق لا يكاد يتجاوز عطلة نهاية أسبوع.
والإضافة الجوهرية هي المادة 37a الجديدة. يُغرَّم الشخص الاعتباري من 1.500 إلى 5.000 يورو إذا زاول الوساطة في مكان عمل غير منفصل انفصالًا تامًا عن أماكن ذات أغراض أخرى أو عن مكان سكني، خلافًا للمادة 9(1)؛ ومن 500 إلى 2.000 يورو إذا كان المكان يفتقر إلى التجهيزات ولا يستوفي الحد الأدنى من الشروط الفنية. ويُغرَّم المتعهّد على ذلك من 300 إلى 1.500 يورو، والمسؤول في الشخص الاعتباري من 500 إلى 1.000.
وضعوا المادة 37a إلى جانب المادة 9(1) تجدوا ما لا يقوله النص الأساس صراحةً. فالمادة 9(1) تشترط الانفصال عن «أماكن ذات أغراض أخرى»؛ أما نص العقوبة فيكتب «أو عن مكان سكني». والمكتب الذي يُدار من شقة المالك — وهو أمر غير نادر في بودفا وكوتور — صار مسمًّى صراحةً في نص العقاب.
ما الذي لا يقوله النص
لا يقول إن السجل علامة جودة. فبحسب المادة 10 يتوقف القيد على استيفاء الشروط التي يضعها القانون، لا على تقييم للكفاءة أو لطريقة التعامل مع أموال العملاء، ولا نقرأ القيد بوصفه توصية.
ولا يحسم مسألة مؤجلة واحدة. فالمادة 42 من القانون الأساس تنص على أن المادة 3(2) لا تُطبَّق إلا من يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي. وما تفعله تلك الفقرة، ومن ثمّ ما الذي سيتغير عند الانضمام، لا نستطيع عرضه من النص الذي قرأناه: القانون المعتمَد بين أيدينا، لكننا لم نعالج تلك الحكم في تقاطعه مع نظام السجل بعد. ولا نخمّن.
قراءتنا
القيمة العملية للمشتري في المادة 11: السجل عام وإلكتروني، فاطلبوا من المكتب قيده وتحققوا منه بدل اعتبار الواجهة دليلًا. وحتى 13 أغسطس 2027 لا يكون المكتب غير المقيَّد مخالفًا بالضرورة — فقد يكون داخل نافذة المادة 41. لذا فالسؤال الصادق ليس «هل أنتم مقيَّدون» بل «هل أنتم مقيَّدون، وإن لم تكونوا فمتى قدّمتم الطلب». وبعد ذلك التاريخ تصير مخاطر المادة 36 حقيقية، ومنع النشاط حتى ستة أشهر هو الجزء الذي يترك الصفقة معلَّقة في منتصفها.
أما لمن يدير مكتبًا فإن المادة 37a تغيّر حساب المكتب المنزلي. فشرط الانفصال كان في المادة 9(1) أصلًا؛ وما كان ينقص هو الثمن. صار له ثمن الآن، وهو سارٍ من 11 أغسطس 2026 لا من تاريخ 2027 الذي يحكم القيد لا المكان. إنهما عدّادان مختلفان، ومن السهل افتراض أن المتأخر يغطيهما معًا. وقد جمعنا زاوية العقار لدينا في صفحة عقارات أنطاليا كنموذج لطريقة عملنا على ملف الشراء.
ما الذي لم يتغيّر
المادتان 36(1) و(2) لم تُمسّا: من 4.000 إلى 20.000 يورو للشخص الاعتباري غير المقيَّد، ومن 2.000 إلى 6.000 للمتعهّد، ومعهما التدابير الوقائية. وآلية القيد في المادة 10 — خمسة عشر يومًا للقرار، وثلاثة للقيد، ودعوى إدارية عند الرفض — كما هي، وكذلك الطابع العام للسجل في المادة 11. والشرط الموضوعي في المادة 9(1) لم يتغيّر؛ الجديد وحده هو عقوبة مخالفته. ولا يمسّ التعديل المادة 42، فتبقى الحكم المعلَّق على الانضمام في موضعه.
كيف تتحقق
النصان محفوظان في أرشيف البرلمان بوصفهما مرسومي إصدار. التعديل في ملف EPA 1023 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/4194 — افتحوا الوثيقة الأخيرة، رقم 16-2/26-2/9 بتاريخ 29 يوليو 2026، تجدوا أربع مواد، واستبدال الاثني عشر شهرًا بأربعة وعشرين في المادة 3. والقانون الأساس في ملف EPA 420 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3583، حيث قاعدة المكان في المادة 9، وآلية القيد في المادة 10، والغرامات في المادة 36، والمهلة الانتقالية في المادة 41.
وتسجّل قيود الجريدة الرسمية القانون الأساس منشورًا في 5 أغسطس 2025 ونافذًا في 13 أغسطس 2025، والتعديل منشورًا في 3 أغسطس 2026 ونافذًا من 11 أغسطس 2026. ومن هذين التاريخين تُبنى مهلة 2027. ونتابع هذا الملف في قسم مستجدات تشريعية.