الإقامة في الجبل الأسود عبر تملّك العقار: الدليل القانوني لعام 2026

بصفتي محاميًا يتولّى بنفسه — منذ سنوات وإلى جانب شريكي المحامي المحلي في بودفا (Budva) — متابعة الإجراءات القانونية لموكّلينا الأتراك، يجب أن أصرّح بأوضح حقيقة ميدانية منذ البداية. إن الإقامة في الجبل الأسود عبر تملّك العقار هي أنظف مسار قانوني لمن لا يرغب في البقاء مرتبطًا بصاحب عمل محلي، ولا ينوي ممارسة نشاط تجاري فعلي، ويستهدف الإعفاء من الأعباء الشهرية للضرائب والمحاسبة التي يجلبها تأسيس شركة. لقد انتهى زمن تأسيس شركة صورية لمجرّد الحصول على الإقامة من دون وجود نشاط حقيقي؛ فدولة الجبل الأسود باتت تراقب الأوضاع القانونية بصرامة أكبر بكثير. ولهذا السبب يبقى تملّك العقار أمتنَ جسرٍ لمن يأتون بهدف العيش فقط.

في هذا الدليل سنركّز على الأرضية القانونية لعملية شراء العقار. وإذا كنت مهتمًا بالمسارات القانونية الأخرى، يمكنك الاطّلاع على صفحة الدليل الرئيسي للإقامة في الجبل الأسود، أمّا للخطوات العملية المتعلقة بكيفية تقديم هذه التصاريح لدى الجهات الرسمية فراجع دليلنا حول كيفية الحصول على الإقامة في الجبل الأسود.

استناد الإقامة إلى العقار والعتبات القانونية لعام 2026

للحصول على "الإقامة المؤقتة المستنِدة إلى ملكية العقار" (privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nepokretnošću — الإقامة المؤقتة على أساس تملّك العقار) في إطار قانون الأجانب في الجبل الأسود (Zakon o strancima — قانون الأجانب)، يجب أن يستوفي العقار المشترى الشروط الدقيقة المنصوص عليها في القانون. ففي الماضي كان من الممكن شراء بناءٍ متهالك في قرية جبلية والحصول على الإقامة، غير أن هذا الباب أُغلق مع التعديلات القانونية التي دخلت حيّز التنفيذ في 17 يناير 2026.

أصبح الحصول على الإقامة عبر العقار بالنسبة لمواطني الدول الثالثة غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي مرتبطًا الآن بقيمة لا تقلّ عن 150,000 يورو. وهنا يقع موكّلي في فخّ كبير وشائع جدًا. إن هذا الحدّ البالغ 150,000 يورو ليس الرقم المدوَّن في عقد البيع الذي توقّعه مع المقاول أو البائع. فالرقم الوحيد المعتبَر لدى شعبة الأجانب (MUP — وزارة الداخلية) هو مطرح التقييم الرسمي المدوَّن في قرار ضريبة نقل ملكية العقار (rješenje o porezu na promet nepokretnosti — قرار ضريبة نقل العقار) الذي تصدره الإدارة الضريبية في الجبل الأسود (Poreska uprava — الإدارة الضريبية) بعد نقل الملكية في السجل العقاري. فلو دوّنتَ في العقد 155,000 يورو بينما قدّر خبراء الإدارة الضريبية العقار بمبلغ 148,000 يورو، فإن طلب الإقامة يُرفض مباشرةً.

وفيما يلي قواعدنا الميدانية الأساسية المتعلقة بطبيعة العقار المستنِد إليه طلب الإقامة وقيده:

• القيد ورخصة الإشغال (*upotrebna dozvola* — رخصة الاستخدام/الإشغال): يجب أن نقدّم سند ملكية نظيفًا (list nepokretnosti — صحيفة العقار) مسجَّلًا باسمك لدى دائرة السجل العقاري في الجبل الأسود (katastar — السجل العقاري/الكاداستر). أمّا العقارات التي لا تحمل رخصة بناء أو إشغال والتي يَرِد على سندها تنبيه "nema dozvolu" (لا يوجد ترخيص)، فترفضها شعبة الأجانب (uprava za strance — إدارة الأجانب).
• حصة الملكية (الأغلبية النصفية الإلزامية): يشترط القانون أن تكون للمتقدّم حصة ملكية رسمية لا تقلّ عن 1/2 (50 بالمئة) في العقار. فالفيلا التي يشتريها ثلاثة أصدقاء معًا بحصص متساوية لا تمنح أيًّا منهم حقّ الإقامة.
• أنواع العقارات المؤهَّلة (*nepokretnost* — العقار): لا تصلح الأراضي الفضاء ولا الأراضي الزراعية لهذا الغرض. فيجب أن نسير عبر بناءٍ مغلق قابل للسكن فعليًا، مقيَّد في السند بوصفه سكنًا (منزل، شقة، فيلا) أو حيّزًا تجاريًا (مكتب، مطعم).

أمّا التفاصيل المتعلقة بعملية العقار نفسها — مثل نقل الملكية، ومواعيد الكاتب بالعدل، والتحويلات البنكية، وصياغة العقود — فقد شرحتها بالكامل من أوّلها إلى آخرها في دليل شراء العقار/المنزل في الجبل الأسود؛ ولذلك نقتصر هنا على التركيز على رابط الاستناد القانوني للإقامة.

حدّ حقّ العمل: أكثر النقاط التي نُخطئ فيها

يدور في السوق خطاب تسويقي مفرط رائحته بيع العقارات، من قبيل "اشترِ عقارًا، وأسّس حياتك في الجبل الأسود، ومارس عملك". وبصفتي محاميًا، فإن أوّل إطار صادق أعرضه على الموكّل الذي يجلس إلى مكتبي هو التالي.

يظنّ معظم موكّلي أنهم بمجرد شراء العقار يستطيعون تلقائيًا العمل في شركة أو ممارسة نشاط تجاري؛ في حين أن الإقامة المكتسَبة عبر العقار لا تمنحك حقّ العمل. فهذا المسار يتيح لك فقط الإقامة (العيش) بصورة قانونية داخل حدود الجبل الأسود. فإذا أردت العمل طاهيًا في مطعم محلي، أو الالتحاق براتب بشركة تقنية معلومات في الجبل الأسود، أو فتح متجرك الخاص وإصدار الفواتير، فإن هذا النوع من التصاريح يبقى قاصرًا قانونيًا. وبالنسبة للموكّل الذي يريد العمل أو ممارسة التجارة، يصبح اللجوء مباشرةً إلى مسار العمل أو الشركة ضرورة قانونية.

ولتوضيح هذا الفارق الحاسم، يمكننا مقارنة نوعَي التصريح الرئيسيين لدى وزارة الداخلية (MUP) على النحو التالي:

فإذا كان هدفك مجرّد إدارة عملك القائم عن بُعد، أو عيش تقاعدك، أو قضاء أشهر معيّنة من السنة في الجبل الأسود، فمسار العقار رائع. أمّا إذا كنت ستجني أموالًا فعليًا في الميدان، فعليك الاطّلاع على دليلَيّ اللذين أفردتُ فيهما الإجراءات: تصريح العمل في الجبل الأسود أو الإقامة عبر الشركة.

وبما أننا تطرّقنا إلى المفاهيم الخاطئة، فلنرسم خطًّا واضحًا حول مسألة الجنسية أيضًا. لقد أُغلق برنامج الجنسية مقابل الاستثمار (CBI) في الجبل الأسود إغلاقًا تامًا في نهاية عام 2022. واليوم لا يمنحك شراء العقار جنسية أو جواز سفر مباشرةً. فالعقار يمنحك إقامة مؤقتة؛ أمّا الجنسية فرحلة تجنيس منفصلة تمامًا تستغرق سنوات طويلة جدًا.

الوجود الفعلي والطريق إلى الإقامة الدائمة (Stalni Boravak)

بالنسبة لموكّلٍ يريد شراء شقة على ضفاف البحر والانتقال مع أسرته، يسير هذا المسار عمليًا على النحو التالي. نستخرج سند الملكية، ونقدّم طلبنا إلى وزارة الداخلية (MUP)، وبعد فحص أمني للشرطة يستغرق شهرًا تقريبًا في المتوسط، تستلم بطاقة إقامتك المؤقتة لمدة سنة واحدة. وتُجدَّد هذه البطاقة سنويًا ما دام العقار في ملكيتك.

غير أنك لا تستطيع وضع هذه البطاقة في جيبك وقضاء أحد عشر شهرًا من السنة في تركيا. فقانون الأجانب في الجبل الأسود لا يسمح لحامل الإقامة المؤقتة بمغادرة البلاد من تلقاء نفسه وعدم العودة لمدة طويلة. ووفقًا للقانون، إذا بقيت خارج البلاد بصورة متواصلة لأكثر من 30 يومًا من دون إبلاغ مسبق لوزارة الداخلية (MUP)، فإن شرطة المنفذ الحدودي أو النظام يملك حقّ إلغاء إقامتك. ويمكننا توسيع هذه المدة حتى 90 يومًا في السنة لأسباب مشروعة وبإبلاغ الشرطة مسبقًا بطلبٍ خطّي، لكن عليك أن تدرك أنك لا تستطيع — لمجرّد أنك اشتريت عقارًا — أن تستخدم هذا المكان وكأنه بيت صيفي مهجور.

وإذا كان هدفك النهائي هو الاستقرار الدائم في الجبل الأسود والحصول على الإقامة الدائمة (stalni boravak — الإقامة الدائمة) في نهاية 5 سنوات، فعليّ أن أُهيّئك مجددًا لحقيقة قانونية بالغة الأهمية. القاعدة العامة هي أنه يمكنك التقدّم للإقامة الدائمة عند قضائك 5 سنوات قانونية ومتصلة (neprekidan boravak — الإقامة المتصلة/غير المنقطعة) في الجبل الأسود. وخلال هذه السنوات الخمس لا يجوز أن تبقى خارج البلاد أكثر من 10 أشهر في المجموع، ولا أكثر من 6 أشهر في المرة الواحدة. كما يشترط هذا المسار إثبات إتقان اللغة الجبل الأسودية في المستوى A2 (عبر مركز الامتحانات Ispitni Centar — مركز الامتحانات)، فضلًا عن فحص أمني تجريه وكالة الأمن الوطني (ANB — وكالة الأمن الوطني) مدّته القانونية 60 يومًا، فيما قد يصدر القرار النهائي خلال مدة تصل إلى 6 أشهر. وعلى الرغم من أن مدة صلاحية البطاقة 5 سنوات، فإن الوضع نفسه دائم.

لكن التوجيهات الحكومية الرسمية وممارسات وزارة الداخلية (MUP) تأخذ بتفسير ضيّق جدًا. فهناك نصوص قانونية وسوابق تنصّ صراحةً على أن السنوات المقضيّة "على أساس تملّك العقار فقط" لا تُحتسب مباشرةً ضمن احتساب الإقامة الدائمة (المدة البالغة 5 سنوات). فتملّك العقار يُنظر إليه باعتباره دليلًا ضعيفًا على الاندماج الاقتصادي في الدولة. فإذا كنت تستهدف وضعًا أوروبيًا دائمًا بعد 5 سنوات، فإن أكثر نصيحة محامٍ أمانًا هي دائمًا أن تجعل شراء العقار جزءًا من حياتك، وأن تبني إقامتك الأساسية عبر مسار إدارة شركة؛ وقد قارنّا كيفية احتساب جميع المسارات المؤدية إلى الإقامة الدائمة في دليلنا حول الإقامة الدائمة في الجبل الأسود (stalni boravak).

إن قانون العقارات وتشريعات الأجانب في الجبل الأسود مترابطان ترابطًا وثيقًا. فتوقيعٌ يُوضع لمجرّد أنك أعجبت بمنزل قد يتحوّل في الشهر التالي إلى خيبة كبيرة على باب وزارة الداخلية. ونحن لهذا السبب بالذات نُعِدّ لموكّلينا — قبل استلام سند الملكية ذاك — الأرضية القانونية للملف من جانب وزارة الداخلية مسبقًا. ولربط عقارك بالوضع القانوني الصحيح، يمكنك ضمن خدمة استشارات الإقامة في الجبل الأسود لدينا التواصل معنا.

هذا المحتوى مُعَدّ لأغراض الإعلام العام فقط، ونظرًا إلى أن التشريعات القانونية تُحدَّث باستمرار، فإن التحقق من الوضع الراهن لحظةَ تقديم الطلب أمرٌ جوهري.