Кілька проєктів на чорногорському узбережжі оголошують, що приймають криптовалюту. Закон описує ту саму операцію інакше — і розбіжність між цими двома описами міститься саме там, де договори зриваються.
Коротка відповідь: так, купівлю нерухомості в Чорногорії можна профінансувати криптоактивами. Але криптопереказ ніколи не є платежем. Криптовалюта — це походження коштів; платіж здійснюється в євро і через банк. Усі статті нижче наведено за консолідованим текстом закону про запобігання відмиванню грошей та фінансуванню тероризму (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, «Службовий лист Чорногорії» № 110/23, 065/24, 024/25, 041/26 і 059/26), прочитаним 4 вересня 2026 року. Це загальна інформація, а не розбір вашої справи.
Стаття 65a — норма, що формує всю операцію
Пункт 1. Якщо ціна об'єкта становить 10 000 € або більше, платіжну операцію може бути виконано лише за умови, що щонайменше один учасник платить на рахунок або з рахунку, відкритого в кредитній установі в Чорногорії. Це стосується договору купівлі-продажу, попереднього договору та будь-якого іншого правочину, яким набувається або передається право власності чи інше речове право на нерухомість.
Пункт 2. Нотаріус зобов'язаний відмовити у складанні та посвідченні нотаріального акта, що дає змогу обійти національну платіжну систему Чорногорії. Це не питання розсуду. Стаття 138, п. 2 оцінює таке порушення для нотаріуса у 3 000 — 8 000 €.
Пункти 3 і 4. Якщо платіж здійснено до посвідчення, нотаріус зобов'язаний отримати доказ його виконання. І прямо зазначено: заява сторін таким доказом не є. «Я отримав гроші» від продавця недостатньо.
Звідси структура всієї операції. Переказ з гаманця на гаманець продавцеві — не пришвидшена версія сплати ціни: це інша операція, і нотаріус не може посвідчити договір в обхід неї.
Готівка не є обхідним шляхом
Стаття 65 забороняє юридичним особам, компаніям, підприємцям і фізичним особам, які провадять діяльність, приймати або здійснювати платіж готівкою в розмірі 10 000 € і більше, зокрема поділений на дві та більше пов'язані операції. Понад цей поріг платіж має йти через транзакційний рахунок у кредитній установі.
Поріг, що зачіпає криптовалюту, — 1 000 €
Стаття 18, п. 1, пп. 2 вимагає повних заходів належної перевірки за разових операцій від 10 000 €. Стаття 18, п. 1, пп. 9 вимагає їх за кожної разової операції, що є переказом криптоактивів на 1 000 € і більше, — удесятеро нижче. Обмін 300 000 € в USDT, отже, не наближає вас до порога, а розміщує далеко вище нього.
Хто читає вашу справу
| Учасник | Підстава | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Ріелтор і торговець нерухомістю | Ст. 4, п. 2, пп. 13 | Інвестування, торгівля та посередництво в обороті нерухомості — обов'язані види діяльності |
| Адвокат | Ст. 4, п. 3 | Обов'язаний суб'єкт при плануванні або виконанні купівлі чи продажу нерухомості |
| Нотаріус | Ст. 4, п. 4 | Обов'язаний суб'єкт при складанні нотаріального акта та посвідченні документів |
| Нотаріус, звітність | Ст. 66, п. 4 і 5 | Повідомлення підрозділу фінансової розвідки протягом трьох днів за кожним договором або попереднім договором щодо нерухомості на 15 000 € і більше, з електронною копією договору |
| Нотаріус, санкція | Ст. 138, пп. 2—5 | 3 000 — 8 000 € за порушення обов'язку відмовити, отримати доказ або повідомити |
| Постачальник послуг обміну | Ст. 40a і наст. | Реєстр постачальників послуг, пов'язаних із криптоактивами |
Ваше підтвердження походження коштів перевіряється не один раз, а кількома учасниками незалежно один від одного.
Що насправді означає «забудовник приймає криптовалюту»
На узбережжі Чорногорії про приймання криптовалюти повідомляють кілька проєктів. Найпомітніший — Dukley у Будві: сторінка Dukley Hotel & Resort називає біткоїн, ефіріум і тезер та пропонує заповнити форму, після чого інструкції надходять електронною поштою (переглянуто 4 вересня 2026 року). Porto Montenegro у Тівaті, Luštica Bay і Porto Novi біля Герцег-Нові також згадуються в публікаціях про купівлю за криптовалюту на узбережжі; у цьому дослідженні джерелом з перших рук є лише сторінка Dukley.
Істотним є те, чого в таких оголошеннях зазвичай немає. У них ідеться, що криптоактиви приймаються як походження коштів. У них не вирішується ні питання посвідчення, ні доказ за ст. 65a п. 3, ні повідомлення за ст. 66, ні те, на який рахунок надходять євро. Продавець із власним комплаєнс-підрозділом здатний узяти на себе крок обміну; приватна особа зазвичай не здатна, і тоді фактично вирішує її банк. Це не оцінка проєкту — це розподіл обов'язків, установлений законом і відсутній у буклеті.
Послідовність, що витримує статтю 65a
- Договір. Договір складається в нотаріуса в євро, а платіжна частина формулюється як переказ у євро через рахунок у кредитній установі в Чорногорії. Додатковий протокол може фіксувати походження євро, але не може замінити банківський переказ переказом із гаманця.
- Обмін. Криптоактиви продаються за євро в постачальника, здатного документувати операцію, і євро надходять на зазначений у договорі рахунок. Стаття 18, п. 1, пп. 9 робить це документованим кроком.
- Доказ. Підтвердження платежу отримують до посвідчення. Згідно з п. 4 заява сторін не враховується.
- Clausula intabulandi. Лише після підтвердження продавцем надходження євро на зазначений рахунок він підписує в нотаріуса дозвіл на реєстрацію.
- Повідомлення і реєстрація. Нотаріус повідомляє протягом трьох днів і передає копію договору; далі йде реєстрація в кадастрі.
Податки входять до того самого розрахунку
Податок на перехід права регулюється законом про податок на оборот нерухомості (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, «Службовий лист» № 36/13, 152/22, 3/23, 28/23 і 33/26). З 1 січня 2024 року діє шкала зі щаблями замість колишньої пласкої ставки 3 %; ця пласка ставка, яку досі широко цитують в інтернеті, замінена зміною, опублікованою у «Службовому листі» 28/23. За першої поставки від забудовника замість податку на перехід права застосовується ПДВ, і він уже включений до зазначеної ціни — тому дві цифри не є безпосередньо зіставними. Перед підписанням перевірте, з якого боку цієї межі перебуває ваша купівля.
Перш ніж підписувати
Купуєте ви в одного з названих проєктів чи в приватної особи, результат визначає не курс обміну, а справа. Як незалежний адвокат покупця — не представник забудовника і не посередник — ми до підписання перевіряємо платіжну умову на відповідність статті 65a, готуємо підтвердження походження коштів так, щоб воно витримало перевірку банку та нотаріуса, узгоджуємо крок обміну з датою в нотаріуса і супроводжуємо реєстрацію в кадастрі. Надішліть нам проєкт договору та платіжні умови проєкту, перш ніж брати на себе зобов'язання. Обсяг супроводу описано на сторінці Купівля нерухомості в Чорногорії за криптовалюту.