О чём эта страница
Покупка недвижимости в Черногории на средства от криптоактивов законна. Регулируется при этом платёж, а не сам актив: криптовалюта — источник средств; оплата производится в евро, через банк.
Поэтому больше не работает схема из старых руководств: нотариальный договор в евро и рядом «дополнительный протокол», по которому покупатель переводит монеты с кошелька на кошелёк. Согласно ч. 2 ст. 65a закона о противодействии отмыванию денег нотариус обязан отказать в составлении и удостоверении акта, позволяющего обойти национальную платёжную систему.
Правило платежа
Согласно ч. 1 ст. 65a платёж по договору купли-продажи или предварительному договору в отношении недвижимости ценой от 10 000 € может быть исполнен, только если хотя бы одна из сторон платит на счёт или со счёта в банке в Черногории. Задаток по предварительному договору тоже подпадает под это правило. Если оплата произведена до удостоверения, нотариус обязан получить доказательство её исполнения (ч. 3); одно лишь заявление сторон доказательством не считается (ч. 4).
Наличные, проверка клиента, сообщения
- Наличные платежи от 10 000 € запрещены, в том числе если они разбиты на связанные части (ст. 65).
- При разовых переводах криптоактивов проверка клиента обязательна от 1 000 € (п. 9 ч. 1 ст. 18).
- Нотариус в течение трёх дней сообщает подразделению финансовой разведки о договорах в отношении недвижимости от 15 000 € и прилагает копию договора и доказательство оплаты (ч. 4–5 ст. 66).
- Провайдеры с местонахождением в Черногории и провайдеры из ЕС, желающие оказывать здесь услуги, обязаны заранее внестись в публичный реестр Комиссии по рынку капитала (ст. 40a); когда услуги считаются оказанными в Черногории, определяет ст. 40e.
Налог на переход права собственности
Налогоплательщик — приобретатель (ст. 7). До 150 000 € ставка 3%, свыше — 4 500 € плюс 5%, свыше 500 000 € — 22 000 € плюс 6% (ст. 11). Приобретение нового здания или строительного участка, облагаемое НДС, не является облагаемым переходом (ст. 6). Декларация подаётся в течение 15 дней, налог уплачивается одновременно с ней (ст. 16).
Что мы делаем
- Выстраиваем маршрут до того, как что-либо будет переведено: провайдер, кошелёк и банковский путь — начиная с задатка.
- Досье об источнике средств, единообразное для банка, провайдера и нотариуса.
- Нотариальный этап, право собственности и обременения.
Мы не называем и не рекомендуем конкретные проекты и не даём инвестиционных советов. Подробная механика: недвижимость в Черногории за криптовалюту.
Правовая основа: закон о противодействии отмыванию денег (Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma), «Službeni list CG» 110/2023, 65/2024, 24/2025, 41/2026, 59/2026; закон о налоге на переход права собственности на недвижимость (Zakon o porezu na promet nepokretnosti) 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026, 132/2026 — сверено 2 октября 2026 года. Общая информация, не консультация по конкретной сделке.
Пришлите нам маршрут до того, как отправите монеты
Сообщите, где находятся активы, через какого провайдера планируется обмен, как согласован задаток и о какой недвижимости идёт речь. Мы скажем, чего ст. 65a требует от платежа с первой суммы и что должно быть в досье об источнике средств.
Правовая основа
- Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma — čl. 4, 4a, 6, 18, 40a, 40e, 40f, 40h, 43a, 65, 65a, 66, 117, 138, 138aSl. list CG 110/23, 65/24, 24/25, 41/26, 59/26 (CBCG consolidation); read 02.10.2026Официальный текст
- Zakon o porezu na promet nepokretnosti — čl. 6, 7, 11, 15, 16Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 (Art. 6 building land from 01.04.2026), 132/26; read 02.10.2026Официальный текст
Частые вопросы
Можно ли законно купить недвижимость в Черногории за криптовалюту?
Да, но не путём перевода монет продавцу. В нотариальном договоре цена указывается в евро. Если цена составляет 10 000 € или больше, ч. 1 ст. 65a закона о противодействии отмыванию денег требует, чтобы хотя бы одна сторона платила на счёт или со счёта в банке в Черногории, а по ч. 2 нотариус обязан отказать в акте, позволяющем обойти национальную платёжную систему. Сначала проводится конвертация; насколько гладко, решает досье об источнике средств. Проверено 2 октября 2026 года.
Почему в договоре должна быть указана сумма в евро?
Потому что цена оплачивается в евро через банковскую систему. Ч. 1 ст. 65a закона о противодействии отмыванию денег привязывает каждый платёж от 10 000 € по договору купли-продажи или предварительному договору недвижимости к счёту в черногорском банке, а налог по ст. 11 рассчитывается от цены договора. Криптовалюта — источник денег, а не средство платежа. Проверено 2 октября 2026 года.
Что должно подтверждать досье об источнике средств?
Прослеживаемый путь от происхождения капитала до кошелька, с которого идёт оплата: документы о приобретении, выписки с биржи, при необходимости налоговые декларации и идентификаторы транзакций. Непрослеживаемый актив — самая частая причина остановки сделки.
Облагается ли покупка новостройки иначе?
Да. Приобретение вновь построенного объекта, по которому уплачен НДС, полностью выпадает из закона о налоге на переход прав (član 6). При перепродаже за 1 000 000 € налог составил бы 22 000 € плюс 6 % от 500 000 €, то есть 52 000 €; при первой продаже с НДС он не возникает. Решает уплаченный НДС, а не название проекта.
Какую криптовалюту использовать?
Это выбор между вами и провайдером конвертации, а не условие с продавцом, который получает евро. Хранение стейблкоина до конвертации может сузить валютный риск между подписанием и оплатой, но это коммерческий выбор, а не правовое требование, и банковское правило ч. 1 ст. 65a он не меняет. Мы не консультируем о выборе актива. Проверено 2 октября 2026 года.
Рекомендуете ли вы конкретные проекты?
Нет. Мы не называем и не рекомендуем проекты. Мы устанавливаем для конкретного объекта, который вы рассматриваете, принимает ли продавец расчёт в криптовалюте, на каких договорных условиях и какова ситуация с правом собственности и налогами.
Получить консультацию
Первичная оценка в тот же рабочий день — без обязательств.