Дата позиции: 4 сентября 2026 года. Статус: Действует. Акт: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (закон о внесении изменений и дополнения в Закон о посредничестве при продаже и аренде недвижимости), «Sl. list CG» 114/2026, опубликован 3 августа 2026 года, вступил в силу 11 августа 2026 года. Базовый закон: 89/2025, в силе с 13 августа 2025 года.
Если вы смотрите квартиру на побережье, человек, который её показывает, теперь представляет регулируемую профессию с публичным списком. Ещё недавно мы не могли сказать вам, какими статьями это держится: принятого текста закона 2025 года не было ни в одном источнике, которому мы доверяем, и мы воздерживались от ссылок на номера статей. Теперь иначе. И базовый закон, и эта поправка прочитаны по указам о промульгации из архива Скупщины, поэтому дальше идут номера статей.
Что установил базовый закон
Пункт 1 статьи 3 делает внесение в Registar posrednika (реестр посредников) условием самой деятельности, а статья 10 замыкает круг: посредник вправе начать работу «внесением в реестр посредников», а не регистрацией компании. Министерство решает по надлежащему заявлению в течение пятнадцати дней, запись вносится не позднее трёх дней после решения; при отказе открыт административный спор. Статья 11 делает реестр публичным и электронным — для покупателя это и есть главное: агента можно проверить.
Физическое условие задаёт пункт 1 статьи 9. У посредника должно быть помещение с надлежащим оборудованием, «полностью отделённое от помещений иного назначения», отвечающее минимальным техническим условиям, которые устанавливает Министерство. Санкции за работу без реестра — в статье 36: юридическому лицу от 4 000 до 20 000 евро, предпринимателю от 2 000 до 6 000; вдобавок к штрафу возможны запрет на осуществление деятельности на срок от тридцати дней до шести месяцев и публикация решения.
Статья 41 давала уже работающим агентствам двенадцать месяцев со дня вступления закона в силу, чтобы привести дела в порядок и подать заявление. Этот отсчёт начался 13 августа 2025 года.
Что изменила поправка
Четыре статьи, и в календарь идёт третья.
| Статья | Изменение |
|---|---|
| 1 | Пункт 3 статьи 36: штраф для физического лица и ответственного лица в юридическом лице растёт с 1 000–2 000 до 2 000–4 000 евро |
| 2 | Новая статья 37a: нарушения по помещению — отдельные штрафы |
| 3 | Статья 41: «12 месяцев» заменяются на «24 месяца» |
| 4 | В силу на восьмой день после опубликования — 11 августа 2026 года |
На сроке третьей статьи стоит остановиться. Двенадцать месяцев истекали 13 августа 2026 года. Поправка вступила в силу 11 августа 2026 года — за два дня до этого. Продление до двадцати четырёх месяцев тем самым переносит срок на 13 августа 2027 года, и в свод законов оно попало с запасом едва ли в выходные.
Существенное добавление — новая статья 37a. Юридическое лицо штрафуется на 1 500–5 000 евро за ведение посредничества в помещении, не отделённом полностью от помещений иного назначения или от жилого помещения, вопреки пункту 1 статьи 9; на 500–2 000 евро, если помещение не имеет надлежащего оборудования и не отвечает минимальным техническим условиям. Предпринимателю за то же — 300–1 500 евро, ответственному лицу в юридическом лице — 500–1 000.
Сопоставьте статью 37a с пунктом 1 статьи 9 — и обнаружите то, чего базовый текст прямо не говорит. Пункт 1 статьи 9 требует отделения от «помещений иного назначения»; штрафная статья прописывает «или от жилого помещения». Агентство, работающее из квартиры владельца — в Будве и Которе дело обычное, — теперь названо в санкционной норме прямо.
Чего текст не говорит
Он не говорит, что реестр — знак качества. По статье 10 внесение зависит от соблюдения условий закона, а не от оценки компетентности или порядка обращения с деньгами клиента, и мы не читаем запись как рекомендацию.
Не снят и один отложенный вопрос. Статья 42 базового закона предусматривает, что пункт 2 статьи 3 применяется лишь со дня присоединения Черногории к Европейскому союзу. Что делает этот пункт и, значит, что изменится при вступлении, из прочитанного нами текста мы изложить не можем: принятый закон у нас есть, но эту норму в связке с режимом реестра мы ещё не разбирали. Гадать не будем.
Наше прочтение
Для покупателя практическая ценность — в статье 11: реестр публичный и электронный, поэтому просите у агентства запись о регистрации и проверяйте её, а не считайте вывеску доказательством. До 13 августа 2027 года незарегистрированное агентство не обязательно нарушает закон — оно может находиться в окне статьи 41. Поэтому честный вопрос не «вы зарегистрированы», а «вы зарегистрированы, а если нет — когда подали заявление». После этой даты риск по статье 36 реален, а запрет деятельности до шести месяцев — та часть, которая оставит сделку на полпути.
Для тех, кто держит агентство, статья 37a меняет экономику домашнего офиса. Требование отделения было в пункте 1 статьи 9 и раньше; не хватало цены. Теперь цена есть, и действует она с 11 августа 2026 года, а не с даты 2027 года: та управляет регистрацией, а не помещением. Это два разных отсчёта, и легко решить, будто поздний покрывает оба. Как мы ведём файл покупки, изложено на странице наших услуг.
Что не меняется
Пункты 1 и 2 статьи 36 не тронуты: 4 000–20 000 евро для незарегистрированного юридического лица, 2 000–6 000 для предпринимателя, плюс защитные меры. Механика регистрации в статье 10 — пятнадцать дней на решение, три на внесение, административный спор при отказе — прежняя, как и публичный характер реестра в статье 11. Материальное требование пункта 1 статьи 9 не изменилось; ново только наказание за его нарушение. Статьи 42 поправка не касается, и норма, привязанная к присоединению, остаётся на месте.
Как проверить
Оба текста лежат в архиве Скупщины как указы о промульгации. Поправка — в деле EPA 1023 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/4194; откройте последний документ, номер 16-2/26-2/9 от 29 июля 2026 года, и увидите четыре статьи, а замену двенадцати месяцев на двадцать четыре — в статье 3. Базовый закон — в деле EPA 420 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3583, где правило о помещении в статье 9, механика регистрации в статье 10, штрафы в статье 36, а переходный срок в статье 41.
Записи официального вестника фиксируют базовый закон как опубликованный 5 августа 2025 года и вступивший в силу 13 августа 2025 года, а поправку — опубликованной 3 августа 2026 года и действующей с 11 августа 2026 года. Из этих двух дат и складывается срок 2027 года. Мы ведём тему в разделе Обзор законодательства.