Самый частый вопрос из Баку звучит коротко: нужна ли виза в Черногорию? Ещё в 2025 году ответ был «нет, до 30 дней». С 16 января 2026 года ответ другой, и многие туроператоры и сайты этого до сих пор не заметили. Эта страница начинается с визы, потому что без въезда нет ни покупки, ни компании, а затем проходит весь путь инвестора: недвижимость, вид на жительство, бизнес, налоги по договору между Черногорией и Азербайджаном, документы и наследство.
Каждое утверждение опирается на статью закона или договора. Мы описываем черногорское право; что делает с вашим доходом Азербайджан, решает ваш налоговый консультант в Баку.
Источники, проверено 28 сентября 2026 года: Uredba o viznom režimu (Постановление о визовом режиме, консолидированный текст по Sl. list CG 108/26); Zakon o strancima (Закон об иностранцах, 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024, 3/2026); Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (19/2009, 29/2025); Zakon o notarima; Zakon o porezu na promet nepokretnosti (36/13 … 132/26); Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (65/2001 … 160/2025); Zakon o porezu na dobit pravnih lica; Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma (консолидированный текст по 059/26); Zakon o međunarodnom privatnom pravu (1/2014 … 47/2015); Договор между Правительством Черногории и Правительством Азербайджанской Республики об избежании двойного налогообложения доходов (Цетине, 12 марта 2013 года; Sl. list CG 8/13; применяется с 1 января 2014 года); Гаагская конвенция 1961 года об апостиле. Это общая правовая информация, а не консультация по конкретному делу.
Коротко: что действует для гражданина Азербайджана
| Вопрос | Ответ | Основание |
|---|---|---|
| Нужна ли виза? | Да, с 16 января 2026 года | Постановление о визовом режиме, ст. 12b и ст. 4 |
| Без визы с шенгенской, американской или британской визой | Да, до 30 дней | Там же, ст. 7 |
| Предел пребывания | Не более 90 дней в течение 180 | Закон об иностранцах, ст. 34 |
| Можно ли купить квартиру или дом? | Да, как любой иностранец | ЗСПО, ст. 412 |
| Сельхозземля, лес, приграничная полоса 1 км, острова | Нельзя | ЗСПО, ст. 415 |
| ВНЖ на основании недвижимости | Налоговая база не ниже 150 000 € | Закон об иностранцах, ст. 56 |
| Налог на дивиденды из Черногории | Не выше 10 % | Договор об избежании двойного налогообложения |
| Апостиль на азербайджанские документы | Достаточно, без легализации | Гаагская конвенция |
| Кто наследует квартиру в Черногории? | По праву страны обычного проживания умершего | ЗМЧП, ст. 71 |
Виза: что изменилось 16 января 2026 года
Постановление о визовом режиме Правительства Черногории в статье 12b разрешало гражданам Азербайджана въезжать и находиться в Черногории до 30 дней без визы, но только до 15 января 2026 года. Консолидированный текст постановления по состоянию на 23 июля 2026 года (последнее изменение Sl. list CG 108/26) эту дату не продлевает. Для всех, кто не указан в статьях 1, 1a, 2 и 3, действует общее правило статьи 4: въезд по визе.
Более того, статья 12c того же постановления прямо запрещает Правительству освобождать от виз отдельными актами с 31 октября 2026 года, а сезонные освобождения — с 1 октября 2026 года. Надеяться на «летнее послабление» по тексту не приходится.
Исключение, о котором мало кто пишет: статья 7
Визу не требует документ, а не гражданство. По статье 7 без визы въезжает и находится до 30 дней владелец действующей:
- визы или вида на жительство Шенгенской зоны;
- визы или вида на жительство США, Великобритании, Ирландии, Канады, Австралии, Японии или Новой Зеландии;
- карты APEC Business Travel Card.
Если документ истекает раньше, пребывание ограничено сроком его действия. Гражданин Азербайджана с действующей шенгенской мультивизой может приехать в Черногорию на переговоры или сделку без отдельной черногорской визы.
Где подавать
Посольство Черногории в Баку на сайте Правительства Черногории не указано. По сообщению МИД Черногории от 27 июля 2026 года, визовый центр VFS Global в Азербайджане входит в число действующих центров приёма заявлений на черногорскую визу. Перед подачей проверьте актуальный порядок на сайте визового центра: адреса и списки документов меняются.
Две вещи, которые нужно помнить при въезде:
- виза не гарантирует въезд: пограничник может отказать и лицу с визой (Закон об иностранцах, ст. 17);
- общий предел 90 дней в любом периоде 180 дней (ст. 34) действует поверх любой визы или освобождения.
По прибытии иностранец регистрирует место пребывания в течение 24 часов (ст. 96); если вас размещает гостиница или арендодатель, регистрирует он — в течение 12 часов.
Недвижимость: что можно купить
По статье 412 Закона о вещно-правовых отношениях (ЗСПО) его правила применяются и к иностранцам, если закон или международный договор не устанавливает иное. Квартиру, дом, коммерческое помещение и строительный участок гражданин Азербайджана покупает так же, как черногорец, без специального разрешения.
Границы устанавливает статья 415. Иностранец не может иметь в собственности:
- сельскохозяйственную землю, лес и лесную землю;
- недвижимость в сухопутной приграничной полосе глубиной один километр и на островах;
- природные богатства, объекты общего пользования, памятники культуры особого значения.
Исключение: сельхозземлю или лес до 5 000 м² иностранец может приобрести, только если предметом договора является жилой дом на этом участке. Формула «куплю оливковую рощу, потом построю» под исключение не подпадает. Долгосрочная аренда и концессия на такие земли иностранцу доступны так же, как местному (ст. 415, п. 5).
С поправкой 2025 года (Sl. list CG 29/2025) в статью 415 добавлено равенство для граждан ЕС, но оно применяется только со дня вступления Черногории в ЕС (ст. 422a) и к гражданам Азербайджана не относится.
Как проходит сделка
- Форма. Переход права собственности на недвижимость оформляется только нотариальным актом (Закон о нотариусах, ст. 52 п. 1 т. 6); без этой формы договор не порождает правовых последствий (ст. 52 п. 3). Если участник не понимает языка акта, присутствие судебного переводчика обязательно (ст. 47).
- Задаток. Деньги, переданные при заключении договора, по черногорскому Закону об обязательственных отношениях являются задатком (ст. 75), и отказаться от договора, просто оставив задаток, нельзя, если право на отказ прямо не оговорено (ст. 79).
- Оплата. За недвижимость от 10 000 € оплата, в том числе по предварительному договору, должна пройти со счёта или на счёт в черногорском банке (Закон о предотвращении отмывания денег, ст. 65a). Наличные от 10 000 € запрещены.
- Незаконная постройка. Объект без разрешения на строительство не может находиться в гражданском обороте (Закон о легализации, ст. 33). Перед задатком читайте лист G выписки из кадастра.
Сколько стоит, кроме цены
Налог на переход недвижимости платит покупатель (ст. 7), по прогрессивной шкале (ст. 11): 3 % до 150 000 €, 4 500 € + 5 % с суммы свыше 150 000 €, 22 000 € + 6 % свыше 500 000 €. База — рыночная стоимость (ст. 9), декларация и оплата в течение 15 дней (ст. 15 и 16). Покупка новостройки у застройщика — плательщика НДС этим налогом не облагается (ст. 6).
Вид на жительство через недвижимость
Закон об иностранцах предусматривает временный вид на жительство для пользования принадлежащей иностранцу недвижимостью (ст. 38 п. 1 т. 8). Условия:
- собственность не менее чем на половину объекта (ст. 56 п. 2);
- объект — дом, дача, вилла, квартира, гостиничный объект или коммерческое помещение (ст. 56 п. 3); голая земля не подходит;
- налоговая база по решению о налоге на переход — не ниже 150 000 € (ст. 56 п. 4). Считается база из решения, а не цена в договоре;
- общие условия ст. 43: средства к существованию, жильё, медицинская страховка, действительный паспорт.
Освобождение от порога в 150 000 € действует только для граждан ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии (ст. 56 п. 5).
Правило, которое меняет расчёт для многих: вид на жительство прекращается, если иностранец находится за пределами Черногории более 30 дней в период его действия (ст. 65 п. 1 т. 3). Для того, кто живёт в Баку и приезжает на лето, ВНЖ не решает задачу. После пяти лет непрерывного законного пребывания возможно постоянное проживание (ст. 86), при условиях ст. 88, включая базовое знание черногорского языка.
Гражданства за инвестиции в Черногории нет.
Компания в Черногории
Для тех, кто строит, покупает несколько объектов или ведёт бизнес, обычная форма — черногорская d.o.o. Директор-иностранец может получить вид на жительство и разрешение на работу; продление зависит, в частности, от уплаты не менее 5 000 € налогов и взносов в год (Закон об иностранцах, ст. 70 п. 4). Освобождение от этого условия (ст. 70 п. 8) распространяется на граждан ЕС и ЕЭЗ, но не на граждан Азербайджана.
В течение нескольких дней после регистрации возникает обязанность внести конечного бенефициара в реестр. Подробно — в тексте о реестре бенефициаров в Черногории.
Налоги: договор Черногории с Азербайджаном
Договор об избежании двойного налогообложения доходов подписан в Цетине 12 марта 2013 года и в Черногории применяется с 1 января 2014 года (Sl. list CG 8/13). Договор охватывает только доходы, не имущество. Главные для инвестора статьи:
- ст. 6: доход от недвижимости в Черногории, включая аренду, может облагаться в Черногории;
- ст. 13 п. 1: то же относится к прибыли от продажи недвижимости; ст. 13 п. 4: Черногория может облагать и продажу долей в компании, более 50 % стоимости которой прямо или косвенно составляет недвижимость в Черногории. Продажа d.o.o. вместо квартиры налог не обходит;
- ст. 10: налог у источника на дивиденды из Черногории — не выше 10 %, независимо от размера доли;
- ст. 11: на проценты — не выше 10 %;
- ст. 22: Азербайджан как государство резидентства засчитывает налог, уплаченный в Черногории, в пределах азербайджанского налога на этот доход.
Без договора внутренняя ставка налога у источника в Черногории составляет 15 %. Чтобы черногорская компания применила ставку договора, ей нужен документ о налоговом резидентстве получателя в Азербайджане до выплаты, а не после.
Аренда и продажа в Черногории
Доход от сдачи в аренду — доход от имущества (Закон о налоге на доходы физических лиц, ст. 34), ставка 15 % (ст. 10) с разницы между доходом и расходами (ст. 36). Без документов признаётся 30 % расходов; при сдаче туристам и уплаченном туристическом сборе — 50 %, при договоре с турагентством и заполняемости не менее 60 дней в году — 70 % (ст. 35). Муниципалитет может добавить надбавку до 13 % налога. Нерезидент подаёт декларацию до конца апреля за прошлый год (ст. 43).
Сдавать квартиру туристам можно как физическое лицо, до 10 комнат или 20 мест, после внесения в Центральный туристический реестр (Закон о туризме, ст. 100); заявление подаётся в муниципалитет за 8 дней (ст. 77).
Прирост капитала при продаже облагается по ставке 15 % (ст. 37a, 37b и 10); освобождения узкие (ст. 37g), квартира для отдыха в них не входит.
Документы из Азербайджана: апостиль
Азербайджан — участник Гаагской конвенции 1961 года; для него она действует со 2 марта 2005 года. Против присоединения Азербайджана возражали Бельгия, Германия и Нидерланды (Венгрия своё возражение отозвала); Черногории среди них нет. Поэтому доверенность, выданная нотариусом в Баку, с апостилем азербайджанских властей принимается в Черногории без дальнейшей легализации.
Апостиль подтверждает подпись и печать, а не содержание. Документ переводится на черногорский язык судебным переводчиком Черногории, и порядок важен: сначала апостиль, потом перевод, чтобы перевод охватил и апостиль. Для покупки или продажи недвижимости нужна специальная доверенность с указанием объекта: общая доверенность покрывает только обычные дела (Закон об обязательственных отношениях, ст. 87).
Наследство
По статье 71 Закона о международном частном праве Черногории наследование всего имущества регулируется правом государства, где умерший имел обычное место жительства на момент смерти. Если владелец квартиры в Будве жил в Баку, её наследование, как правило, подчиняется азербайджанскому праву, а не черногорскому.
Завещанием можно выбрать черногорское право для недвижимости в Черногории (ст. 72 п. 2) и черногорский суд для этого имущества (ст. 129). Иностранец наследует недвижимость в Черногории так же, как черногорский гражданин, даже сельхозземлю, которую не мог бы купить (ЗСПО, ст. 414). Решение о наследстве, вынесенное в Азербайджане, действует в Черногории после признания (ЗМЧП, ст. 141); взаимность для признания не требуется.
Перед поездкой и задатком: короткий список
- Виза: есть ли у вас действующая шенгенская, американская или британская виза или ВНЖ (ст. 7)? Если нет — черногорская виза через визовый центр.
- Выписка из кадастра, особенно лист G: есть ли разрешение на использование.
- Участок не сельхозземля, не лес, не остров и не в километре от границы.
- В предварительном договоре: задаток или аванс, условия отказа, срок основного договора.
- Оплата через черногорский банк.
- Если нужен ВНЖ — налоговая база не ниже 150 000 €, и план жить в Черногории, а не приезжать на лето.
- Документы из Баку: апостиль, затем перевод в Черногории.
Если вы из Азербайджана и смотрите на Черногорию
Пришлите объявление или предварительный договор, выписку из кадастра и напишите, нужен ли вам ВНЖ, компания или сдача в аренду. Проверим правовой статус объекта, рассчитаем налог на переход, скажем, что должно быть в предварительном договоре до задатка, и подготовим документы для ВНЖ или компании. Свяжитесь с нами.