Twee zinnen beslissen de meeste grondaankopen in Montenegro, en ze staan bijna nooit in het contract.
De eerste: de buren rijden hier altijd al langs. De tweede: in het perceelblad staat er niets over. Beide kunnen tegelijk waar zijn, en wat daaruit volgt is niet vanzelfsprekend — want in Montenegro kan een recht van overpad bestaan zonder ingeschreven te zijn, kan het u binden of juist niet, afhankelijk van wanneer u kocht, en kan het na drie jaar niet-uitoefenen stilletjes vervallen.
Vooraf, voor deze hele pagina: hier staat uitsluitend Montenegrijns recht. Termijnen en begrippen die u van huis kent gelden hier niet en worden hier ook niet als getalsmatige vergelijking gebruikt. De Nederlandse woorden dienen alleen ter oriëntatie.
Gaat het om het gebouw in plaats van de grond, zie VvE-besluit aanvechten en burenhinder.
Waar een erfdienstbaarheid in het dossier staat — en wat de inschrijving niet zegt
Het perceelblad (list nepokretnosti) bestaat uit benoemde secties. Volgens artikel 53 van de Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti: A is het perceel, B de rechthebbende daarop, V gebouwen en afzonderlijke eenheden met hun rechthebbenden, V – deel 1 de vodovi (leidingen) met hun rechthebbenden, en G de lasten en beperkingen.
Artikel 78 plaatst zakelijke en persoonlijke erfdienstbaarheden, hypotheek en onderhypotheek, huur en concessies van meer dan vijf jaar, voorkeursrechten en vervreemdings- en bezwaringsverboden in die G-lijst.
Artikel 79 voegt daar drie dingen aan toe die u moet weten voordat u er één leest:
- Een zakelijke erfdienstbaarheid wordt twee keer ingeschreven: als recht van het heersende erf (povlasno dobro) en als last op het dienende erf (poslužno dobro). Koopt u het belaste perceel, dan hoort de last op uw eigen blad te staan, niet alleen op dat van de buurman.
- Erfdienstbaarheden worden ingeschreven met inhoud en omvang van het recht, zonder vermelding van enige geldwaarde. De inschrijving vertelt u dus niet wat zij waard was of wat er is betaald.
- Is de uitoefening ruimtelijk begrensd, dan moeten de ruimtelijke grenzen nauwkeurig worden bepaald — en zij gelden alleen als nauwkeurig bepaald wanneer zij zijn ingetekend op een schets (*skica*) die is gevoegd bij de akte op grond waarvan inschrijving is verzocht.
Dat laatste punt is het praktische. "Recht van overpad" als kale regel in de G-lijst zegt u dat er iets bestaat, niet waar het loopt. Vraag de akte waarop de inschrijving berust, en zoek de schets.
De drie manieren van ontstaan
Artikel 201: een zakelijke erfdienstbaarheid ontstaat door rechtshandeling, door beslissing van een rechter of ander staatsorgaan, en door verjaring (*održaj*). De rechter beslist, tenzij een bijzondere wet een ander orgaan aanwijst.
Door overeenkomst (artikel 202). De erfdienstbaarheid wordt verkregen door inschrijving in het kadaster, of op een andere bij wet bepaalde wijze. De overeenkomst moet schriftelijk zijn en gewaarmerkt door het bevoegde orgaan dan wel een notaris. Een handdruk is geen erfdienstbaarheid; en een ondertekend maar niet ingeschreven stuk evenmin — dat is een aanspraak op inschrijving, niet het recht zelf.
Door beslissing (artikel 206). De rechter of het staatsorgaan vestigt de erfdienstbaarheid wanneer de eigenaar van het heersende erf dat geheel of gedeeltelijk niet kan gebruiken zonder passend gebruik van het dienende erf, en in andere bij wet bepaalde gevallen. Zij wordt verkregen op de dag waarop de beslissing onherroepelijk wordt (pravosnažnost), tenzij de wet anders bepaalt.
Door verjaring — en daar zitten de verrassingen.
Het pad dat al twintig jaar wordt gebruikt
Artikel 203 kent drie verschillende termijnen, en het is geen keuzemenu:
- 20 jaar — wanneer de eigenaar van het heersende erf de erfdienstbaarheid feitelijk heeft uitgeoefend en de eigenaar van het dienende erf zich niet heeft verzet.
- 10 jaar — voor de te goeder trouw zijnde en rechtmatige bezitter van de erfdienstbaarheid.
- 15 jaar — op grond van bezit te goeder trouw.
En een uitsluiting die echte zaken beslist: de erfdienstbaarheid kan niet door verjaring worden verkregen wanneer zij is uitgeoefend met misbruik van het vertrouwen van de eigenaar of bezitter van het dienende erf, met geweld, met bedrog, of wanneer zij tot wederopzegging (do opoziva) was verleend. Wie te horen kreeg "natuurlijk, rijd voorlopig maar door", heeft een herroepelijke toestemming gekregen — en herroepelijke toestemming groeit niet uit tot een recht.
Artikel 204 vernauwt verder: door verjaring kunnen alleen zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen, en zichtbaar is een erfdienstbaarheid als haar bestaan vergezeld gaat van een uiterlijk zichtbaar teken. Een ingereden spoor, een hek, een duiker, een paal — iets op de grond.
Dan artikel 205, het beslissende voor de koper:
Een door verjaring verkregen zakelijke erfdienstbaarheid kan tegen een derde te goeder trouw worden ingeroepen vanaf het moment van inschrijving in het kadaster.
Lees dat in beide richtingen.
Koopt u het dienende erf, dan is een verjaarde maar niet ingeschreven erfdienstbaarheid niet zonder meer tegen u in te roepen — mits u derde te goeder trouw bent. Dat is de juridische kern achter het advies om op het blad te vertrouwen.
Koopt u het heersende erf omdat het "altijd toegang heeft gehad", dan is de positie slechter dan zij lijkt. Een verjaard, niet ingeschreven recht kan tussen de oude buren volkomen reëel zijn en tóch niet inroepbaar zijn tegen degene die volgend jaar de andere kant koopt. Toegang die op een niet-ingeschreven erfdienstbaarheid berust, is toegang met een houdbaarheidsdatum die aan de volgende verkoop van de buurman hangt.
Als het perceel geen weg heeft: de noodweg
Artikel 215 is het rechtsmiddel voor het ingesloten perceel, en is sterker geleed dan kopers verwachten.
De eigenaar die geen uitweg naar een openbare weg heeft, of die alleen via een buitensporige omweg kan bereiken — ingesloten land, enclave — heeft het recht te vorderen dat hem, tegen betaling van een vergoeding, doorgang over andermans grond wordt toegestaan. Dat is de nužni prolaz.
Zij kan worden gevestigd als recht van doorgang voor voetgangers, karren, motorvoertuigen, landbouwmachines en dergelijke. De vraag is dus nooit alleen "is er een recht van overpad", maar "waarvoor".
Dan vijf regels die de praktische uitkomst bepalen.
De splitsingsval. Is de enclave door splitsing ontstaan, dan mag de noodweg alleen worden toegestaan over de grond die vóór die splitsing één geheel met de enclave vormde. Werd een groot kustperceel verkaveld en kwam het uwe achter de andere te liggen, dan kunt u niet oversteken naar de buurman die u het beste uitkomt: u bent beperkt tot de contour van het moederperceel — en is die route bebouwd of de eigenaar onwillig, dan is het toch die route waar de wet u heen stuurt.
Minste schade. Aan de rechthebbende kunnen maatregelen worden opgelegd die verzekeren dat de doorgang plaatsvindt onder de voor het doorkruiste erf minst schadelijke omstandigheden.
Huis en erf. Een noodweg kan niet worden gevestigd door een huis en de bijbehorende erfplaats, behalve wanneer er geen andere uitweg naar de openbare weg is.
De tegenzetten van de belaste eigenaar. Hij kan vorderen dat de rechthebbende het deel van het perceel koopt dat voor de doorgang dient. En bij gewijzigde omstandigheden kan hij vorderen dat de doorgang op een andere plaats van hetzelfde perceel wordt uitgeoefend.
Zij kan worden opgeheven. Wordt er een nieuwe openbare weg aangelegd, of vervallen de redenen anderszins, dan kan de belaste eigenaar opheffing vorderen — en moet hij dan een deel van de ontvangen vergoeding teruggeven, naar het oordeel van de rechter.
Wat de belaste eigenaar krijgt
Artikel 208 is kort en wordt vaak over het hoofd gezien door wie het recht vordert.
De eigenaar van het dienende erf heeft recht op een vergoeding voor de gevestigde erfdienstbaarheid. Komen beiden er niet uit, dan stelt de rechter het bedrag vast op verzoek van de eigenaar van het dienende erf, met inachtneming van alle omstandigheden en in het bijzonder van de schade in de vorm van gederfd voordeel (*izmakla korist*) en van de waardevermindering van het dienende erf.
Daaruit volgt tweeërlei. De vergoeding is geen beleefdheidsbetaling voor overlast; zij wordt mede gemeten aan wat de last met de grondwaarde doet. En het is de belaste eigenaar die om vaststelling vraagt — wie de doorgang neemt en niets betaalt, heeft dus niets bespaard, alleen de taxatie uitgesteld.
Leidingen over uw grond
Artikel 216 regelt buizen en kabels. De grondeigenaar is verplicht, tegen vergoeding, op zijn grond het leggen toe te staan van water- en rioolleidingen, gasleidingen, elektriciteits- en telefoonkabels, palen, draden en dergelijke, indien het elders leggen onevenredige kosten zou vergen.
De eigenaar is daarbij geen toeschouwer:
- Is de gebruikswaarde van de grond wezenlijk verminderd, dan kan hij van de leidingrechthebbende vorderen dat deze dat deel koopt.
- Hij kan de leidingen op eigen kosten verplaatsen naar een andere plaats op hetzelfde perceel, mits de gebruiksomstandigheden van de leidingen daar niet verslechteren.
- Wordt verplaatsing gevorderd omdat gewijzigde omstandigheden het gebruik van de grond onevenredig hebben bemoeilijkt, dan kan hij vorderen dat de verplaatsingskosten geheel of gedeeltelijk door de leidingrechthebbende worden gedragen — waarbij de rechter alle omstandigheden weegt, in het bijzonder hoeveel tijd sinds de aanleg is verstreken.
Artikel 217 dekt de andere route: het leggen van leidingen en andere installaties op andermans onroerende zaak zonder toestemming van de eigenaar is mogelijk in het algemeen belang, overeenkomstig de wet.
Bedenk dat leidingen een eigen bladsectie hebben — V – deel 1, artikel 53. Een perceel met een leiding erdoorheen kan dat op een andere plaats dan de G-lijst tonen.
Hoe een erfdienstbaarheid tenietgaat
Drie bepalingen, en elk daarvan kan het antwoord zijn op "wij dachten dat we toegang hadden".
Artikel 209 — niet-uitoefening tegen verzet. Een zakelijke erfdienstbaarheid gaat teniet indien de eigenaar van het dienende erf zich tegen de uitoefening verzet en de eigenaar van het heersende erf het recht drie achtereenvolgende jaren niet heeft uitgeoefend. Zij gaat ook teniet als zij niet wordt uitgeoefend gedurende de voor verkrijging door verjaring benodigde tijd, wanneer dezelfde persoon eigenaar van beide erven wordt, of door tenietgaan van een van beide.
Drie jaar is kort. Een vakantieperceel waarvan de eigenaar zelden komt, en een buurman die bezwaar begint te maken, is het standaardpatroon.
Artikel 210 — zij werd overbodig. De belaste eigenaar kan beëindiging vorderen wanneer de erfdienstbaarheid onnodig is geworden voor het gebruik van het heersende erf, of wanneer de andere reden van vestiging is weggevallen.
Artikel 211 — gewijzigde omstandigheden. De belaste eigenaar kan tegen een billijke vergoeding beëindiging vorderen indien door gewijzigde omstandigheden het nut voor het heersende erf onevenredig is geworden aan de last voor het dienende erf. Van dat recht kan hij afstand doen — maar voor ten hoogste 10 jaar. Bij het bepalen van de vergoeding houdt de rechter rekening met alle omstandigheden, in het bijzonder hoe lang de erfdienstbaarheid heeft geduurd en wat opheffing oplevert en kost.
Daarachter staat artikel 199: de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend op de wijze die het dienende erf het minst belast, en nieuwe behoeften van het heersende erf die geen gevolg zijn van zijn normale ontwikkeling en gebruik hebben geen invloed op de omvang van het recht. Een voor een landweg verleend overpad wordt geen hoteltoegangsweg omdat de rechthebbende zijn plannen wijzigde.
Ramen, licht en uitzicht
Artikel 219 is klein en beslecht een veelvoorkomend geschil. Het recht van raam in de muur van het dienende erf geeft de eigenaar van het heersende erf alleen recht op licht en lucht — en op uitzicht alleen wanneer die bevoegdheid uitdrukkelijk is verleend. Wie geen recht op uitzicht heeft, moet op verzoek van de muureigenaar een rooster voor zijn raam plaatsen. Wie het recht van raam heeft, moet de opening onderhouden en is aansprakelijk voor schade door verwaarlozing.
Wat u vóór de koop controleert
- Lees de G-lijst van het perceel dat u koopt — en denk aan artikel 79: is het perceel belast, dan hoort de last op uw blad te staan, niet alleen op dat van de buurman.
- Vraag bij elke inschrijving de akte waarop zij berust, en zoek de schets. Zonder die schets is de omvang een zin, geen lijn in het veld.
- Controleer sectie V – deel 1 op leidingen.
- Loopt de toegang over andermans grond en is er niets ingeschreven, behandel de toegang dan voor de prijs als afwezig, en stel vast welk tracé de wet u werkelijk zou geven — artikel 215 laat dat afhangen van de splitsingsgeschiedenis van het perceel, niet van gemak.
- Bestaat de toegang maar wordt zij weinig gebruikt, vraag dan wanneer voor het laatst en of iemand bezwaar heeft gemaakt. Artikel 209 loopt over drie jaar.
- Hoort u dat de buurman "toestemming heeft", ga dan na of die tot wederopzegging is gegeven. Onder artikel 203 wordt dat nooit een recht.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij betaald worden
RoNa Legal DOO werkt voor eigenaren en kopers, niet voor projectontwikkelaars, makelaars of verkopers. Wij worden betaald door de cliënt voor wie wij optreden en door niemand anders in de transactie: geen commissie, geen verwijsvergoeding, geen aandeel in een contract dat wij beoordelen.
Werk waarvoor vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse rechter of overheidsinstantie nodig is, wordt verricht door een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse orde van advocaten. Onze rol is de voorbereidende en adviserende laag: het blad en de akten achter elke G-inschrijving lezen, de splitsingsgeschiedenis van het perceel reconstrueren om te zien wat artikel 215 werkelijk zou toestaan, en het dossier klaarmaken waarmee de advocaat werkt.
Als u al gekocht hebt
Is de toegang tot uw perceel omstreden, dan zijn de eerste twee feiten de splitsingsgeschiedenis van het perceel en wat er op beide bladen is ingeschreven — het uwe en dat van het perceel dat de toegang doorkruist. Stuur ons het list nepokretnosti van beide en de akten achter elke inschrijving, dan zeggen wij u of u twist over een bestaand recht, over een verjaringsaanspraak, of over een noodweg die nog gevestigd moet worden.
Steekt iemand uw perceel over zonder ingeschreven recht, dan zijn de vragen: sinds wanneer, hebt u bezwaar gemaakt, en was de toestemming herroepelijk.
