O tym, czy budynek bez pozwolenia da się w Czarnogórze zalegalizować, decyduje jeden dowód: urzędowa ortofotomapa z lipca 2025 roku opublikowana przez ministerstwo na Geoportalu. Czego na niej nie ma, tego nie wolno wpisać do katastru. A 14 sierpnia 2027 to nie „ostatni dzień na wniosek" w polskim rozumieniu, tylko termin na wszczęcie wpisu samowoli do katastru — po nim inspektor musi wydać decyzję o rozbiórce.
Wiadomości od polskich właścicieli przychodzą prawie zawsze w jednej z trzech postaci. Dom kupiony lata temu ma zabudowany taras, którego nie ma w żadnych aktach. Pozwolenie z 2022 roku jest, ale budowa nigdy nie ruszyła. Stan surowy stoi, wykonawca zniknął. To trzy różne reżimy prawne — i we wszystkich trzech czekanie jest najdroższą opcją, bo bezczynność jest tu rozliczana co roku.
Od razu odkładam polski nawyk: nie ma tu legalizacji uproszczonej po dwudziestu latach ani „samowoli, która się przedawnia". Jest ustawa o ograniczonym czasie działania z własnymi warunkami, a opłata w niej to nie grzywna, tylko obliczana przez gminę należność za sanację urbanistyczną.
| Twoja sytuacja | Reżim | Co to oznacza |
|---|---|---|
| Budynek lub rozbudowa bez pozwolenia | Ustawa o legalizacji obiektów bezprawnych (Sl. list CG 91/25, 18/2026, 117/2026) | Decyduje ortofotomapa z lipca 2025; czego na niej nie ma, tego się nie wpisuje |
| Pozwolenie wydane, budowa nierozpoczęta w 2 lata | Ustawa budowlana, art. 35 | Prawo do budowy wygasa, brak przedłużenia — nowy wniosek |
| Budowa rozpoczęta, niezakończona w 5 lat | Ustawa budowlana, art. 43 | Opłata za każdy rozpoczęty rok od szacowanej wartości i zabezpieczenie budowy |
| Budynek gotowy, bez pozwolenia na użytkowanie | Ustawa budowlana, art. 53-60 | Nie wolno użytkować ani wpisać jako zakończony |
| Wypis bez żadnej wzmianki | Ustawa o legalizacji, art. 51 | Kataster ma 36 miesięcy na wpis z urzędu: czysty wypis niczego nie dowodzi |
Najpierw dowód, dopiero potem wniosek
Artykuł 7 opiera cały reżim na urzędowym zdjęciu satelitarnym i aerofotogrametrycznym Czarnogóry z lipca 2025 roku, opublikowanym na Geoportalu ministerstwa. Artykuł 48 ustępy 3 i 4 przenoszą to na wpis: wpisanie do katastru samowoli, której nie widać na tym zdjęciu, jest zakazane, a jeśli wpis nastąpił, kataster musi uchylić własną decyzję i techniczne potwierdzenie inwentaryzacji. Od tego zaczynam każdą sprawę, bo od odpowiedzi zależy, czy reszta ma sens.
Druga różnica jest niemal równie ważna: „w całości bez pozwolenia" czy „przekroczenie". Artykuł 2 definiuje obiekt bezprawny jako wzniesiony, odbudowany, rozbudowany lub nadbudowany bez aktu zezwalającego na budowę albo wbrew niemu; ustęp 2 precyzuje, że gdy pozwolenie istnieje, a przekroczono powierzchnię, za bezprawną uznaje się wyłącznie nadwyżkę. Spora część willi na wybrzeżu należy do tej drugiej grupy — a to zmienia i koszt, i strategię sprawy.
Czym naprawdę jest 14 sierpnia 2027
Początkowo termin wynosił sześć miesięcy: ustawę ogłoszono 6 sierpnia 2025 roku, weszła w życie 14 sierpnia 2025 roku i dała właścicielowi sześć miesięcy na wszczęcie wpisu do katastru. Nowelizacja z lutego 2026 roku (Sl. list CG 18/2026, w mocy od 13 lutego 2026) wydłużyła go do dwunastu miesięcy, a nowelizacja ogłoszona 7 sierpnia 2026 roku (Sl. list CG 117/2026) przesunęła go na 14 sierpnia 2027 roku.
Tu muszę być szczery: pełnego tekstu nowelizacji 117/2026 nie czytałem w dzienniku urzędowym. Moje ustalenia opierają datę na publikacji i źródłach branżowych, nie na samym tekście ustawy. Termin traktujcie więc poważnie, ale przed złożeniem dokumentów każcie go potwierdzić w aktualnym dzienniku. Skutek jest natomiast pewny: z upływem terminu inspektor ochrony przestrzeni musi wydać decyzję o rozbiórce (art. 48 ust. 2).
I jeszcze jedno: krążąca w sieci data „20 września 2026 — ostatni dzień na wniosek" nie występuje w żadnym tekście dziennika urzędowego. Nie używam jej.
Drożej niż kara kosztują wypis i opłata roczna
Artykuł 33 zakazuje obrotu prawnego obiektem bezprawnym: nie można go zbyć ani prowadzić w nim działalności gospodarczej czy innej. Wzmianka o zakazie trafia do listy G wypisu, a żądać jej mogą nie tylko organy administracji, lecz także organy wydające zezwolenia na działalność, inspektorzy, notariusz mający sporządzić umowę przeniesienia własności oraz każdy, kto ma interes prawny. Artykuł 51 daje katastrowi 36 miesięcy na wpisanie takich wzmianek z urzędu. Czysty wypis w 2026 roku nie oznacza więc, że z obiektem jest w porządku — oznacza, że administracja jeszcze tam nie dotarła. Stronę kupującego opisuję w przewodniku po zakupie nieruchomości.
Rachunek za czekanie jest w artykule 26. Jeśli wniosku nie złożono, został odrzucony, wpisu do katastru nie wszczęto albo istnieje decyzja o rozbiórce, nalicza się roczną opłatę za korzystanie z przestrzeni: od 0,5 do 2,0 procent za metr kwadratowy powierzchni netto, gdy inwentaryzację złożono, i od 1 do 3 procent za metr kwadratowy powierzchni brutto, gdy nie. Podstawą jest średnia cena budowy nowych mieszkań ogłaszana przez urząd statystyczny za rok poprzedni. Dla wybrzeża pod koniec 2025 roku było to 2 081 euro za metr kwadratowy, czyli w dolnym paśmie rzędu dziesięciu do czterdziestu euro za metr rocznie. Artykuł 31 ustęp 5 dodaje, że decyzja o rozbiórce nie wstrzymuje ani podatku od nieruchomości, ani tej opłaty.
Ile kosztuje legalizacja, gdy się uda
Opłatę za sanację urbanistyczną (urbana sanacija) ustala rada gminy za uprzednią zgodą rządu; liczy się ją za metr kwadratowy powierzchni netto na podstawie inwentaryzacji potwierdzonej przez kataster i płaci w najwyżej 120 ratach miesięcznych — przy podstawowym obiekcie mieszkalnym do 360 (art. 23). Wpływy dzielą się w proporcji 80 procent dla gminy i 20 procent dla państwa, a w gminach północnych zostają w całości na miejscu. Dla hotelu oraz osiedla lub resortu turystycznego 4 i 5 gwiazdek stawkę wpisano wprost do ustawy: od 400 do 800 euro za metr kwadratowy powierzchni zabudowy, jednorazowo albo w najwyżej 60 ratach (art. 23 ust. 12).
Ulgi istnieją, ale się nie sumują: do 50 procent przy podstawowym obiekcie mieszkalnym, do 90 procent dla wymienionych kategorii wrażliwych i do 20 procent przy zapłacie jednorazowej (art. 23 ust. 6 i 7). Ważne dla polskiego właściciela: podstawowy obiekt mieszkalny to ten, w którym właściciel i jego gospodarstwo domowe faktycznie mieszkają, mają tam zameldowanie i nie posiadają innego mieszkania w Czarnogórze (art. 10) — dom wakacyjny do tej definicji nie wchodzi. Na wybrzeżu dochodzi odrębna opłata na podstawie ustawy o regionalnym wodociągu, płatna w najwyżej 36 ratach (art. 25). Koszty ponosi właściciel (art. 12 ust. 10), a częścią decyzji jest poświadczone oświadczenie o zrzeczeniu się roszczeń wobec państwa, gminy i spółek publicznych ze wszystkiego, co wiąże się z legalizacją i użytkowaniem obiektu (art. 12 ust. 8).
Gdy decyzja o legalizacji stanie się prawomocna, kataster wpisuje ją w ciągu 40 dni i wykreśla wzmianki o obiekcie bezprawnym oraz o zakazie zbycia (art. 21). Dopiero tego dnia nieruchomość staje się normalnym przedmiotem sprzedaży. Do wpisu trafiają też oświadczenie właściciela o odpowiedzialności wobec osób trzecich, zrzeczenie się powództwa i harmonogram płatności opłaty (art. 21 ust. 1) — jeśli wybraliście raty, kupujący zobaczy je w wypisie.
Inwentaryzacja, stateczność i stare sprawy
W środku sprawy są dwa dokumenty techniczne. Pierwszy to elaborat — geodezyjno-techniczna inwentaryzacja samowoli potwierdzana przez kataster; to na jej podstawie, według powierzchni netto, liczy się także opłatę (art. 23 ust. 10). Drugi to stateczność: bada ją licencjonowana spółka (art. 17), a powyżej 500 m² raport przegląda licencjonowany rewident. Dla budynku pomocniczego albo mieszkalnego do dwóch kondygnacji i 200 m² netto bez działalności gospodarczej wystarczy zamiast analizy poświadczone oświadczenie właściciela o odpowiedzialności wobec osób trzecich (art. 15 ust. 2). W procedurze przewidziano też oględziny na miejscu i mieszaną komisję zawodową (art. 14).
Jeśli składaliście już wniosek wcześniej, sprawdźcie starą sprawę, zanim zaczniecie od zera. Zmieniony artykuł 9 pozwala kontynuować postępowanie dla obiektów widocznych na ortofotomapie z 2018 roku, co do których wniosek złożono wcześniej, pod warunkiem że obiektu nie powiększono względem tamtego zdjęcia. W praktyce kontynuacja starej sprawy bywa szybsza niż nowy wniosek. Natomiast doniesień o zniesieniu wymogu odległości od sąsiedniej działki nie udało mi się potwierdzić w uchwalonym tekście i niczego w tej sprawie nie obiecuję.
Wygasłe pozwolenie albo porzucona budowa: inna droga
Legalizacja rozwiązuje to, co zbudowano bez pozwolenia. Jeśli pozwolenie było, ale budowy nie rozpoczęto, artykuł 35 ustawy budowlanej wygasza prawo do budowy po dwóch latach i nie przewiduje przedłużenia: potrzebny jest nowy wniosek, a w międzyczasie warunki urbanistyczno-techniczne działki mogły się zmienić. Cały łańcuch od działki do pozwolenia na użytkowanie opisuję w tekście budowa w Czarnogórze od działki do pozwolenia na użytkowanie.
Przy stanie surowym porzuconym przez wykonawcę najpilniejsze jest utrwalenie stanu: pomiar geodezyjny, zdjęcia, spis materiałów, rozliczenie zaliczek. Zanim zażądacie kary umownej, sprawdźcie dwa przepisy ustawy o zobowiązaniach: artykuł 279 ustęp 2 uchyla karę, gdy opóźnienie wynika z okoliczności, za którą wykonawca nie odpowiada, a artykuł 280 ustęp 5 — gdy zamawiający odebrał dzieło i nie zastrzegł niezwłocznie swojego prawa. Za to dziesięcioletnia odpowiedzialność za trwałość budowli z artykułu 712 działa z mocy prawa, obejmuje także kolejnych nabywców i nie może być wyłączona umową; terminy są jednak krótkie — sześć miesięcy od wykrycia na zawiadomienie i rok na dochodzenie roszczenia (art. 713).
Najczęstsze nieporozumienie na koniec: decyzja o legalizacji nie zastępuje pozwolenia na użytkowanie. To odrębne postępowanie z odbiorem technicznym, a artykuł 60 zabrania użytkowania budynku przed jego wydaniem. Kolejność przy wynajmie turystom jest taka: decyzja o legalizacji, wpis do katastru, odbiór techniczny, pozwolenie na użytkowanie, dopiero potem rejestracja turystyczna w gminie.
Nie wiecie, w której z trzech sytuacji jesteście? Prześlijcie wypis (list nepokretnosti), numer działki, zdjęcia i wszystkie posiadane dokumenty przez stronę kontaktu. W ciągu 3 dni roboczych dostaniecie na piśmie kwalifikację sytuacji, listę tego, co jeszcze można złożyć, i tego, co trzeba pomierzyć na miejscu — bez obietnicy wyniku, bo ten zależy od ortofotomapy i od stanu katastru.