Het gebeurt vaker dan de brochures suggereren. Een kavel wordt gekocht van een verkoper wiens titel minder dekt dan het hek. Een villa verrijst enkele meters voorbij de ingemeten lijn. Een geërfd huis staat al twintig jaar op een perceel dat op papier van een geëmigreerde neef is. In elk geval bestaat het gebouw, iemand heeft ervoor betaald, en het register zegt dat de grond van een ander is.
Het Montenegrijnse recht laat dit niet aan algemene beginselen over. De artikelen 41 tot en met 45 van de Zakon o svojinsko-pravnim odnosima zetten een matrix neer: wie wat wist, wie wanneer bezwaar maakte, en welke van de twee — grond of gebouw — meer waard is. De uitkomst hangt van die feiten af en van termijnen die gaan lopen op de dag dat de bouw gereed is.
Eerst een waarschuwing. Zoekt u dit onderwerp in het Nederlands of Duits, dan komt u bij instituten die met Montenegro niets te maken hebben: het Duitstalige materiaal leidt naar het Erbbaurecht, en de leer van andere civielrechtelijke landen stelt dat de eigenaar afbraak niet kan afdwingen. In Montenegro geeft 🔴 artikel 42 de grondeigenaar uitdrukkelijk de mogelijkheid afbraak en herstel te vorderen. Elke regel en elk nummer hieronder komt uit de Montenegrijnse tekst.
Waar de regel staat
Artikel 29 somt de wijzen van eigendomsverkrijging van rechtswege op: het maken van een nieuwe zaak, vereniging, vermenging, 🔑 bouwen op andermans grond, afscheiding van vruchten, verkrijgende verjaring (održaj), verkrijging van een beschikkingsonbevoegde, occupatie en overige bij wet bepaalde gevallen.
Die plaatsing telt. Het gaat niet om een verzoek een recht toegekend te krijgen: het is een regel die het eigendom al heeft toegewezen voordat iemand een rechter bereikt. De procedure dient om vast te stellen welk geval zich voordoet en welke vergoeding daaruit volgt.
De vier combinaties
Bouwer te goeder trouw, grondeigenaar te kwader trouw
🔴 Artikel 41. Wie een gebouw opricht op grond waarop een ander eigendom heeft, verkrijgt de eigendom van het gebouw én van de grond waarop het is gebouwd, alsmede van de grond die nodig is voor het regelmatige gebruik van dat gebouw — indien hij niet wist en niet kon weten dat hij op andermans grond bouwde, en de grondeigenaar van de bouw op de hoogte was en zich niet onverwijld heeft verzet.
Beide helften zijn nodig. De onwetendheid van de bouwer moet verschoonbaar zijn, en het zwijgen van de eigenaar moet geïnformeerd zwijgen zijn geweest. De eigenaar die een huis op zijn perceel zag verrijzen en niets zei, verliest de grond.
Wat hem rest is een geldvordering, en die is aan termijnen gebonden: hij kan vorderen dat de bouwer hem de waarde van de grond vergoedt tegen de marktprijs op het moment van de rechterlijke beslissing, binnen drie jaar nadat hij van de voltooide bouw kennis kreeg, en in ieder geval binnen tien jaar na de voltooiing.
Let op welke prijs geldt. Niet die bij het storten van de fundering, niet die uit het contract dat het probleem veroorzaakte — de marktprijs op de datum van de beslissing. In een stijgende markt begunstigt dat de eigenaar; en daarom is uitstel voor geen van beide partijen neutraal.
Bouwer te kwader trouw, grondeigenaar te goeder trouw
🔴 Artikel 42. Wist de bouwer dat hij op andermans grond bouwde, of moest hij dat weten, en heeft de eigenaar zich onmiddellijk verzet, dan kan de grondeigenaar vorderen:
- dat hem de eigendom van het gebouw toekomt; of
- dat de bouwer het gebouw afbreekt en de grond in de oorspronkelijke toestand terugbrengt; of
- dat de bouwer de marktprijs van de grond betaalt.
In elk van die gevallen heeft de eigenaar ook recht op schadevergoeding.
Neemt hij het gebouw, dan moet hij de bouwer de waarde vergoeden tegen de gemiddelde bouwprijs van een zodanig gebouw ter plaatse, op het moment van de rechterlijke beslissing.
🔴 En dan de termijn die de meeste zaken beslist: de eigenaar kan dat keuzerecht uiterlijk binnen drie jaar na de voltooiing van de bouw uitoefenen. Na die termijn kan hij alleen nog betaling van de marktprijs van de grond vorderen.
Drie jaar nadat het dak erop ging, is afbraak van de baan. Het rechtsmiddel versmalt tot geld.
Beiden te goeder trouw
🔴 Artikel 43 ziet op het geval dat de bouwer te goeder trouw is en de eigenaar niet van de bouw wist — geen van beiden valt iets te verwijten. Hier vergelijkt de wet de waarden.
- Is het gebouw aanzienlijk meer waard dan de grond: het gebouw samen met de grond komt de bouwer toe, die de eigenaar de marktprijs van de grond verschuldigd is.
- Is de grond aanzienlijk meer waard: op verzoek van de eigenaar wijst de rechter hem het gebouw toe, waarbij hij de bouwer de gemiddelde bouwprijs moet vergoeden. Dat verzoek moet binnen drie jaar na de voltooiing worden gedaan.
- Zijn beide waarden ongeveer gelijk: de rechter wijst het gebouw — of het gebouw en de grond — toe aan de eigenaar en de bouwer, 🔴 rekening houdend met hun behoeften en in het bijzonder met hun woonomstandigheden, met de vergoeding uit het eerste lid.
De derde variant verrast buitenlandse kopers het meest: de rechter moet wegen wie woonruimte nodig heeft, niet alleen wie het papier houdt.
Beiden te kwader trouw
Artikel 44. Zijn beide partijen te kwader trouw, dan geldt de regel voor de bouwer te kwader trouw en de eigenaar te goeder trouw — dus artikel 42, met zijn venster van drie jaar.
Wanneer het materiaal van een derde was
Artikel 45. De regels over bouwen op andermans grond gelden ook wanneer de bouwer materiaal van een derde heeft gebruikt zonder toestemming van de eigenaar daarvan. Die heeft recht op de waarde van het materiaal en op schadevergoeding. Kunnen de gebruikte delen zonder beschadiging worden gescheiden, dan kan de eigenaar teruggave vorderen — 🔴 binnen twee maanden na kennisneming en uiterlijk binnen een jaar.
Twee maanden is kort. Het is de strakste termijn in dit deel van de wet en hoort thuis op de checklist van iedereen die materiaal leverde aan een project dat daarna misging.
Bouwen op eigen grond
Voor de volledigheid, omdat juist deze bepalingen de uitzonderingen leesbaar maken:
Artikel 46. De grondeigenaar verkrijgt door bouwen de eigendom van het bouwwerk dat hij in overeenstemming met de wet heeft opgericht.
Artikel 47. De eigenaar die op zijn grond heeft gebouwd wordt eigenaar van het gebouw ook wanneer hij andermans materiaal heeft gebruikt, mits het gebouw in overeenstemming met de wet is opgericht. De eigenaar van het materiaal heeft recht op de waarde daarvan en op schadevergoeding; kunnen delen zonder beschadiging worden gescheiden, dan kan hij teruggave en schadevergoeding vorderen.
De toevoeging weegt zwaar in beide artikelen: in overeenstemming met de wet. Zij is het scharnier tussen dit hoofdstuk en de hele laag van vergunningen en legalisatie.
Wanneer de erfgrens is overschreden
Er is een engere variant: het gebouw staat op de eigen grond maar steekt over de lijn op het buurperceel.
🔴 Artikel 48. Is het gebouw op eigen grond opgericht maar is daarbij de erfgrens overschreden en een deel van het aangrenzende perceel in beslag genomen, dan heeft de eigenaar van het naburige erf het recht — ongeacht de goede of kwade trouw van partijen — herstel in de vorige toestand te vorderen, indien dat mogelijk is zonder aanzienlijke schade voor het overige deel van het gebouw, of indien de eigenaar van de in beslag genomen grond door de overschrijding onevenredig grote schade dreigt te lijden.
🔴 Artikel 49. Zijn de voorwaarden voor herstel uit artikel 48 niet vervuld, dan zal de rechter ten behoeve van de bouwer een passende erfdienstbaarheid vestigen, of hem de eigendom toekennen van het door de bouw ingenomen oppervlak van het naburige perceel. De eigenaar van de ingenomen grond heeft recht op een vergoeding gelijk aan de waardevermindering van het perceel dan wel de marktwaarde van het ingenomen deel, alsmede het recht van de bouwer te verlangen dat deze het resterende deel van de grond tegen marktprijzen van hem koopt wanneer dat deel zijn economische bestemming wezenlijk heeft verloren of het gebruik ervan voor de eigenaar ondoelmatig of aanzienlijk bemoeilijkt is geworden. Daarnaast bestaat recht op schadevergoeding.
En ten slotte het veiligheidsventiel van het hele hoofdstuk:
🔴 Artikel 50. Herstel in de vorige toestand kan ook worden gevorderd wanneer de grondeigenaar de bouwer tijdig heeft gewaarschuwd, of de bouwer anderszins te kwader trouw was. Bij wijze van uitzondering staat de rechter het herstel niet toe indien hij oordeelt dat dit gelet op de omstandigheden van het geval niet maatschappelijk gerechtvaardigd zou zijn — met name gelet op:
- de verwaarloosbare waarde van de ingenomen grond tegenover de omvang van de schade die afbraak de bouwer zou berokkenen;
- de vermogenspositie van partijen; en
- hun gedrag tijdens de bouw.
Lees dat als het antwoord op de vraag die iedereen stelt: moet ik het echt afbreken? Soms; en de wet noemt de factoren die dat bepalen. Gedrag tijdens de bouw is er één van, en daarom is het dossierspoor van waarschuwingen, bezwaren en antwoorden net zoveel waard als de meting.
Het signaal dat in het register verschijnt
Het kadaster registreert niet alleen de uitkomst; op één plek registreert het het probleem.
🔴 Artikel 64 van de Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti bepaalt dat als rechthebbende op een gebouw wordt ingeschreven: de bouwer die het gebouw in overeenstemming met de wet heeft opgericht; de bouwer aan wie een bouwvergunning of gebruiksvergunning is verleend; of de bouwer van een gebouw dat niet in overeenstemming met de wet is opgericht, of over meerdere percelen, of op andermans grond — onder inschrijving van een aantekening van een last in blad G van het list nepokretnosti.
Die derde variant is de vroege waarschuwing. Een bouwwerk dat over percelen loopt of op andermans grond staat, hoort een aantekening in blad G te dragen, en wie blad G leest in plaats van alleen de eigendomsvermelding, kan het probleem zien voordat hij ervoor betaalt.
Artikel 65 voegt de parallelle inschrijving toe voor werk in uitvoering: een gebouw in aanbouw wordt in blad G ingeschreven als bouwaantekening op het perceel waar de bouw is begonnen, met gegevens over de investeerder, de technische documentatie, de bouwvergunning, de termijn voor voltooiing van de werken en andere van belang zijnde feiten.
Wat te doen
- Dateer de voltooiing van de bouw. De artikelen 41, 42 en 43 hangen hun venster van drie jaar daaraan op, en de buitengrens van tien jaar in artikel 41 loopt eveneens vanaf dat moment.
- Reconstrueer wie wat wist en wanneer. Artikel 41 vereist het geïnformeerde zwijgen van de eigenaar, artikel 42 zijn onmiddellijke verzet. E-mails, berichten en gemeentelijke stukken bepalen in welk artikel u zit.
- Laat de twee taxaties vroeg uitvoeren. Artikel 43 hangt af van welke waarde aanzienlijk hoger is, artikel 42 van de gemiddelde bouwprijs; de wet legt de peildatum bij de rechterlijke beslissing.
- Lees blad G, niet alleen de eigendomsvermelding. Artikel 64 plaatst de aantekening daar, en zij is vóór de koop zichtbaar.
- Leverde u materiaal, noteer dan twee maanden. Het venster van artikel 45 om scheidbare delen terug te vorderen is twee maanden na kennisneming, een jaar als buitengrens.
- Ga er niet van uit dat afbraak zeker is, noch dat zij uitgesloten is. Artikel 42 biedt haar; artikel 50 kan haar weigeren op de daar genoemde gronden.
- Bewaar het gedragsspoor. Artikel 50 maakt het gedrag tijdens de bouw tot uitdrukkelijk criterium.
Over de aangrenzende kaders: recht van overpad en erfdienstbaarheden op uw perceel, mede-eigendom, aandeel, voorkeursrecht en verdeling en vruchtgebruik en woonrecht op de titel.
Aan wiens kant wij staan en hoe wij worden betaald
RoNa Legal DOO werkt voor eigenaren en kopers, niet voor ontwikkelaars, makelaars of verkopers. Wij worden betaald door de cliënt voor wie wij optreden en door niemand anders in de transactie: geen commissies, geen verwijshonoraria, geen aandeel in het contract dat wij beoordelen.
Werkzaamheden die vertegenwoordiging voor een Montenegrijnse rechter of overheidsinstantie vereisen, worden verricht door een advocaat die is ingeschreven bij de Montenegrijnse orde van advocaten. Onze rol is de voorbereidende en adviserende laag: de voltooiingsdatum vaststellen, het bewijs ordenen van wie wist en wie bezwaar maakte, bepalen onder welk van de artikelen 41 tot en met 44 de feiten vallen, en u zeggen welke rechtsmiddelen nog openstaan en hoe lang.
Als een gebouw in uw dossier op het verkeerde perceel staat
Stuur ons het list nepokretnosti met blad G, het geodetische rapport als dat er is, de bouw- en gebruiksvergunning, en alle correspondentie met de buurman of de verkoper. Daaruit komt het eerste antwoord — welk artikel geldt, wat het oplevert en welke termijnen nog lopen — snel.