A magyar keresések Montenegróról szinte mind ingatlanról szólnak: montenegrói ingatlan árak, eladó ingatlan Montenegró, ingatlan vásárlás Montenegró. A negyedik leggyakoribb a letelepedés. Ez az oldal a négyet együtt kezeli, mert összefüggenek. Egy lakás megvásárlása egyben tartózkodási engedélyhez vezető út is lehet. A letelepedés pedig adózási kérdést vet fel, amelyre a magyar szabály szokatlan választ ad: a magyar állampolgár főszabályként magyar adóilletőségű marad, bárhol él.
Az árakat nem adjuk meg, mert azokat a piac és a település határozza meg. Azt viszont leírjuk, hogyan állapítja meg a montenegrói adóhatóság az ingatlan értékét, és ez mit jelent a vételárra és a tartózkodási engedélyre.
Amit elolvastunk, 2026. szeptember 28-án. Montenegró: vízumrendelet (egységes szerkezetben a Sl. list CG 108/26-ig); idegenrendészeti törvény (Zakon o strancima, egységes szerkezetben a 3/2026-ig; az egycikkes 33/2026-os módosítás egyetlen nyilvános egységes szövegben sem szerepel); a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény; az ingatlan-átruházási adóról szóló törvény; a személyi jövedelemadóról szóló törvény. Magyarország: az 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 3. §; a 2003. évi XXV. törvény a Budapesten 2001. június 20-án aláírt magyar–jugoszláv kettősadóztatási egyezmény kihirdetéséről. Ez általános jogi tájékoztatás, nem egyedi ügyre vonatkozó tanácsadás.
Röviden
| Kérdés | Válasz | Forrás |
|---|---|---|
| Kell vízum? | Nem. Útlevéllel 90 napig, személyi igazolvánnyal 30 napig | Vízumrendelet, 1. és 2. cikk |
| Érvényes Montenegróban az uniós szabad mozgás? | Nem, az idegenrendészeti törvény uniós fejezete csak a csatlakozástól alkalmazandó | Idegenrendészeti törvény, 221. cikk |
| Vehet magyar lakást, házat, telket? | Igen, mint egy montenegrói; mezőgazdasági földet, erdőt, szigetet és határsávot nem | Tulajdonjogi törvény, 412. és 415. cikk |
| Mennyi a vevő adója? | 3% 150 000 €-ig, 5% 500 000 €-ig, felette 6% | Átruházási adó törvény, 11. cikk |
| Kell 150 000 €-s ingatlan a tartózkodáshoz? | Uniós állampolgárnak nem | Idegenrendészeti törvény, 56. cikk (5) |
| Magyar adóilletőségű maradok? | Főszabályként igen, az állampolgárság miatt; az egyezmény dönthet másként | Szja tv. 3. § 2. a); egyezmény 4. cikk |
| Nyugdíj | Az állami nyugdíj csak Magyarországon, a magánnyugdíj csak a lakóhely szerinti államban adóztatható | Egyezmény 18. cikk |
| Magyar okiratok | Apostille (Magyarországon 1973. január 18. óta hatályos) | Hágai egyezmény 1961 |
Belépés
Magyarország szerepel Montenegró vízumrendeletének 1. cikkében. Útlevéllel vízum nélkül léphet be, és legfeljebb 90 napig maradhat. A 2. cikk az uniós állampolgároknak külön lehetőséget ad: érvényes személyi igazolvánnyal is beléphetnek, legfeljebb 30 napra. Mindkét esetben érvényes az általános korlát: bármely 180 napos időszakban 90 nap (idegenrendészeti törvény, 34. cikk).
Mit vehet meg, és hogyan
A tulajdonszerzés korlátai
A tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény 412. cikke a külföldiekre is ugyanazokat a szabályokat alkalmazza. Magyar vevő lakást, házat, üzlethelyiséget és építési telket vehet ugyanolyan feltételekkel, mint egy montenegrói, külön engedély nélkül. A 415. cikk szerint külföldi nem szerezhet tulajdont mezőgazdasági földön, erdőn, szigeten és a szárazföldi egykilométeres határsávban.
A törvénynek van egy uniós állampolgárokra vonatkozó rendelkezése is, de az szintén csak Montenegró uniós csatlakozásától alkalmazandó. Addig a korlátok a magyarokra is vonatkoznak.
A szerződés és az előleg
- Forma. Az adásvétel közjegyzői okiratba foglalandó, különben hatálytalan (közjegyzői törvény, 52. cikk). Ha nem érti az okirat nyelvét, bírósági tolmács jelenléte kötelező (47. cikk).
- Foglaló. Az aláíráskor átadott összeg foglaló (kapara) (kötelmi törvény, 75. cikk). Nem ad jogot arra, hogy annak elvesztésével elálljon a szerződéstől, hacsak a szerződés ezt kifejezetten ki nem köti (79. cikk).
- Fizetés. 10 000 €-tól a vételárat, a foglalót is beleértve, montenegrói bankszámlán keresztül kell fizetni. Készpénz tilos (pénzmosás elleni törvény, 65a. cikk). A bank a pénz eredetét is ellenőrzi.
- Engedély nélküli épület. Építési engedély nélküli épületet nem lehet eladni, és gazdasági tevékenységre, például turisztikai bérbeadásra sem lehet használni (fennmaradási törvény, 33. cikk). A foglaló előtt nézze meg a tulajdoni lap G lapját.
Az ár és az adó: hogyan állapítják meg az értéket
A vevő fizeti az ingatlan-átruházási adót (7. cikk), sávosan (11. cikk):
- 3% 150 000 €-ig;
- 4 500 € + 5% a 150 000 € feletti részre;
- 22 000 € + 6% az 500 000 € feletti részre.
Az adó alapja a piaci érték (9. cikk). Ha a szerződésben szereplő ár ennél alacsonyabb, az önkormányzat összehasonlítható ingatlanok alapján maga becsüli meg az értéket (10. cikk). A bevallást és a befizetést 15 napon belül kell teljesíteni (15. és 16. cikk). Az áfaköteles fejlesztőtől vásárolt új építésű ingatlan első eladása mentes ez alól az adó alól (6. cikk).
A „montenegrói ingatlan árak” kérdésére ez a gyakorlati válasz. Ami az adóhatóságot és a tartózkodási engedélyt érdekli, az az önkormányzat határozatában szereplő adóalap, nem a hirdetésben szereplő ár.
Letelepedés: tartózkodási engedély uniós állampolgárként
Az idegenrendészeti törvényben van egy uniós állampolgárokra vonatkozó fejezet (150–203. cikk), amely engedély helyett regisztrációt írna elő. Ez még nem alkalmazandó: a 221. cikk szerint csak Montenegró uniós csatlakozásának napjától. Addig a magyar állampolgár a többi külföldihez hasonlóan ideiglenes tartózkodási engedélyt kér. Személyesen nyújtja be a lakóhelye szerinti belügyminisztériumi irodánál (61. cikk), vagy elektronikusan (61b. cikk). Ha a teljes kérelmet a 90. nap előtt benyújtja, a jogerős döntésig maradhat (61. cikk (5)).
Az általános részben három szabály az uniós állampolgárok javára szól:
- Tartózkodás ingatlan alapján 150 000 € nélkül. Az ingatlan legalább felének tulajdonosa kell legyen. Azt, hogy az átruházási adóalap legalább 150 000 €, uniós állampolgárnak nem kell igazolnia (56. cikk (5)). Ingatlannak minősül a ház, a nyaraló, a villa, a lakás, a vendéglátó egység és az üzlethelyiség; a beépítetlen telek nem (56. cikk (3)).
- Saját cég ügyvezetőjeként minimumösszeg nélkül. Az egyszemélyes vagy 51%-nál nagyobb tulajdonrésszel rendelkező d.o.o. ügyvezetőjének engedélyét általában csak akkor hosszabbítják meg, ha a cég évente 5 000 € adót és járulékot fizetett (70. cikk (4)). Ez a feltétel uniós állampolgárra nem vonatkozik (70. cikk (8)).
- Kvótán kívül. A külföldiek munkavállalási engedélyei éves kvóta alá esnek (76. cikk), az uniós állampolgárok azonban kivételt képeznek (78. cikk 7v. pont).
Két szabály dönti el, hogy az évek beszámítanak-e:
- Az ideiglenes engedély megszűnik, ha érvényessége alatt 30 napnál tovább tartózkodik Montenegrón kívül (65. cikk). A magyarországi nyár vagy karácsony tervezést igényel.
- Az állandó tartózkodáshoz öt év megszakítás nélküli ideiglenes tartózkodás szükséges, bármilyen jogcímen (86. cikk). 65 év felett nem kell montenegrói nyelvtudást igazolni (89. cikk (5)).
Ha nem biztos a jogcímben, a tartózkodási teszt sorba rendezi a lehetőségeket.
Adózás: miért marad magyar adóilletőségű
Az Szja tv. 3. § 2. pontja szerint belföldi illetőségű magánszemély a magyar állampolgár. Kivétel, ha egyidejűleg más államnak is állampolgára, és Magyarországon nincs a nyilvántartásról szóló törvény szerinti lakóhelye vagy tartózkodási helye. Egyetlen, magyar állampolgársággal rendelkező személy tehát a magyar belső jog szerint akkor is belföldi illetőségű marad, ha Montenegróba költözik, és ott tartózkodási engedélyt kap. A belföldi illetőségű magánszemély adókötelezettsége összes bevételére kiterjed (1. § (4)).
Montenegró is belföldi illetőségűnek tekinti, ha ott van a lakóhelye vagy érdekeinek központja, vagy az adóévben 183 napnál többet tölt ott (montenegrói személyi jövedelemadó törvény, 3. cikk).
Az egyezmény dönti el
Ilyenkor lép be a 2001. június 20-án Budapesten aláírt magyar–jugoszláv egyezmény, amelyet a 2003. évi XXV. törvény hirdetett ki. A montenegrói pénzügyminisztérium alkalmazott egyezményként tartja nyilván (Sl. list SRJ 10/01, 2002. január 1-jétől). Az Szja tv. 1. § (5) bekezdése szerint a kihirdetett nemzetközi szerződést kell alkalmazni, ha eltér a törvénytől.
Ha mindkét államban belföldi illetőségű, a 4. cikk 2. bekezdése a következő sorrendben dönt:
- abban az államban belföldi illetőségű, ahol állandó lakóhellyel rendelkezik;
- ha mindkettőben van, ahol a létérdekei központja van;
- ha ez nem állapítható meg, ahol szokásosan tartózkodik;
- majd az állampolgárság szerint;
- végül az illetékes hatóságok kölcsönös egyetértéssel döntenek.
A gyakorlatban a magyarországi lakás sorsa dönt. Ha megtartja és bármikor használhatja, Magyarországon is van állandó lakóhelye, és a kérdés a létérdekek központjára kerül.
Nyugdíj, osztalék, árfolyamnyereség
- Nyugdíj. A 18. cikk 1. bekezdése szerint a korábbi, nem önálló munkáért fizetett nyugdíj csak a lakóhely szerinti államban adóztatható. A 18. cikk 2. bekezdése szerint azonban a kötelező nyugdíjrendszer alapján fizetett nyugdíj csak a kifizető államban, vagyis a magyar állami nyugdíj csak Magyarországon adóztatható. Montenegró a nyugdíjat nem tekinti jövedelemnek (montenegrói személyi jövedelemadó törvény, 5. cikk 9. pont).
- Osztalék. A forrásállam adója legfeljebb 5%, ha a haszonhúzó legalább 25%-os közvetlen részesedéssel bíró társaság, egyébként 15% (10. cikk 2. bekezdés).
- Árfolyamnyereség. Az ingatlanon, telephelyen, hajón és légi járművön kívüli vagyon elidegenítéséből származó nyereség csak az elidegenítő lakóhelye szerinti államban adóztatható (13. cikk 4. bekezdés).
- Montenegrói ingatlan. A montenegrói ingatlan eladásából származó nyereség Montenegróban adóztatható (13. cikk 1. bekezdés). Ha Ön magyar belföldi illetőségű, Magyarország az ilyen jövedelmet főszabályként mentesíti (24. cikk 2. bekezdés).
Okiratok, társadalombiztosítás, cég
- Apostille. Magyarország 1973. január 18. óta alkalmazza az apostille-egyezményt. A születési és házassági anyakönyvi kivonat, az erkölcsi bizonyítvány, a diploma és a meghatalmazás csak magyar apostille-t igényel. Utána Montenegróban fordíttatják le bírósági tolmáccsal. Az adásvételre szóló meghatalmazásnak különösnek kell lennie, és meg kell jelölnie az ingatlant (kötelmi törvény, 87. cikk).
- Társadalombiztosítás. A montenegrói nyugdíjalap Magyarországot a 2006 után megkötött egyezmények között tartja nyilván. Az Ön esetében alkalmazandó szabályokat a Magyar Államkincstárnál érdemes ellenőrizni.
- Cég. A d.o.o. az ügyvezetői engedély alapja. A tényleges tulajdonost az alapítás után be kell jelenteni. Az engedély megszűnik, ha kiderül, hogy a céget elsősorban a beutazás megkönnyítésére hozták létre (idegenrendészeti törvény, 83. cikk). Magyarország nem szerepel a 30%-os forrásadóval érintett területek montenegrói listáján. Szolgáltatásaink.
Hogyan dolgozunk magyar ügyfelekkel
Az ingatlannál ellenőrizzük a tulajdoni lapot és a G lapot, a 415. cikk szerinti korlátokat, kiszámítjuk az adót, és megszervezzük a banki fizetést. Ha tartózkodási engedély is a cél, az ingatlant eleve úgy nézzük meg, hogy megfeleljen az 56. cikknek; uniós állampolgárként a 150 000 €-s feltétel nem vonatkozik Önre. Magyar tanácsadójának összeállítjuk a montenegrói iratokat a 4. cikk szerinti illetőség megállapításához. Írjon nekünk: kapcsolat.