Българските търсения за Черна гора са предимно за имоти: имоти в Черна гора, имоти за продажба в Черна гора, имоти в Котор. Тази страница отговаря на въпросите, които идват след обявата:
- какво може да купи български гражданин и какво не;
- как се подписва сделката и колко е данъкът;
- дали имотът дава право на пребиваване;
- в коя държава плащате данъци, ако започнете да живеете там.
Цени не посочваме, защото ги определят пазарът и мястото. Описваме обаче как черногорската данъчна администрация определя стойността на имота. Тази стойност е важна и за данъка, и за разрешението за пребиваване.
Какво сме прочели към 28 септември 2026 г. Черна гора: Наредбата за визовия режим (консолидирана до Sl. list CG 108/26); Закона за чужденците (Zakon o strancima, консолидиран до 3/2026; изменението 33/2026 от един член не се съдържа в нито една публична консолидация); Закона за вещноправните отношения; Закона за данъка при прехвърляне на недвижими имоти; Закона за данъка върху доходите на физическите лица. България: Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), чл. 4. Спогодбата между България и Съюзна република Югославия за избягване на двойното данъчно облагане от 14 декември 1998 г. Това е обща правна информация, а не съвет по конкретен случай.
Накратко
| Въпрос | Отговор | Източник |
|---|---|---|
| Нужна ли е виза? | Не. С паспорт до 90 дни, с лична карта до 30 дни | Наредба за визовия режим, чл. 1 и 2 |
| Прилага ли се в Черна гора свободното движение на ЕС? | Не, главата за гражданите на ЕС се прилага от присъединяването | Закон за чужденците, чл. 221 |
| Може ли българин да купи апартамент, къща, парцел? | Да, като черногорски гражданин; без земеделска земя, гори, острови и гранична ивица | Закон за вещноправните отношения, чл. 412 и 415 |
| Колко е данъкът при покупка? | 3% до 150 000 €, 5% до 500 000 €, 6% над това | Закон за данъка при прехвърляне, чл. 11 |
| Нужни ли са 150 000 € за пребиваване чрез имот? | Не за граждани на ЕС | Закон за чужденците, чл. 56, ал. 5 |
| Оставам ли местно лице в България? | Не, ако имате постоянен адрес в България, но центърът на жизнените ви интереси не е там | ЗДДФЛ, чл. 4, ал. 5 |
| Спогодба за двойното данъчно облагане | Да, спогодбата с Югославия от 1998 г. | Списък на Министерството на финансите на Черна гора |
| Български документи | Апостил (в сила за България от 29.4.2001 г.) | Хагска конвенция от 1961 г. |
Влизане
Република България е в чл. 1 на Наредбата за визовия режим на Черна гора. С паспорт влизате без виза и оставате до 90 дни. Член 2 дава на гражданите на ЕС още една възможност: влизане с валидна лична карта за престой до 30 дни. И в двата случая важи общото ограничение от 90 дни във всеки период от 180 дни (Закон за чужденците, чл. 34).
Какво можете да купите и как
Ограниченията
Член 412 от Закона за вещноправните отношения прилага своите правила и към чужденците. Български гражданин купува апартамент, къща, търговски обект и урегулиран поземлен имот при същите условия като черногорски гражданин, без специално разрешение. Според чл. 415 чужденецът не може да придобие собственост върху земеделска земя, гори, имоти на острови и в сухоземната гранична ивица от един километър.
Законът има и разпоредба за гражданите на ЕС, но и тя се прилага едва от присъединяването на Черна гора към ЕС. Дотогава ограниченията важат и за българите.
Договор, капаро, плащане
- Форма. Продажбата се сключва с нотариален акт; без него договорът не поражда действие (Закон за нотариусите, чл. 52). Ако не разбирате езика на акта, присъствието на съдебен преводач е задължително (чл. 47).
- Капаро. Сумата, дадена при подписване, е капаро (Закон за облигационните отношения, чл. 75). Тя не дава право да се откажете от договора, като я загубите, освен ако договорът изрично не го предвижда (чл. 79).
- Плащане. От 10 000 € нагоре плащането, включително капарото, минава през сметка в черногорска банка. Плащането в брой е забранено (Закон срещу изпирането на пари, чл. 65а). Банката ще провери произхода на средствата.
- Незаконно строителство. Сграда без разрешение за строеж не може да се продава и да се използва за стопанска дейност, включително туристически наем (Закон за узаконяването, чл. 33). Преди капарото проверете лист G на извлечението от кадастъра.
Цената и данъкът: как се определя стойността
Купувачът плаща данъка при прехвърляне (чл. 7) по скала (чл. 11):
- 3% до 150 000 €;
- 4 500 € + 5% върху частта над 150 000 €;
- 22 000 € + 6% върху частта над 500 000 €.
Основата е пазарната стойност (чл. 9). Ако договорната цена е по-ниска, общината оценява имота по сравними имоти (чл. 10). Декларацията и плащането са в срок от 15 дни (чл. 15 и 16). Първата продажба на ново строителство от строител, регистриран по ДДС, не се облага с този данък (чл. 6).
На практика отговорът на въпроса „колко струват имотите в Черна гора“ е следният. За данъка и за разрешението за пребиваване е важна данъчната основа в решението на общината, а не цената в обявата.
Разрешение за пребиваване като гражданин на ЕС
Законът за чужденците има глава за гражданите на ЕС (чл. 150–203) с регистрация вместо разрешение. Тя все още не се прилага: според чл. 221 това става от деня на присъединяване на Черна гора към ЕС. Дотогава българският гражданин подава заявление за временно пребиваване като всеки чужденец. Заявлението се подава лично в службата на министерството на вътрешните работи по местоживеене (чл. 61) или електронно (чл. 61б). Ако подадете пълно заявление преди 90-ия ден, можете да останете до окончателното решение (чл. 61, ал. 5).
Три правила от общата част са в полза на гражданите на ЕС:
- Пребиваване чрез имот без 150 000 €. Трябва да сте собственик на поне половината от имота. Гражданите на ЕС не доказват, че данъчната основа е поне 150 000 € (чл. 56, ал. 5). Имот е къща, вила, апартамент, заведение или търговски обект; незастроеният парцел не е (чл. 56, ал. 3).
- Управител на собствено дружество без минимална сума. Разрешението на едноличния собственик или на собственика на над 51% от d.o.o. обикновено се подновява, само ако дружеството е платило 5 000 € годишно данъци и осигуровки (чл. 70, ал. 4). Това изискване не важи за гражданите на ЕС (чл. 70, ал. 8).
- Извън квотата. Разрешенията за работа на чужденци са в годишна квота (чл. 76), но гражданите на ЕС са изключени от нея (чл. 78, т. 7в).
Две правила решават дали годините се броят:
- Временното разрешение се прекратява, ако докато е валидно сте извън Черна гора повече от 30 дни (чл. 65).
- За постоянно пребиваване са нужни пет години непрекъснато временно пребиваване, на каквото и да е основание (чл. 86). След 65-годишна възраст не се доказва знание на черногорски език (чл. 89, ал. 5).
Ако не сте сигурни кое основание е подходящо, тестът за пребиваване подрежда възможностите.
Данъци: кога оставате местно лице в България
Член 4, ал. 1 от ЗДДФЛ определя като местно физическо лице, без оглед на гражданството, лицето:
- което има постоянен адрес в България;
- което пребивава в България повече от 183 дни във всеки 12-месечен период;
- което е изпратено в чужбина от българската държава или български предприятия;
- чийто център на жизнени интереси се намира в България.
Определящото правило за човек, който се мести, е в ал. 5. Не е местно лице лицето, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната. По ал. 4 центърът се определя по семейството, собствеността, мястото на трудовата или стопанската дейност и мястото, от което лицето управлява собствеността си.
Затова самият постоянен адрес не ви задържа в българската данъчна система. Решава къде са семейството, работата и собствеността ви.
Черна гора ви смята за свое местно лице, ако там е местоживеенето или центърът на интересите ви, или ако прекарате там повече от 183 дни през данъчната година (черногорски Закон за данъка върху доходите, чл. 3).
Спогодбата
България и Съюзна република Югославия подписаха спогодба за избягване на двойното данъчно облагане на 14 декември 1998 г. Министерството на финансите на Черна гора я води като приложима (Sl. list SRJ 1/99, прилага се от 1.1.2000 г.). Как Националната агенция за приходите я прилага спрямо Черна гора, проверете за своя случай.
Ако и двете държави ви смятат за местно лице, чл. 4, ал. 2 от спогодбата решава в следния ред:
- държавата, в която имате постоянно жилище;
- ако имате жилище в двете, държавата, с която личните и икономическите ви връзки са по-тесни;
- след това държавата, в която обичайно пребивавате;
- после гражданството;
- накрая взаимно споразумение между компетентните органи.
Спогодбата ограничава данъка при източника върху дивиденти до 5%, ако притежателят е дружество с поне 25% пряко участие, и до 15% в останалите случаи (чл. 10, ал. 2). Печалбите от прехвърляне на имущество, различно от недвижимо имущество и имущество на място на стопанска дейност, се облагат само в държавата, на която прехвърлителят е местно лице (чл. 13, последна алинея). Печалбата от продажба на имот в Черна гора може да се облага в Черна гора.
Черна гора не третира пенсиите като доход, с изключение на пенсиите на черногорски държавни служители (черногорски Закон за данъка върху доходите, чл. 5, т. 9). Как се облага българската ви пенсия, ако живеете в Черна гора, проверете с консултант спрямо разпоредбата за пенсиите в спогодбата.
Документи, осигуряване, дружество
- Апостил. България прилага Конвенцията за апостила от 29 април 2001 г. Удостоверение за раждане, удостоверение за граждански брак, свидетелство за съдимост, дипломи и пълномощни изискват само български апостил. След това се превеждат в Черна гора от съдебен преводач. Пълномощното за покупка или продажба трябва да е специално и да посочва имота (Закон за облигационните отношения, чл. 87).
- Социално осигуряване. Пенсионният фонд на Черна гора посочва България сред спогодбите, наследени от Югославия. Как се прилага за вас, проверете с НОИ.
- Дружество. D.o.o. е основата на разрешението за управител. Действителният собственик се вписва след учредяването. Разрешението се прекратява, ако се установи, че дружеството е създадено главно за да улесни влизането (Закон за чужденците, чл. 83). България не е в черногорския списък на територии с 30% данък при източника. Вижте нашите услуги.
Как работим с български клиенти
При покупката проверяваме имотния лист и лист G, ограниченията по чл. 415, изчисляваме данъка и организираме банковото плащане. Ако целта е и разрешение за пребиваване, преглеждаме имота предварително спрямо чл. 56; като гражданин на ЕС изискването за 150 000 € не се прилага за вас. За вашия консултант в България подготвяме черногорските документи за определяне на местното лице по чл. 4. Пишете ни: контакт.